INFORME DE MERCADO
Informe del Mercado Inmobiliario de Córdoba
Septiembre 2026
Selectividad en un mercado que se mueve, pero todavía no despega
Agosto mostró una mejora mensual del 11,2%, pero la actividad acumulada entre enero y agosto continúa aproximadamente 9% por debajo de 2025. La recuperación es selectiva: los departamentos concentran la mitad de las operaciones, mientras casas y dúplex siguen perdiendo liquidez. El principal límite no es la necesidad habitacional, sino la demanda solvente: sólo el 2,2% de las ventas de agosto se instrumentó con crédito.
Cinco conclusiones
- El rebote de agosto mejora el mes, pero todavía no confirma un cambio de ciclo.
- Los departamentos de uno y dos dormitorios representan el 50,3% de las ventas y mantienen la mejor rotación.
- Casas y dúplex son el segmento más castigado, con una caída acumulada cercana al 38,4%.
- Los alquileres residenciales se estabilizaron y la renta bruta se ubica entre 4,99% y 5,88% anual.
- La vacancia comercial exige prudencia, especialmente en galerías, Centro y formatos tradicionales.
El mercado dejó de premiar la espera y empezó a premiar la selección. La propiedad correcta, con precio defendible, ubicación funcional y documentación ordenada conserva demanda; el resto acumula tiempo de publicación y negociación.
Contexto
La inflación nacional de agosto fue del 1,7% mensual y 33,5% interanual. En Córdoba, el costo de construcción aumentó 4,4% mensual y 35,6% interanual, impulsado por una suba del 8% en la mano de obra. La mayor previsibilidad ayuda a proyectar contratos y cuotas, pero la recuperación inmobiliaria todavía depende de ingresos, ahorro y crédito.
Fuente: CACIC, CPI Córdoba, INDEC, BCRA y Dirección General de Estadística y Censos de Córdoba.
ACTIVIDAD Y FINANCIAMIENTO
Rebote mensual sin recuperación general
La mejora del 11,2% frente a julio partió de una base reducida y convive con una caída acumulada cercana al 9%. El comportamiento mantiene un patrón irregular: meses de recuperación seguidos por retrocesos, sin una expansión sostenida.
| Segmento | Dato mensual | Acumulado | Lectura |
| Actividad total | +11,2% mensual | -9% | Rebote desde una base baja |
| Departamentos | 50,3% del total | +6,6% | Mayor rotación |
| Casas y dúplex | 21,5% del total | -38,4% | Mayor pérdida de liquidez |
| Lotes | 21,6% del total | +5,7% | 55% de inversores |
| Comercial | 6,5% del total | No consolidado | Baja incidencia en la muestra |
Fuente: CACIC y comunicaciones públicas de septiembre de 2026. El acumulado comercial se excluye por diferencias entre publicaciones.
Qué se está comprando. Los departamentos chicos conservan la mejor absorción por ticket de entrada, demanda locativa y facilidad de reventa. En casas grandes y dúplex de barrios abiertos, el precio debe reconocer mantenimiento, refacciones y costos futuros; de lo contrario, el plazo de venta puede extenderse considerablemente.
El crédito todavía no llegó en masa a la escribanía
El crédito representó el 2,2% de las ventas de agosto y el 3,1% del acumulado anual, frente a un promedio histórico cercano al 15%. El BCRA anunció fondeo de hasta $2 billones en depósitos UVA del FGS para primera vivienda, pero el efecto dependerá de aprobaciones, tasaciones y escrituras efectivamente concretadas.
| Entidad | Tasa publicada | Condición principal |
| Bancor | 8,9% + UVA | Cuenta sueldo; hasta 75% según condiciones |
| ICBC | 6,9% + UVA | Acreditación de sueldo |
| BBVA | 7,5% + UVA | Cuenta sueldo y condiciones promocionales |
Para una propiedad de USD 100.000 con un préstamo de USD 80.000, CACIC estima una cuota inicial de $858.000 a $1.000.000 y un ingreso familiar declarado de aproximadamente $4,3 millones a $5 millones. La cuota puede parecerse a un alquiler, pero el anticipo y la demostración de ingresos siguen siendo la verdadera barrera de entrada.
