CÓRDOBA — JULIO 2026
Más operaciones, precios contenidos y un mercado cada vez más racional
Facundo Aguad Bienes Raíces — CPI 2828
Cordoba, 31 de julio de2026
Introducción
Julio confirma una tendencia que venimos observando desde comienzos de año: el mercado inmobiliario muestra más actividad, pero todavía no atraviesa una etapa de aumentos generalizados de precios.
Las operaciones se sostienen, la rentabilidad de los alquileres vuelve a resultar atractiva en determinados segmentos y el inversor comienza nuevamente a mirar al ladrillo como una alternativa capaz de preservar capital y generar ingresos. Sin embargo, la demanda continúa siendo selectiva y analiza con detalle cada propiedad antes de avanzar.
Al mismo tiempo, los costos de construcción siguen aumentando y los desarrolladores procuran trasladar esos incrementos a los precios de venta. Allí aparece una de las principales tensiones del momento: mientras la oferta intenta defender o elevar valores, los compradores todavía no convalidan cualquier precio.
El resultado es un mercado más activo, pero también más exigente. Las propiedades correctamente valuadas encuentran interesados y concretan operaciones. Las que salen al mercado apoyadas únicamente en expectativas suelen permanecer publicadas durante períodos más prolongados.
Julio no muestra un mercado en crisis ni un mercado en euforia. Muestra un mercado que comienza a funcionar nuevamente sobre fundamentos: precio, ubicación, calidad, rentabilidad, financiación y costo de mantenimiento.
- Más operaciones, pero sin un rebote generalizado de precios
Uno de los datos más relevantes del mes provino de la Ciudad de Buenos Aires, donde durante junio se registraron 5.990 escrituras de compraventa. Se trata de un volumen cercano a los mejores niveles históricos para ese período y confirma que la actividad inmobiliaria recuperó profundidad.
Sin embargo, el aumento de las operaciones todavía no se traduce en una suba generalizada de los precios de cierre.
De acuerdo con el análisis difundido, los valores se encuentran aproximadamente un 26,7% por encima del piso nominal registrado en 2022, aunque la recuperación resulta bastante menor cuando se descuenta la inflación acumulada en dólares. Incluso se señala que los precios de cierre habrían retrocedido nominalmente durante el último año.
Esto plantea una aparente contradicción: si la demanda aumentó, ¿por qué los precios no reaccionan con la misma intensidad?
La explicación estaría principalmente en la oferta. En CABA todavía existen más de 110.000 publicaciones de propiedades en venta, un volumen elevado que obliga a los vendedores a competir en precio, estado, ubicación y condiciones comerciales.
Nuestra lectura para Córdoba
En Córdoba observamos una dinámica semejante.
Hay consultas, visitas y operaciones, pero la recuperación no es uniforme. El comprador compara mucho, estudia alternativas y negocia antes de decidir. La existencia de una oferta amplia impide que cualquier aumento pretendido por propietarios o desarrolladores se traslade automáticamente al precio de cierre.
La principal conclusión es sencilla:
El mercado está vendiendo más, pero todavía no está pagando más.
Esto no significa que todas las propiedades deban bajar. Significa que el precio debe guardar relación con la realidad de la demanda.
- El precio publicado se acerca al precio real de cierre
Durante los últimos años existió una brecha importante entre los valores de publicación y los precios finalmente aceptados en las operaciones.
Esa diferencia comienza a reducirse.
Los propietarios que realmente necesitan vender comprenden que la sobrevaluación no mejora el resultado. Por el contrario, suele prolongar los tiempos de comercialización, desgastar la publicación y hacer que el inmueble pierda atractivo frente a nuevas alternativas.
Hoy los compradores cuentan con más información, comparan propiedades similares y detectan rápidamente cuando un valor se encuentra fuera de mercado.
En este escenario, el margen de negociación continúa existiendo, pero se vuelve más razonable cuando la propiedad fue correctamente valuada desde el inicio.
