PREGUNTAS FRECUENTES

En esta sección te dejamos algunas consultas y respuestas frecuentes que surgen en el transcurso de una locación, de un alquiler o de una compraventa.

ADMINISTRACIÓN

Los inmuebles que se corresponden a la propiedad horizontal (Arts. 2037 al 2072 – el Título V del C.C.C.N) o similares con espacios comunes que pagan expensas pueden encontrarse con dos tipos de expensas o gastos comunes:

EXPENSAS ORDINARIAS: Son los gastos relacionados al uso, goce y mantenimiento del inmueble, como el mantenimiento general y limpieza de los espacios comunes, arreglo de ascensores, recarga matafuegos etc., por lo general son a cargo del locatario.

EXPENSAS EXTRAORDINARIAS: Son modificaciones en general que mejoran y agregan valor al inmueble o a los espacios comunes, como pintura general del edificio, gastos eventuales, cambio de portal de entrada, esculturas, renovación de ascensores etc.) por lo general son a cargo del Locador.

Únicamente el locatario tiene la potestad de resolver anticipadamente el contrato de locación. El mismo, lo podrá hacer, transcurrido los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, (siempre que acredite estar al día con el pago de los alquileres, impuestos, tasas y expensas comunes) debiendo notificar de forma fehaciente su decisión al Locador con una antelación mínima de treinta (30) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El Locatario, de hacer uso de la acción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al Locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler y la de un solo mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo. Por razones justificadas y a su exclusivo criterio, se deja expresamente establecido que el Locador podrá renunciar voluntariamente a la mencionada indemnización. Se deja expresamente aclarado que de producirse la desocupación después de comenzado el periodo mensual se deberá abonar el mes completo del alquiler, cualquiera sea la cantidad de días que haya transcurrido del periodo (art. 1.221 inc a) del C.C.C.N.).

Si el último día para abonar el canon locativo cada día inhábil, ya sea fin de semana o feriado, pasa al día hábil siguiente. A modo de ejemplo, si día diez, que es el ultimo día para pagar el alquiler sin mora es sábado, automáticamente se traslada al hábil siguiente que sería, el día lunes doce.

Los intereses punitorios por pago fuera de termino se perciben contado a partir del primer día del mes de mora, es decir primero de cada mes, hasta el día en el que el pago se haga efectivo. A modo de ejemplo, si uno abona el día quince del mes en curso le corresponden quince días de mora. El interés depende del contrato de locación suscripto.

ENTREGA DE LLAVES Y RECEPCIÓN DEL INMUEBLE.

Cumplido el plazo del contrato de locación, debes devolver el Inmueble que fue tu vivienda durante algún tiempo.

Deberás entregar el inmueble en el mismo estado en que se encontraba cuando ingresaste a vivir y de acuerdo al contrato de locación suscripto, por lo que te sugerimos que con un mes de anticipación te llegues a la administración y veas lo puntos más importantes para que no haya malos entendidos.

Recorda que los impuestos provinciales, tasa municipal y servicios de aguas cordobesas se pagan a mes vencido mientras que los gastos comunes dependen de cada edificio o complejo. Por lo que cuando dejes el inmueble vas a tener que dejar abonado los impuestos que se pagan en el mes posterior a que hayas entregado el inmueble. A modo de ejemplo, si dejas el inmueble en agosto, en septiembre se van a abonar Rentas, Municipalidad y aguas Cordobesas correspondientes al periodo de agosto. En definitiva, vas a tener que abonar la cantidad de meses que hayas ocupado el inmueble.

La renovación de un contrato de alquiler lleva los mismos pasos que un contrato nuevo, se deberá definir el precio de la relación locativa, habrá que analizar garantías, realizar los informes de las mismas, una vez aprobada las mismas firmar el respectivo contrato de locación ante escribano público, y tendrás los mismos gastos que cuando ingresaste: timbrado de contrato de locación si corresponde, honorarios profesionales e informes. A estos costos deberás sumarle la certificación de firmas ante escribano público, que depende de cada notario.

En cuanto a las prórrogas de los contratos, que muchas veces se hacían “de palabra”, ahora sí o sí deben hacerse por escrito, y conlleva el mismo proceso que una renovación de un contrato de alquiler.

Lo que vulgarmente se denomina “comisión”, son los honorarios profesionales que tiene derecho a cobrar el intermediario ya sea la Inmobiliaria o el Corredor Inmobiliario respecto a la labor profesional, en este caso con respecto al contratos de alquiler que consiga o que realice.