Fuente: BCRA y sitios oficiales de Bancor, ICBC y BBVA consultados en septiembre de 2026. Tasas sujetas a perfil y costo financiero total.
PRECIOS ALQUILERES Y RENTABILIDAD
Valores firmes con apreciación moderada
Las referencias CACIC de septiembre mantuvieron sin cambios los valores de departamentos nuevos respecto de agosto. Frente a septiembre de 2025, las variaciones en dólares se ubican entre 0% y 7,8%, por debajo del 13,5% interanual observado en índices de publicaciones.
| Zona | Venta 1 dorm. | Venta 2 dorm. | Alquiler 1 dorm. | Alquiler 2 dorm. |
| Nueva Córdoba | USD 105.000 | USD 155.000 | $700.000 | $1.000.000 |
| General Paz | USD 83.000 | USD 132.000 | $630.000 | $900.000 |
| Centro | USD 80.000 | USD 110.000 | $550.000 | $780.000 |
Fuente: CACIC, Índice de Precios septiembre 2026. Ventas de unidades nuevas estándar y alquileres mensuales de referencia.
Nuevo y usado. La brecha no es uniforme: según zona y tipología, las referencias actuales muestran diferencias aproximadas del 15,7% al 27,5%. Altura, luz, vistas, balcón, estado del edificio y expensas pueden modificar el resultado.
Dúplex y housing. El valor depende más de la calidad, infraestructura y consolidación del conjunto urbano que del punto cardinal. Para tasar, deben compararse productos de la misma categoría.
Alquileres estables y crecimiento interanual desigual
Los alquileres de departamentos permanecieron sin cambios respecto de agosto. Frente a septiembre de 2025, los alquileres de un dormitorio aumentaron entre 16,7% y 40%, mientras los de dos dormitorios lo hicieron entre 17,6% y 20%. Los gastos comunes representan aproximadamente entre 15% y 19% del alquiler de un dormitorio y entre 18,5% y 23,7% en dos dormitorios.
| Zona | Renta bruta 1 dormitorio | Renta bruta 2 dormitorios |
| Nueva Córdoba | 5,16% | 4,99% |
| General Paz | 5,88% | 5,28% |
| Centro | 5,32% | 5,49% |
La renta bruta promedio ronda el 5,45% para un dormitorio y el 5,25% para dos dormitorios. No incluye vacancia, mantenimiento, impuestos, administración ni costos de entrada y salida.
Fuente: Elaboración propia sobre precios, alquileres CACIC y dólar Bancor vendedor de $1.550 al 30/09/2026.
VACANCIA CONSTRUCCIÓN Y OFERTA
La vacancia exige distinguir universos
CACIC estima una vacancia residencial del 7,4%, mientras el CPI registra 5,5% sobre inmuebles administrados por profesionales. No son cifras intercambiables, pero ambas muestran que la ocupación debe gestionarse con precio, estado y costos competitivos.
| Zona o formato | Vacancia comercial |
| Mercado Norte | 9,2% |
| Centro | 8,8% |
| Nueva Córdoba | 6,2% |
| Promedio de corredores | 4,3% |
| Galerías | 15,8% |
La presión se concentra en galerías y áreas con alta densidad comercial. Sostener meses de vacancia para defender el último tramo del precio suele ser una forma bastante cara de tener razón.
El costo de reposición volvió a crecer
El ICC Córdoba alcanzó $1.030.327 por m² para la vivienda social tipo: subió 4,4% mensual y 35,6% interanual, con un aumento del 8% en la mano de obra. Es un control de razonabilidad, no un precio automático de venta; el valor de mercado también depende de demanda, ubicación, antigüedad, estado y plazo de absorción.
