Octubre 2026 | Facundo Aguad Bienes Raíces
Menos volumen y más precisión para decidir
Octubre mantiene un escenario de selección: las referencias de precios de Cacic se sostienen en los mismos niveles publicados en nuestro informe de septiembre, pero las consultas no muestran una mejora general. La mayor oferta de alquileres, el costo de construir y las condiciones de acceso al crédito obligan a evaluar cada propiedad con números completos.
Cinco conclusiones
- Las referencias Cacic de venta y alquiler de departamentos se mantienen respecto de las publicadas en septiembre.
- La actividad sigue condicionada: las consultas de ventas y alquileres se ubican en 5 sobre 10 en la percepción de los socios de Cacic.
- La vacancia residencial del CPI aumenta al 5,7%; la comercial baja al 11,1% en septiembre.
- Construir sube menos en el mes, pero acumula un incremento interanual del 34,9% en Córdoba.
- La baja de tasas hipotecarias anunciadas mejora la oferta financiera; falta comprobar su efecto en las operaciones.
Nuestra lectura: una propiedad bien posicionada puede encontrar comprador o inquilino. Sostener un valor sin respuesta comercial también tiene un costo, aunque no aparezca en el aviso.
Actividad y financiamiento
Cacic ubica la percepción de consultas de venta y alquiler en 5/10, sin cambios mensuales, y la de locales en 6/10, un punto menos. Esta escala describe la percepción de los socios participantes; no mide cantidad de escrituras ni porcentaje de variación de operaciones.
El último Monitor del CPI difundido en octubre informa que las compraventas de agosto fueron un 43,7% inferiores a las de agosto de 2025 y las operaciones de alquiler un 46,5% menores. El dato describe esa muestra y ese período: no representa el cierre de octubre ni debe combinarse con acumulados de otras instituciones.
En crédito, Ofava informó —según la nota de iProfesional del 26 de octubre— que la tasa promedio anunciada pasó de 8,7% a 7,7% entre julio y septiembre. Son intereses adicionales al ajuste UVA. Para convertir una consulta en una compra siguen siendo decisivos el anticipo, los ingresos demostrables, la aprobación bancaria y la documentación del inmueble.
Aplicación comercial: quien depende de financiación necesita precalificar antes de reservar. Una tasa atractiva sirve si el banco aprueba el monto que requiere la operación.
Precios alquileres y rentabilidad
Las referencias de Cacic de octubre coinciden con las reproducidas en nuestro informe de septiembre para estas unidades. La estabilidad de la referencia no implica que todos los inmuebles mantengan su valor ni que cierren sin negociación.
| Barrio | Venta 1 dorm. | Venta 2 dorm. | Alquiler 1 dorm. | Alquiler 2 dorm. |
| Nueva Córdoba | USD 105.000 | USD 155.000 | $700.000 | $1.000.000 |
| General Paz | USD 83.000 | USD 132.000 | $630.000 | $900.000 |
| Centro | USD 80.000 | USD 110.000 | $550.000 | $780.000 |
Referencia Cacic: departamentos externos con balcón, hasta cuatro años, excelente estado y sin amenities. Un dormitorio: unos 40 m² propios y 50 m² totales. Dos dormitorios: unos 60 m² propios y 80 m² totales, con segundo baño. No son promedios de todas las operaciones de cada barrio.
El usado necesita una comparación propia
| Barrio | Usado 1 dormitorio | Usado 2 dormitorios |
| Nueva Córdoba | USD 85.000 | USD 125.000 |
| General Paz | USD 70.000 | USD 105.000 |
| Centro | USD 58.000 | USD 85.000 |
Para usados de alrededor de veinte años, las diferencias frente a las unidades recientes van del 15,7% al 27,5%, calculadas sobre el valor de la unidad reciente. No existe un descuento universal: conservación, instalaciones, luz y estado del edificio pueden modificar la comparación.
La renta debe calcularse después de los gastos
Cacic señala gastos comunes de referencia de $160.000 para un dormitorio y $220.000 para dos. Representan aproximadamente entre el 23% y el 29% del alquiler de un dormitorio y entre el 22% y el 28% en dos dormitorios, según las referencias de la tabla.
Como ejercicio propio, con los precios y alquileres anteriores y el dólar Bancor vendedor de $1.565 informado en el documento de Cacic, la renta bruta anualizada de las unidades recientes queda entre 4,95% y 5,82%. Se calcula multiplicando el alquiler mensual por doce, convirtiéndolo a dólares y dividiéndolo por el precio de compra.
Es una fotografía teórica: supone doce meses al alquiler de referencia y tipo de cambio constante. No descuenta vacancia, mantenimiento, impuestos, administración ni gastos de adquisición. Tampoco proyecta los ajustes futuros del contrato.