Nuestra lectura
El precio de publicación dejó de ser una expresión de deseo. Debe ser una herramienta comercial.
Una propiedad bien valuada:
- recibe más consultas calificadas;
- genera visitas reales;
- reduce el tiempo de venta;
- preserva mejor su posicionamiento;
- permite negociar sin perder competitividad.
El cartel puede sostener una expectativa; el comprador sigue haciendo cuentas.
- La rentabilidad inmobiliaria vuelve a ganar atractivo
La renta inmobiliaria recuperó protagonismo durante 2026.
Diversos relevamientos nacionales ubican la rentabilidad bruta anual de los departamentos destinados al alquiler entre aproximadamente 5,9% y 6,8%, dependiendo de la ubicación, la tipología y la fuente analizada. Una vez descontados mantenimientos, impuestos, vacancia y otros gastos, la renta neta se acercaría en muchos casos al 5,5% anual.
Estos valores vuelven a situar al inmueble dentro del radar de los inversores.
Durante varios años, el propietario convivió con alquileres retrasados y valores de venta elevados en relación con la renta. Actualmente, la relación entre precio de compra e ingreso locativo resulta más equilibrada en determinados segmentos.
Nuestra lectura para Córdoba
En Córdoba volvemos a encontrar oportunidades cercanas al 6% bruto anual, especialmente cuando coinciden tres factores:
- compra a un valor adecuado;
- expensas razonables;
- demanda locativa sostenida.
Los departamentos de uno y dos dormitorios bien ubicados, las oficinas seleccionadas y algunos locales comerciales pueden ofrecer rendimientos interesantes. Sin embargo, la rentabilidad debe evaluarse de manera integral.
No alcanza con dividir el alquiler anual por el precio de compra. También deben considerarse:
- períodos de vacancia;
- mantenimiento;
- impuestos;
- expensas extraordinarias;
- antigüedad del inmueble;
- liquidez futura;
- potencial de reventa.
La rentabilidad es necesaria, pero no suficiente.
Una buena inversión no es solamente la que paga un alquiler alto. Es la que combina renta, conservación del capital y posibilidad de salida.
- El dólar protege, pero el inmueble puede generar ingresos
Otra discusión que volvió a aparecer durante julio es la pérdida de poder adquisitivo del dólar a lo largo del tiempo.
Ahorrar en dólares continúa siendo una forma de protección frente a la depreciación del peso argentino. Sin embargo, conservar el dinero inmovilizado no genera rendimiento y también implica una pérdida gradual de capacidad de compra por efecto de la inflación estadounidense.
La diferencia central está entre preservar y hacer crecer el capital.
El inmueble vuelve a ganar atractivo porque puede reunir dos condiciones:
- conservar valor en el largo plazo;
- producir una renta periódica.
Esto no convierte automáticamente a cualquier propiedad en una buena inversión. El resultado dependerá del precio de compra, la calidad del activo, la ubicación y su capacidad de generar demanda.
Nuestra lectura
El verdadero desafío ya no consiste solamente en ahorrar en dólares.
Consiste en lograr que esos dólares produzcan más dólares.
En ese escenario, el ladrillo recupera relevancia como activo real, particularmente cuando se adquiere con una expectativa razonable de renta y no solamente por apego emocional o tradición.
- El crédito hipotecario continúa siendo la gran variable pendiente
El crédito hipotecario volvió a formar parte de la conversación inmobiliaria, aunque todavía no alcanza el volumen necesario para transformar completamente el mercado.
En junio se registraron 765 escrituras con hipoteca en CABA, lo que representó una caída cercana al 37% respecto del mismo mes del año anterior. A pesar de esa reducción, el número total de operaciones se mantuvo elevado.
Esto demuestra que actualmente existe actividad sostenida incluso con una participación hipotecaria limitada.
También refleja que una parte importante de las operaciones se financia con ahorro previo, venta de otros activos, ayuda familiar, financiación privada o acuerdos directos.
