En esta sección te dejamos algunas consultas y respuestas frecuentes que surgen sobre:
ADMINISTRACIÓN
Los inmuebles que se corresponden a la propiedad horizontal (Arts. 2037 al 2072 – el Título V del C.C.C.N) o similares con espacios comunes que pagan expensas pueden encontrarse con dos tipos de expensas o gastos comunes:
EXPENSAS ORDINARIAS: Son los gastos relacionados al uso, goce y mantenimiento del inmueble, como el mantenimiento general y limpieza de los espacios comunes, arreglo de ascensores, recarga matafuegos etc., por lo general son a cargo del locatario.
EXPENSAS EXTRAORDINARIAS: Son modificaciones en general que mejoran y agregan valor al inmueble o a los espacios comunes, como pintura general del edificio, gastos eventuales, cambio de portal de entrada, esculturas, renovación de ascensores etc.) por lo general son a cargo del Locador.
Únicamente el locatario tiene la potestad de resolver anticipadamente el contrato de locación. El mismo, lo podrá hacer, transcurrido los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, (siempre que acredite estar al día con el pago de los alquileres, impuestos, tasas y expensas comunes) debiendo notificar de forma fehaciente su decisión al Locador con una antelación mínima de treinta (30) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El Locatario, de hacer uso de la acción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al Locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler y la de un solo mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.
Si el último día para abonar el canon locativo cada día inhábil, ya sea fin de semana o feriado, pasa al día hábil siguiente. A modo de ejemplo, si día diez, que es el ultimo día para pagar el alquiler sin mora es sábado, automáticamente se traslada al hábil siguiente que sería, el día lunes doce.
Los intereses punitorios por pago fuera de termino se perciben contado a partir del primer día del mes de mora, es decir primero de cada mes, hasta el día en el que el pago se haga efectivo. A modo de ejemplo, si uno abona el día quince del mes en curso le corresponden quince días de mora. El interés depende del contrato de locación suscripto.
ENTREGA DE LLAVES Y RECEPCIÓN DEL INMUEBLE.
Cumplido el plazo del contrato de locación, debes devolver el Inmueble que fue tu vivienda durante algún tiempo.
Deberás entregar el inmueble en el mismo estado en que se encontraba cuando ingresaste a vivir y de acuerdo al contrato de locación suscripto, por lo que te sugerimos que con un mes de anticipación te llegues a la administración y veas lo puntos más importantes para que no haya malos entendidos.
Recorda que los impuestos provinciales, tasa municipal y servicios de aguas cordobesas se pagan a mes vencido mientras que los gastos comunes dependen de cada edificio o complejo. Por lo que cuando dejes el inmueble vas a tener que dejar abonado los impuestos que se pagan en el mes posterior a que hayas entregado el inmueble. A modo de ejemplo, si dejas el inmueble en agosto, en septiembre se van a abonar Rentas, Municipalidad y aguas Cordobesas correspondientes al periodo de agosto. En definitiva, vas a tener que abonar la cantidad de meses que hayas ocupado el inmueble.
La renovación de un contrato de alquiler lleva los mismos pasos que un contrato nuevo, se deberá definir el precio de la relación locativa, habrá que analizar garantías, realizar los informes de las mismas, una vez aprobada las mismas firmar el respectivo contrato de locación ante escribano público, y tendrás los mismos gastos que cuando ingresaste: timbrado de contrato de locación si corresponde, honorarios profesionales e informes. A estos costos deberás sumarle la certificación de firmas ante escribano público, que depende de cada notario.
En caso de renovar contrato ser realizar conforme a las modificaciones del CCCN que empezó a regir a partir del 01/07/20.
En cuanto a las prórrogas de los contratos, que muchas veces se hacían “de palabra”, ahora sí o sí deben hacerse por escrito, y conlleva el mismo proceso que una renovación de un contrato de alquiler.
Este punto te sugerimos que ingreses a nuestro blog y leas la nota:
https://www.aguadbienesraices.com.ar/el-tratamiento-impositivo-de-los-alquileres-2020/
Lo que vulgarmente se denomina “comisión”, son los honorarios profesionales que tiene derecho a cobrar el intermediario ya sea la Inmobiliaria o el Corredor Inmobiliario respecto a la labor profesional, en este caso con respecto al contratos de alquiler que consiga o que realice.
Nuestra profesión se encuentra regulada por La Ley 9445, en donde establece los siguientes honorarios profesionales, a los cuales habrá que agregarle el impuesto al valor agregado (IVA).
> Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario;
> Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte;
> Administración de propiedades: 1. De plaza el diez por ciento (10%), y 2. De otras plazas: el quince por ciento (15%) del monto recaudado.