Más oferta y precios pedidos todavía firmes
| Barrio | Mediana publicada |
| Nueva Córdoba | USD 2.075/m² |
| General Paz | USD 1.731/m² |
| Cofico | USD 1.481/m² |
| Alta Córdoba | USD 1.289/m² |
| Alberdi | USD 1.235/m² |
| Centro | USD 1.132/m² |
Los precios publicados de departamentos aumentaron 13,5% interanual, mientras las referencias CACIC de unidades estándar crecieron entre 0% y 7,8% y la actividad acumulada cayó. Publicar por encima del tramo competitivo no protege el capital: suele convertir la propiedad en comparable gratuito para que se venda otra.
Fuente: Proppies y Universidad de San Andrés–Mercado Libre, informes de agosto 2026. Son precios de oferta, no de escritura.
APLICACIÓN
Decisiones concretas para el mercado actual
Para propietarios vendedores
- Definir el precio dentro del tramo competitivo de comparables, no sobre el aviso más optimista.
- Revisar el posicionamiento a los 21-30 días y preparar título, planos, impuestos y documentación antes de aceptar una propuesta.
Para compradores
- Comparar el valor con operaciones y costo de reposición, incorporando estado, expensas y liquidez futura.
- Si depende de crédito, precalificar antes de negociar: banco, tasa, monto aprobado, anticipo y relación cuota-ingreso.
Para inversores
- Calcular renta bruta y neta por separado, incluyendo vacancia, mantenimiento, impuestos y administración.
- Priorizar tipologías líquidas y distinguir valorización esperada de renta efectivamente cobrada.
Para alquileres y locales
- Priorizar ocupación frente al último 5% de precio pretendido y medir el costo completo de cada mes vacío.
- En locales, evaluar períodos de gracia, escalonamiento y adecuaciones según rubro, flujo y plazo contractual.
Perspectiva
El escenario base no anticipa una baja uniforme ni una suba general. Lo más probable es una depuración: las propiedades correctamente valuadas, funcionales y documentadas rotarán; las que dependan de expectativas, refacciones importantes o gastos elevados necesitarán mayor descuento y tiempo.
Una recuperación del crédito podría mejorar primero las consultas y luego la cantidad de operaciones. El efecto sobre precios sería posterior y selectivo, con mejor posicionamiento para departamentos de ticket medio, documentación apta y buena salida locativa.
El mercado tiene valor, pero todavía le falta financiamiento. La oportunidad está en los productos que combinan ubicación, funcionalidad, renta, documentación y un precio de ingreso que soporte la realidad de la demanda.
Guía para septiembre. Producto correcto, zona correcta, papeles correctos y precio demostrable.
TRANSPARENCIA
Metodología y fuentes
Este informe integra estadísticas locales, datos oficiales y relevamientos sectoriales disponibles al 30 de septiembre de 2026. Se priorizan Córdoba Capital y las operaciones informadas por CACIC y CPI; los indicadores nacionales se utilizan como contexto.
Criterios de lectura
- Los precios CACIC son referencias para unidades estándar y no equivalen al promedio de todas las escrituras.
- Los valores Proppies y UdeSA–Mercado Libre son publicaciones y no equivalen a precios de cierre.
- Las rentabilidades son brutas salvo indicación expresa; las vacancias de CACIC y CPI corresponden a universos diferentes.
- La información impositiva, financiera y de prevención de lavado debe validarse para cada operación.
Fuentes principales
| Fuente | Contenido utilizado |
| CACIC y CPI Córdoba | Actividad, precios, rentabilidad, vacancia y operaciones. |
| INDEC y DGEyC Córdoba | IPC e índices de costos de construcción. |
| BCRA y bancos | UVA, fondeo hipotecario y tasas publicadas. |
| Proppies y UdeSA–Mercado Libre | Precios publicados y rentabilidad de Córdoba. |
| Normativa y prensa sectorial | Decreto 406/2026, UIF, La Voz, LV2, Clarín y Página 12. |
Responsabilidad
El documento tiene finalidad informativa y no reemplaza una tasación particular, un presupuesto de obra ni asesoramiento financiero, impositivo o jurídico. Cada inmueble y cada operación deben analizarse de manera individual.
Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario CPI 2828
Aguad Bienes Raíces
Deja tu comentario