Nuestra lectura
El mercado puede crecer sin crédito, pero difícilmente pueda generar un verdadero salto de escala sin financiamiento hipotecario de largo plazo.
El crédito cumple una función que excede la operación individual. Una compra financiada puede activar otras ventas encadenadas: quien vende recompra, quien recibe fondos construye o reinvierte y así aumenta la circulación dentro del mercado.
Mientras el crédito continúe siendo limitado, probablemente observemos:
- operaciones selectivas;
- mayor protagonismo del inversor;
- ventas financiadas por desarrollistas;
- acuerdos entre particulares;
- precios contenidos.
Sin crédito masivo puede haber actividad. Lo que resulta más difícil es que exista un boom generalizado de precios.
- Construir sigue siendo más caro, pero el costo no determina por sí solo el valor
Los costos de construcción continúan aumentando.
Según datos del Colegio de Ingenieros Civiles de Córdoba, para una vivienda tradicional de aproximadamente 150 m² se estimaron durante el período analizado los siguientes valores:
- costo básico: aproximadamente $1.437.039 por m²;
- costo final: aproximadamente $1.802.128 por m²;
- variación mensual: +2,9%;
- acumulado de 2026: +12,1%;
- variación interanual: +24,8%.
También los sistemas industrializados registraron incrementos. El Steel Frame se ubicó en torno a $1.904.139 por m², con una suba menor que la registrada por la construcción tradicional.
El Steel Frame continúa siendo levemente más costoso en términos nominales, aunque gana competitividad por otros atributos:
- previsibilidad;
- menor tiempo de obra;
- reducción de desperdicios;
- mayor control sobre el proceso;
- menor exposición a cambios prolongados de costos.
La tensión del mercado
Los desarrolladores necesitan trasladar el incremento de materiales, mano de obra, tierra e infraestructura.
Pero el comprador no decide en función del costo del desarrollador. Decide según:
- sus ingresos;
- su disponibilidad de capital;
- la financiación ofrecida;
- las alternativas existentes;
- la rentabilidad esperada;
- el precio de propiedades usadas.
Por eso, costo y valor de mercado no avanzan necesariamente al mismo ritmo.
El costo de construcción ayuda a explicar el piso. La demanda determina el techo.
En Córdoba advertimos desarrolladores tratando de sostener o elevar precios mientras los compradores continúan sin convalidarlos plenamente. Esa tensión explica la importancia creciente de la financiación, los descuentos por pago contado y las condiciones especiales de compra.
- Las expensas se convierten en una variable decisiva
Las expensas dejaron de ser un gasto secundario.
En Córdoba, el promedio informado para junio fue de aproximadamente $141.126 mensuales, con un incremento interanual del 18,5%. El desarrollo de la información periodística señala, además, una reducción del 6,9% respecto de mayo, aunque el título original presentaba una inconsistencia sobre este punto.
Tomando el dato desarrollado en la nota, Córdoba habría sido la única de las principales plazas relevadas donde las expensas disminuyeron en términos mensuales.
Más allá de esa variación puntual, lo importante es el peso que tienen sobre la decisión inmobiliaria.
Para el comprador
Una expensa elevada incrementa el costo mensual de uso y puede disminuir la capacidad para afrontar una cuota hipotecaria.
Para el inquilino
El gasto total de vivienda no está compuesto únicamente por el alquiler. Una expensa alta puede dejar una unidad fuera de presupuesto, aunque el canon parezca razonable.
Para el inversor
Las expensas reducen la rentabilidad efectiva, particularmente durante períodos de vacancia o cuando existen gastos extraordinarios.
Para el vendedor
Un edificio costoso necesita compensar esa desventaja con un precio más competitivo.
El relevamiento también señala que cerca del 17% de los propietarios del país mantiene deuda de expensas. La morosidad afecta el funcionamiento del consorcio, demora reparaciones y puede deteriorar progresivamente el edificio.
Más del 75% de los gastos comunes se concentra en personal, mantenimiento, abonos y servicios públicos. Esto limita la posibilidad de reducir costos sin afectar la calidad de funcionamiento.