Nuestra profesión se encuentra regulada por La Ley 9445, en donde establece los siguientes honorarios profesionales, a los cuales habrá que agregarle el impuesto al valor agregado (IVA).

> Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario;

> Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte;

> Administración de propiedades: 1. De plaza el diez por ciento (10%), y 2. De otras plazas: el quince por ciento (15%) del monto recaudado.

Los honorarios profesionales por alquiler, como dijimos es el 5% del monto total del contrato más la situación tributaria del profesional. Este valor se obtiene sumando uno a uno los 24 meses del contrato y calculando el 5% de ese total.

ALQUILERES

Este es un instrumento previo, donde el interesado realiza una propuesta por un inmueble. Es importante leer con atención este contrato ya que es la bases sobre la cual se va a realizar el contrato de alquiler, y establece además sus condiciones.

La ley establece que, tanto para el destino de vivienda como para aquel alquiler que sea comercial, el plazo mínimo es de DOS AÑOS, mientras que los plazos máximos son 20 años para locaciones habitacionales y por 50 años para comercios.

Sellado del contrato de locación, en caso de ser destino comercial, el importe del sellado es del uno por ciento (1%) del monto total más IVA, mientras que, si el destino es vivienda, es el uno por ciento del monto total del contrato. En los contratos con destino de vivienda, si el monto es inferior a $300.000, el locatario puede solicitar la exención – durante el 2019- en Rentas para no abonar suma alguna.

El mismo se obtiene sumando uno a uno los 24 meses del contrato y calculando el 1% de ese total.

En el contrato de locación las firmas deberán ser certificadas ante Escribano Publico, este es un requisito usual en la locación. Este gasto no lo cobra la inmobiliaria, sino que el locatario cumple eligiendo el profesional de su agrado. En caso de ser de otra provincia que no sea Córdoba, deberán legalizar la misma en el colegio de escribanos de dicha provincia.

Hoy, por lo general, no se está solicitando mes deposito para realizar un contrato de alquiler. En caso de solicitarte dicho requisito el mismo, no puede superar un mes de alquiler por año de contrato.

Una de las razones por la cual te pueden solicitar mes de depósito, es para garantizar la devolución del inmueble en las mismas condiciones en que se lo recibió. otra razón puede ser para demostrar poder adquisitivo.

Este punto te sugerimos que ingreses a nuestro blog y leas la nota: https://www.aguadbienesraices.com.ar/el-tratamiento-impositivo-de-los-alquileres/ 

HONORARIOS PROFESIONALES INMOBILIARIA. ¿CUANTO ES? ¿CÓMO SE CALCULA?

Lo que vulgarmente se denomina “comisión”, son los honorarios profesionales que tiene derecho a cobrar el intermediario ya sea la Inmobiliaria o el Corredor Inmobiliario respecto a la labor profesional, en este caso con respecto al contratos de alquiler que consiga o que realice.

Nuestra profesión se encuentra regulada por La Ley 9445, en donde establece los siguientes honorarios profesionales, a los cuales habrá que agregarle el impuesto al valor agregado (IVA).

> Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario;

> Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte;

> Administración de propiedades: 1. De plaza el diez por ciento (10%), y 2. De otras plazas: el quince por ciento (15%) del monto recaudado.

Los honorarios profesionales por alquiler, como dijimos es el 5% del monto total del contrato más la situación tributaria del profesional. 0Este valor se obtiene sumando uno a uno los 24 meses del contrato y calculando el 5% de ese total.

En cuanto a las prórrogas de los contratos, que muchas veces se hacían “de palabra”, ahora sí o sí deben hacerse por escrito, y conlleva el mismo proceso que una renovación de un contrato de alquiler.

Lo que vulgarmente se denomina “comisión”, son los honorarios profesionales que tiene derecho a cobrar el intermediario ya sea la Inmobiliaria o el Corredor Inmobiliario respecto a la labor profesional, en este caso con respecto al contratos de alquiler que consiga o que realice.

Nuestra profesión se encuentra regulada por La Ley 9445, en donde establece los siguientes honorarios profesionales, a los cuales habrá que agregarle el impuesto al valor agregado (IVA).

> Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario;

> Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte;

> Administración de propiedades: 1. De plaza el diez por ciento (10%), y 2. De otras plazas: el quince por ciento (15%) del monto recaudado.

Los honorarios profesionales por alquiler, como dijimos es el 5% del monto total del contrato más la situación tributaria del profesional. Este valor se obtiene sumando uno a uno los 24 meses del contrato y calculando el 5% de ese total.