Los honorarios profesionales por alquiler, como dijimos es el 5% del monto total del contrato más la situación tributaria del profesional. Este valor se obtiene sumando uno a uno los 24 meses del contrato y calculando el 5% de ese total.
Con contrato firmado ANTES del 01/07/20
Únicamente el locatario tiene la potestad de resolver anticipadamente el contrato de locación. El mismo, lo podrá hacer, transcurrido los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, (siempre que acredite estar al día con el pago de los alquileres, impuestos, tasas y expensas comunes) debiendo notificar de forma fehaciente su decisión al Locador con una antelación mínima de treinta (30) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El Locatario, de hacer uso de la acción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al Locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler y la de un solo mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. Por razones justificadas y a su exclusivo criterio, se deja expresamente establecido que el Locador podrá renunciar voluntariamente a la mencionada indemnización. Se deja expresamente aclarado que de producirse la desocupación después de comenzado el periodo mensual se deberá abonar el mes completo del alquiler, cualquiera sea la cantidad de días que haya transcurrido del periodo (art. 1.221 inc a) del C.C.C.N.). —–
La renovación de un contrato de alquiler lleva los mismos pasos que un contrato nuevo, se deberá definir el precio de la relación locativa, habrá que analizar garantías, realizar los informes de las mismas, una vez aprobada las mismas firmar el respectivo contrato de locación ante escribano público, y tendrás los mismos gastos que cuando ingresaste: timbrado de contrato de locación si corresponde, honorarios profesionales e informes. A estos costos deberás sumarle la certificación de firmas ante escribano público, que depende de cada notario.
En caso de renovar contrato ser realizar conforme a las modificaciones del CCCN que empezó a regir a partir del 01/07/20.
En cuanto a las prórrogas de los contratos, que muchas veces se hacían “de palabra”, ahora sí o sí deben hacerse por escrito, y conlleva el mismo proceso que una renovación de un contrato de alquiler.
Con contrato firmado DESPUES del 01/07/20
En el caso de la rescisión contractual el locatario puede hacer uso de esta opción avisando al menos con un mes anticipación, luego de transcurridos los seis primeros meses de locación, debiendo abonar una multa igual a un mes y medio de alquiler si ejerce la opción durante el primer año y si lo hace después del primer año debe abonar un mes en concepto de multa. Lo que se incorpora como nuevo es que el locatario puede preavisar con tres o más meses de anticipación, transcurridos seis meses de la locación, y en este caso no abona multa resolutoria.
En los contratos destinados a vivienda cualquiera de las partes puede notificar de forma fehaciente a la otra, dentro de los últimos tres meses de la relación locativa, a los efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a los quince días corridos. En caso de no llegar a un acuerdo el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
La renovación de un contrato de alquiler lleva los mismos pasos que un contrato nuevo, se deberá definir el precio de la relación locativa, habrá que analizar garantías, realizar los informes de las mismas, una vez aprobada las mismas firmar el respectivo contrato de locación ante escribano público, y tendrás los mismos gastos que cuando ingresaste: timbrado de contrato de locación si corresponde, honorarios profesionales e informes. A estos costos deberás sumarle la certificación de firmas ante escribano público, que depende de cada notario.
La renovación de un contrato de alquiler lleva los mismos pasos que un contrato nuevo, se deberá definir el precio de la relación locativa, habrá que analizar garantías, realizar los informes de las mismas, una vez aprobada las mismas firmar el respectivo contrato de locación ante escribano público, y tendrás los mismos gastos que cuando ingresaste: timbrado de contrato de locación si corresponde, honorarios profesionales e informes. A estos costos deberás sumarle la certificación de firmas ante escribano público, que depende de cada notario.
En referencia a la toma del inmueble al vencimiento del contrato se recomienda incorporar al contrato de locación el siguiente procedimiento: dentro del mes anterior al vencimiento o rescisión y con quince días antes de la entrega de llaves, por cualquiera de los motivos previstos por ley, el locatario deberá comunicar en forma fehaciente al locador fecha y hora a los fines de que este constate el estado del inmueble, dicho estado será reflejado y suscripto por ambas partes al momento de la recepción del inmueble. Se deja constancia que más
allá de la recepción de llaves el locatario será responsable por los daños y perjuicios que se provoque al locador por el mal estado del inmueble al momento de la recepción de llaves. Formará parte de este daño, el lucro cesante (alquileres dejados de percibir-impuestos y expensas devengados durante el plazo de reparación, etc.) causado al locador derivado de la demora en realizar las mejoras necesarias en el inmueble con el fin de restituir éste al estado en el que fue entregado al momento de suscribirse el contrato de locación.c
Si, no se encuentra reglamentado el artículo aún.