Panorama nacional

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un ciclo de recuperación moderada luego de varios años de inestabilidad. Diversos informes (Ámbito, Somos Inmobiliarios) señalan que el crédito hipotecario empieza a reactivarse y se perfila como variable clave para sostener la demanda, aunque de manera incipiente y con acceso restringido.

En las principales ciudades del país, los precios muestran reajustes, con marcada diferencia entre los valores publicados y los de cierre efectivos (Reporte Inmobiliario, Ámbito). Durante 2024 y 2025, el metro cuadrado promedio en departamentos usados de grandes centros urbanos se ubicó entre USD 1.300 y 1.700, aunque en muchos casos los cierres superaron esos valores (Somos Inmobiliarios, Reporte Inmobiliario).

Las variables críticas a seguir siguen siendo las mismas: inflación y devaluación como condicionantes de precios dolarizados; oferta de alquileres en aumento en varias ciudades (Comercio y Justicia); vacancia residencial baja, en torno al 3-5 % (Ámbito, InfoNegocios, CPI Córdoba); y un financiamiento que, pese a los anuncios, continúa limitado. Además, los valores de cierre crecen más rápido que los de oferta, reduciendo márgenes de negociación (Reporte Inmobiliario, Ámbito).

Crédito hipotecario: ilusión frenada

Tras un primer semestre de entusiasmo con las hipotecas UVA, el panorama cambió. Los bancos elevaron las tasas de referencia al 15 % anual, endurecieron requisitos al extremo y, en muchos casos, pausaron nuevas líneas por la volatilidad cambiaria. El resultado es claro: el crédito dejó de ser un motor real de compraventas y volvió a ser un privilegio para muy pocos.

Córdoba: actividad y tendencias

El informe “Visión Inmobiliaria del Mercado de Córdoba – Mayo 2025” (CACIC) confirmó un repunte histórico: el primer cuatrimestre fue el más activo en ventas desde 2018. Las operaciones crecieron un 57 % interanual, apalancadas por el regreso parcial del crédito hipotecario, la normalización del mercado de alquileres y un contexto macro que alienta a mover dólares guardados hacia ladrillos, tanto como refugio como por renta y plusvalía.

La resiliencia del mercado cordobés no es casual. Se explica por la diversificación económica de la provincia (industria, agro, comercio, servicios y tecnología), el ecosistema universitario que asegura rotación constante en alquileres y la llegada de migrantes internos. Esa mezcla de economía diversificada, capital humano en crecimiento y un perfil urbano atractivo convierte a Córdoba en un refugio más estable que otras plazas del país.

En Córdoba, los departamentos usados muestran un desempeño superior al promedio nacional, con una brecha de más del 40 % respecto a CABA. Esto indica todavía recorrido para capitalizarse en ladrillo local antes de que esa diferencia se achique. Tras las elecciones del conurbano, el dólar se movió cerca del techo de la banda cambiaria, generando incertidumbre, pero los precios se mantuvieron estables.

El informe también advierte que el aumento de costos de construcción, la reaparición del inversor y la consolidación del crédito hipotecario alimentan expectativas de nuevas subas en los próximos meses. Con la demanda en alza y propiedades usadas que se absorben con rapidez, CACIC proyecta que, si la macro se mantiene estable, 2026 podría superar a 2025 y abrir un nuevo ciclo expansivo.

Nota clave: el mercado cordobés hoy se sostiene más por capital acumulado e inversión que por el acceso al crédito de asalariados. La clase media trabajadora sigue teniendo barreras de entrada significativas.

Alquileres

El mercado de alquileres consolida su normalización, con baja vacancia y rentas promedio entre el 5 y el 6 % anual en dólares en departamentos de uno y dos dormitorios en zonas como Nueva Córdoba, Centro y General Paz.

En paralelo, la vacancia comercial en áreas clave se mantiene en apenas 1,3 %, señal de estabilidad para el segmento corporativo y de oficinas.

Riesgos y oportunidades

Riesgos principales (ordenados por impacto):

  1. Dólar y volatilidad cambiaria.
  2. Falta de financiamiento accesible.
  3. Desfase entre precios pedidos y capacidad de pago real.
  4. Exceso de oferta en segmentos específicos.
  5. Posible techo en zonas premium.

Oportunidades destacadas:

  • Monoambientes y unidades chicas con demanda sostenida.
  • Proyectos diferenciados por terminaciones y calidad constructiva.
  • Mercado de alquiler estable con bajo nivel de incobrabilidad.
  • Barrios periféricos en expansión con recorrido de precios.

Recomendación de hoy

Hoy es un buen momento para comprar inmuebles en Córdoba. Los precios siguen retrasados, alrededor de un 15 % por debajo del nivel histórico de equilibrio: en la práctica, es comprar con descuento.

A eso se suma una renta sólida:

  • Promedio: 5-6 % anual en dólares (1 y 2 dorms en Centro, General Paz).

La plusvalía futura ya está en marcha: en lo que va de 2025 los valores subieron un 6 % y todavía no alcanzaron techo. Además, la liquidez es alta en segmentos clave: departamentos de 1 y 2 dormitorios en Nueva Córdoba y General Paz rotan rápido tanto en venta como en alquiler.

Vender hoy sólo tiene sentido si se necesita liquidez inmediata para cancelar deudas, para reinvertir en otro activo puntual o si el inmueble está en zona con vacancia alta (ejemplo: oficinas en microcentro).

El mercado cordobés abre ventanas que no se ven todos los días. Invertir ahora es aprovechar la oportunidad antes de que se cierre

Facundo Aguad

CPI 2828