La expensa forma parte del precio real de una propiedad.
- Independizarse requiere mirar el costo completo de la vivienda
El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los grandes desafíos para los jóvenes.
Los estudios referidos a CABA muestran que el alquiler de un monoambiente debe analizarse junto con:
- depósito;
- primer mes;
- expensas;
- servicios;
- internet;
- mudanza;
- mobiliario;
- electrodomésticos;
- fondo para imprevistos.
Aunque esos valores no pueden trasladarse directamente a Córdoba, la tendencia es similar: independizarse requiere cada vez más planificación y una mayor proporción de los ingresos.
Nuestra lectura para Córdoba
Los departamentos pequeños continúan teniendo buena demanda, especialmente en Nueva Córdoba, General Paz, Centro, Alberdi y zonas vinculadas con universidades, actividad profesional y transporte.
Pero el inquilino ya no evalúa solamente el alquiler.
También analiza:
- expensas;
- conectividad;
- costo de transporte;
- estado del departamento;
- eficiencia de los servicios;
- posibilidades de actualización;
- gastos de ingreso.
Esto beneficia especialmente a las unidades funcionales, bien ubicadas y con costos mensuales previsibles.
Una propiedad más barata pero alejada o con expensas elevadas puede terminar costando lo mismo que otra mejor ubicada.
El valor publicado inicia la búsqueda. El costo total define si la vivienda puede sostenerse.
- Vacancia comercial: no falta demanda, sobra producto mal posicionado
El relevamiento de locales comerciales realizado por CaCIC mostró una vacancia promedio cercana al 4,2%, con mayores niveles en sectores como Centro, Mercado Norte, avenida Sabattini y corredor Colón.
El dato no muestra un colapso general del comercio. Muestra una demanda selectiva.
Los locales con buena visibilidad, superficie eficiente, estado adecuado y un alquiler coherente continúan encontrando interesados. En cambio, los inmuebles con precios elevados, escasa adaptación, altos costos o ubicaciones debilitadas pueden permanecer vacíos durante más tiempo.
Nuestra lectura
El mercado comercial también se volvió más profesional.
Hoy importan tanto la ubicación como la posibilidad real de que la actividad sea rentable.
Un local puede estar sobre una avenida reconocida y, aun así, quedar fuera de mercado si el alquiler, las expensas, los impuestos o el costo de adaptación no guardan relación con la facturación potencial del negocio.
La vacancia no siempre es ausencia de demanda. Muchas veces es falta de coincidencia entre producto, precio y condiciones.
- La inversión redefine el mapa de crecimiento urbano
La inversión inmobiliaria continúa expandiéndose hacia áreas con tierra disponible, infraestructura y planificación.
A nivel nacional, los permisos de construcción superaron los 312.000 trámites, equivalentes a aproximadamente 85 millones de metros cuadrados, y Córdoba representó cerca del 9% del total informado.
El crecimiento urbano ya no depende solamente de la extensión geográfica. Cada vez importa más la calidad de la infraestructura que acompaña los proyectos:
- accesos;
- servicios;
- espacios verdes;
- seguridad;
- conectividad;
- equipamiento comercial;
- instituciones educativas;
- planificación de largo plazo.
Nuestra lectura para Córdoba
Sectores como Manantiales, Docta, Valle Escondido y Siete Soles muestran distintas formas de expansión urbana.
Manantiales, en particular, dejó de ser una zona periférica en formación para convertirse en un sector consolidado, con barrios, vivienda colectiva, comercio, educación y servicios.
La competencia entre desarrollos ya no se limita al valor del lote o a los metros cuadrados construidos.
Hoy se compite por calidad de vida.
Las personas no compran solamente una propiedad. También eligen un entorno y una manera de vivir.
- De los metros cuadrados a la experiencia
Durante julio apareció una reflexión interesante vinculada con los cambios en los hábitos de consumo: muchas personas destinan una proporción creciente de sus ingresos a viajes, bienestar, deporte, gastronomía y experiencias.
