Más operaciones, menos obra y un mercado que empieza a filtrar

Cordoba 30 de abril 2026.

Abril dejó una señal bastante clara: el mercado no explotó, pero tampoco se frenó. Simplemente empezó a ordenarse. Y cuando el mercado se ordena, aparecen oportunidades que no se ven a simple vista.

Qué está pasando de verdad
Hay más operaciones si se mira el proceso de los últimos meses.
El mercado pasó de niveles muy bajos a un volumen mayor que el de años anteriores.

Ahora bien, esa recuperación no es lineal:
hay meses más dinámicos y otros más tranquilos, como fue abril en algunos segmentos.

De hecho, hoy el mercado se volvió más selectivo:
se mueve lo que está bien ubicado, bien presentado y en precio.
El resto… sigue en vidriera.

¿La razón? Todavía estamos absorbiendo stock viejo.
Durante años se acumuló oferta, y aunque hoy se está limpiando, todavía no desapareció del todo.

Traducción simple:
hay movimiento, pero no presión fuerte de precios todavía.

Construcción: el dato que explica todo
El costo de construcción en dólares subió fuerte. Mucho más que el precio de los inmuebles.

Resultado:
– Desarrollar hoy es más caro.
– La rentabilidad del pozo cayó.
– Se frenaron proyectos.

Y en Córdoba ya se ve: escasez de obra nueva en zonas centrales.
Esto es clave: menos construcción hoy puede significar menos oferta mañana.

Usado vs nuevo: la oportunidad real
Hoy existe una brecha concreta: el usado está aproximadamente entre un 20% y un 25% por debajo del nuevo.

Ejemplo en Nueva Córdoba:
– Nuevo: aproximadamente USD 115.000.
– Usado: aproximadamente USD 85.000.

El mercado está premiando al que compra bien, no necesariamente al que compra nuevo.

Alquileres: firmes, más finos y con más oferta
El mercado de alquileres sigue activo, pero ya no es automático.

Hoy hay más oferta disponible y eso empieza a generar una selección más clara:
– Lo bueno se alquila rápido.
– Lo promedio empieza a costar más.

Se da una dinámica interesante: hay escasez de productos a estrenar, que se alquilan muy bien y con buena demanda; y mayor volumen de usados, donde el proceso es más lento y requiere precio y presentación más ajustados.

Valores de referencia para departamentos a estrenar:
– Nueva Córdoba: alrededor de $750.000.
– General Paz: alrededor de $600.000.
– Centro: entre $480.000 y $550.000, según estado y ubicación.

La clave ya no es solo el precio: es el producto.

Hoy no alcanza con “estar en mercado”. Hay que estar bien posicionado dentro del mercado.

Las rentas se ubican, en términos generales, entre el 5% y el 6% anual en dólares. Pero las expensas impactan fuerte y bajan la renta real. El Excel no perdona, aunque el balcón mire lindo.

Desarrollos: menos margen, más selectividad

Costos altos más precios que no acompañan dan como resultado una rentabilidad mucho más ajustada.

Hoy el desarrollador no puede pensar solo en volumen. Tiene que pensar en producto, ubicación, ticket y salida comercial.

Crédito: promesa vs realidad

El crédito existe, pero todavía es limitado y está enfocado principalmente en usados. Por ahora no mueve el mercado completo.
Cuando el crédito sea masivo, el escenario puede cambiar. Hoy todavía no estamos ahí.

Comercial: dos velocidades

El mercado comercial muestra dos realidades al mismo tiempo.
Nueva Córdoba mantiene alta ocupación y buen dinamismo. En cambio, los centros tradicionales y algunas galerías muestran más vacancia y mayor necesidad de reconversión.
El consumo cambió. El formato comercial también.

Entonces, ¿qué decisión tomar hoy?
No es un mercado para especular. Es un mercado para elegir bien.
– El usado bueno está competitivo.
– La obra nueva se está frenando.
– La demanda está, pero más exigente.
No hay magia. Hay contexto.

El que compra bien hoy probablemente esté un paso adelante cuando el mercado termine de acomodarse.

El mercado no está regalando oportunidades. Pero al que sabe leerlo, todavía se las muestra.

Facundo Aguad
CPI 2828