Vacancia y costo de ocupación
El CPI registra para septiembre una vacancia residencial del 5,7%, frente al 5,5% de agosto. El stock de viviendas para alquiler administradas por los participantes supera en 96,5% el promedio de septiembre a diciembre de 2023. La mayor disponibilidad amplía las alternativas del interesado.
En los nuevos contratos de septiembre, la comparación con contratos vencidos ajustada por inflación arroja variaciones reales de −12% en casas, −13,6% en departamentos y −9,4% en locales. No equivale a una caída nominal de todos los alquileres.
En comerciales, la vacancia baja del 13,8% al 11,1%. Es una mejora mensual que requiere seguimiento. No debe extrapolarse a una cuadra, corredor o galería: el universo del CPI es distinto de otros relevamientos comerciales.
Para el propietario, conviene medir el costo de esperar: alquiler no cobrado, gastos a su cargo y mantenimiento. El objetivo es mejorar el ingreso anual efectivo, no solamente el valor escrito en el contrato.
Construcción y desarrollo
El ICC Córdoba de septiembre, publicado durante octubre, aumenta 1,2% mensual y 34,9% interanual. El valor del modelo de vivienda social alcanza $1.042.413,8/m². Es una referencia estadística específica, no un presupuesto para una casa particular, un dúplex o un edificio; no incluye terreno.
Cacic observa escaso desarrollo de obra nueva en el área central. Los costos de reposición exigen revisar la incidencia de tierra, la superficie vendible y las condiciones de comercialización. Que una obra cueste más no asegura que el comprador pueda pagar más.
En dúplex, Cacic informa referencias de USD 1.200/m² y USD 1.650/m² para las dos categorías de zona sur, y USD 1.150/m² y USD 1.450/m² para zona norte. Incluyen tierra y superficies semicubiertas; deben compararse conjuntos de categoría e infraestructura equivalentes.
Decisiones concretas
- Propietarios vendedores: tasar con comparables y revisar precio, presentación y respuesta comercial si no aparecen visitas u ofertas.
- Compradores: sumar refacciones, expensas y gastos de compra al precio; verificar la financiación antes de comprometerse.
- Inversores: distinguir renta bruta de ingreso neto y contemplar plazos de venta, mantenimiento y desocupación.
- Alquileres y locales: evaluar el desembolso total del ocupante y negociar condiciones que faciliten una ocupación sostenible.
Perspectiva
Nuestra lectura para los próximos meses es de continuidad selectiva. La información reunida no permite afirmar una suba o una baja generalizada: las diferencias entre productos, gastos y condiciones de pago seguirán siendo relevantes.
Una mejora del crédito puede ampliar el universo de compradores, pero primero debe reflejarse en aprobaciones y operaciones. En alquileres, el seguimiento de consultas, visitas y días vacíos será más útil que sostener expectativas sin contrastarlas con la competencia.
La oportunidad está en comprar y ofrecer inmuebles cuyo precio, funcionalidad y costo de mantenimiento resulten defendibles. El margen se trabaja desde la compra y se confirma con el ingreso o la venta efectiva.
Metodología y fuentes
Informe elaborado con información disponible al 31 de octubre de 2026. Se prioriza Córdoba; las referencias nacionales de crédito se utilizan como contexto. La fecha de publicación de una fuente no equivale al período medido.
Cacic — Informe del Mercado Inmobiliario de Córdoba, octubre 2026: referencias de venta y alquiler, características de unidades, dúplex, gastos comunes y percepción comercial.
CPI Córdoba — Monitor publicado el 11 de octubre de 2026: vacancia, stock y contratos de septiembre; operaciones de agosto.
ICC Córdoba de septiembre de 2026 — cifras difundidas por Puntal el 22 de octubre.
Ofava — relevamiento de tasas anunciadas citado por iProfesional el 26 de octubre.
Aguad Bienes Raíces — informe de septiembre de 2026, utilizado para comparar referencias Cacic y mantener continuidad editorial.
Las fuentes tienen universos y metodologías distintos. Los precios de referencia no reemplazan una tasación particular. Las rentabilidades y brechas porcentuales señaladas como cálculos propios derivan de los valores expresamente indicados.
Fuentes en línea
https://www.puntal.com.ar/construccion/el-costo-la-construccion-tuvo-septiembre-la-menor-suba-del-ano-n266910/amp
https://www.iprofesional.com/realestate/467025-creditos-hipotecarios-uva-bajaron-las-tasas-pero-el-alivio-aun-no-llega-a-todos
Facundo Aguad | Corredor Inmobiliario CPI 2828
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