No significa que la vivienda propia haya dejado de ser importante.
En numerosos casos, la postergación de la compra no es una elección cultural, sino una consecuencia de la falta de crédito, los ingresos insuficientes o la dificultad para reunir el capital inicial.
Sin embargo, el cambio de prioridades sí tiene consecuencias inmobiliarias.
El comprador o inquilino actual valora:
- tiempo;
- comodidad;
- espacios verdes;
- seguridad;
- cercanía;
- servicios;
- conectividad;
- espacios comunes realmente utilizables;
- equilibrio entre vivienda y calidad de vida.
El mercado inmobiliario ya no puede limitarse a ofrecer superficie.
Debe ofrecer una experiencia de uso.
Los desarrollos que comprendan esta transformación tendrán una ventaja concreta. Los amenities sin utilidad, los espacios mal planificados o los costos comunes excesivos perderán atractivo frente a propuestas más simples, eficientes y coherentes.
- La inversión inmobiliaria busca nuevas herramientas
Durante 2026 también comenzaron a ganar visibilidad nuevas formas de inversión en real estate.
Entre ellas aparecen:
- fondos inmobiliarios;
- REIT;
- tokenización;
- fideicomisos;
- financiación colectiva;
- hipotecas privadas;
- esquemas de renta administrada.
El lanzamiento del primer REIT argentino, que habría reunido aproximadamente USD 45 millones y más de 3.500 inversores, es una señal relevante.
Más allá del resultado particular del instrumento, muestra que el mercado de capitales vuelve a interesarse por el ladrillo.
Esto permite que inversores con distintos niveles de capital accedan a carteras inmobiliarias sin comprar una propiedad completa y abre la posibilidad de dotar al sector de mayor liquidez y profundidad.
Nuestra lectura
Para Córdoba, la enseñanza no consiste en copiar automáticamente modelos desarrollados para Buenos Aires.
Consiste en comprender la tendencia.
El inmueble vuelve a ser leído como un activo financiero capaz de:
- preservar valor;
- producir renta;
- integrarse a vehículos colectivos;
- profesionalizar su administración;
- atraer capital institucional.
La industria inmobiliaria necesitará cada vez más conocimientos financieros, datos, transparencia y capacidad para estructurar proyectos.
Conclusión
Julio confirma que el mercado inmobiliario está entrando en una etapa de mayor madurez.
Las operaciones aumentan, pero los precios todavía no acompañan con la misma intensidad. La renta mejora, aunque debe analizarse en términos netos. Los costos de construcción continúan creciendo, pero la demanda no siempre permite trasladarlos. El crédito vuelve a aparecer, aunque todavía no alcanza una escala suficiente. Las expensas, el mantenimiento y la calidad urbana pasan a ocupar un lugar central en las decisiones.
No estamos frente a un mercado detenido.
Tampoco frente a un nuevo boom.
Estamos frente a un mercado más racional.
El comprador compara.
El vendedor compite.
El desarrollador necesita financiar.
El inversor vuelve a calcular la renta.
El inquilino analiza el costo total.
En este contexto, las mejores oportunidades no necesariamente serán las propiedades más baratas ni los proyectos más llamativos. Serán aquellos activos capaces de combinar correctamente:
- precio;
- ubicación;
- calidad;
- demanda;
- rentabilidad;
- financiación;
- bajo costo de mantenimiento;
- potencial de valorización.
Los precios no parecen encaminados hacia una baja generalizada, porque el costo de reposición continúa siendo elevado y existe actividad. Pero tampoco existen fundamentos suficientes para esperar aumentos automáticos mientras el crédito siga limitado y la oferta permanezca amplia.
El escenario más probable continúa siendo el de operaciones selectivas, valores contenidos y diferencias cada vez mayores entre los buenos productos y aquellos que no logran adaptarse al mercado.
El mercado inmobiliario dejó de premiar las expectativas y volvió a premiar el valor real.
Facundo Aguad
CPI – 2828
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