VENTA

Este es un instrumento previo, donde el interesado realiza una propuesta por un inmueble. Es importante leer con atención este contrato ya que es la base sobre la cual se va a realizar la compraventa, y establece además sus condiciones.

El COTI es el “código de oferta de transferencia de inmuebles” tenés que obtenerlo antes de la negociación, oferta o transferencia del bien o de los derechos sobre aquellos inmuebles a construir. Al mismo debes solicitarlo antes la AFIP y corresponde hacerlo cuando el valor del inmueble es igual o superior a $ 1.500.000, o cuando cumple con alguno de los siguientes ítems: 1) La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios; 2) Tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo; o 3) El valor fiscal vigente del inmueble de que se trate.

El mismo se puede gestionar a través de la página web del Afip con CUIT y CLAVE o a través del personal idóneo con CUIT y CLAVE.

El ITI es la abreviatura del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles; es un tributo que grava aquellas viviendas adquiridas antes del primero de enero del 2018. El importe del mismo es el 1.5% del valor del inmueble.

El mismo es a cargo del vendedor del inmueble.

¡Cuando puedo optar por no pagarlo? Cuando vendes tu única vivienda o terreno para adquirir o construir (dentro del término de un año) una propiedad destinada a casa-habitación propia, podes solicitar el certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles. El ITI aplica para aquellas viviendas adquiridas con anterioridad al 01/01/2018.

Recordá solicitar el certificado de no retención con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto.

Además, es importante que sepas que el certificado de no retención tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de emisión.

La Ley de Ganancias ahora incluye la tributación en la transferencia de bienes inmuebles para aquellas propiedades que se hayan adquirido desde el 1 de enero de 2018 en adelante y que no sean casa-habitación – de ocupación permanente, y las mismas sean vendidas, deberán tributar el 15% de ganancias.

Hasta ahora, el único impuesto vigente era el ITI, que demandaba el 1,5% del precio de venta de una propiedad. Este tributo va a seguir vigente para todos los inmuebles (que no sean propiedad de ocupación permanente) que se hayan adquirido previo al 31 de diciembre de 2017

Mientras que todas las propiedades que se hayan adquirido a partir del 1 de enero de 2018, que no estén declaradas como casa-habitación y quieran ser comercializadas deberán pagar Ganancias.

Para quienes hayan adquirido un inmueble en construcción la reglamentación establece que bajo esta modalidad y al 31 de diciembre de 2017 habiendo pagado más del 75%, por más que no tuvieran la escritura, si la venden van a pagar el ITI.

El sellado del Boleto de Compra Venta en el 2019 es del uno como cinco por ciento o (1.5%) del monto total del mencionado boleto.

En caso de ser una Cesión de un boleto de compraventa es el uno como dos por ciento (1.2%) del monto de la mencionada Cesión.

En caso de que uno no timbre el boleto o la cesión cuando escrituren deberán hacerlo con mas lo intereses correspondientes.

Caso especial. Abonaran en concepto de impuesto a los sellos Siete coma cinco (7,5‰): – Las transferencias de dominio y los contratos de compraventa que tengan por objeto inmuebles cuando se verifiquen concurrentemente los siguientes requisitos: a) Se trate de una vivienda única familiar y de ocupación permanente en la Provincia de Córdoba para el adquirente; b) Constituya la única propiedad para el/los adquirente/s, y c) El valor de la operación, la base imponible o el valor inmobiliario de referencia, el que resulte mayor, no supere el monto de Pesos Un Millón Seiscientos Mil ($ 1.600.000,00).

En las operaciones de Compra Venta suele abonar el treinta (30%) por ciento del valor de la escritura el comprador y el setenta por ciento el vendedor (70%). No obstante, el mismo se puede negociar.

El escribano interviniente generalmente es designado por el comprador. En los casos de comprar un edificio en construcción o terminado, aunque sin escritura, el escribano lo designa la empresa que ha realizado el mismo.

Los honorarios profesionales por la venta de casas, campos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, incluidos los situados en propiedad horizontal es del tres por ciento (3%) – más IVA – a cargo de cada parte, comprador y vendedor; mientras que si se comercializa el fraccionamiento de tierras, loteos y terrenos urbanos es el cinco por ciento (5%) – más IVA – a cargo de cada parte, comprador y vendedor

En caso, de que creas que haya alguna pregunta frecuente que no hayamos colocado, y creas que sería importante que este, por favor, déjanosla para que la analicemos y veamos la posibilidad de agregarla. Muchas Gracias.