Más actividad, más crédito y un mercado que todavía discute los precios

Panorama General

Junio confirmó que el mercado inmobiliario argentino sigue transitando una etapa de recuperación, aunque con características muy diferentes a las que muchos imaginaban hace un año.

La estabilidad macroeconómica, la desaceleración de la inflación y el regreso del crédito hipotecario permitieron que la actividad comenzara a mostrar una mejora sostenida. Sin embargo, la recuperación no está siendo uniforme.

Hoy el mercado se encuentra en una etapa de transición: hay más consultas, más operaciones y más interés inversor, pero todavía no existe consenso sobre el valor de los inmuebles.

La sensación predominante es que el sector dejó atrás la etapa de supervivencia y comenzó un proceso de reconstrucción, aunque aún quedan desafíos por delante.

El comprador volvió, pero compra distinto

Uno de los grandes cambios de este año es el regreso del comprador final.

La mejora del salario medido en dólares y la recuperación del crédito hipotecario devolvieron capacidad de compra a muchas familias que habían quedado fuera del mercado.

Distintos estudios muestran que:

  • El salario en dólares creció más que el valor del metro cuadrado.
  • En muchos mercados, las propiedades continúan por debajo del costo de reposición.
  • El inmueble vuelve a aparecer como una alternativa atractiva de inversión de largo plazo.

Pero el comprador de hoy es muy diferente al de otros ciclos.

Ya no compra por miedo a quedarse afuera.

Compara, analiza, negocia y exige.

La demanda volvió, pero se volvió mucho más racional.

El gran debate del mercado: costos versus capacidad de pago

Uno de los fenómenos más interesantes de este momento es el desacople entre la oferta y la demanda.

Por un lado, los desarrollistas enfrentan costos de construcción históricamente elevados en dólares y buscan trasladar parte de ese incremento al precio de venta para preservar la rentabilidad de los proyectos.

Por el otro, los compradores muestran una conducta mucho más selectiva y no están convalidando cualquier valor.

El resultado es un mercado que se recupera en actividad, pero que todavía está buscando un nuevo punto de equilibrio en materia de precios.

No se observa, al menos por ahora, un escenario de fuertes aumentos generalizados, sino un comportamiento cada vez más segmentado:

✔ Los productos bien ubicados sostienen valores.

✔ Las propiedades recicladas y con renta muestran mejor desempeño.

✔ Los emprendimientos con financiación continúan captando demanda.

✖ Las propiedades sobrevaluadas tienen dificultades para venderse.

✖ Los productos sin diferenciación continúan con altos plazos de comercialización.

En otras palabras:

El mercado inmobiliario se está reactivando, pero todavía no se puso de acuerdo sobre cuánto valen los inmuebles.

El crédito hipotecario vuelve a ser protagonista

Junio dejó otra señal importante: el debate sobre cómo profundizar el crédito hipotecario.

Durante BATEV 2026, el ministro de Economía, Luis Caputo, planteó la posibilidad de canalizar los dólares que permanecen fuera del sistema financiero hacia fondos destinados al financiamiento de viviendas y desarrollos inmobiliarios.

La propuesta incluye:

  • Fondos hipotecarios.
  • Participación del mercado de capitales.
  • Apoyo de organismos multilaterales.
  • Nuevos instrumentos financieros.

Si estas herramientas logran desarrollarse, Argentina podría iniciar un nuevo ciclo de expansión del crédito, una de las grandes asignaturas pendientes del mercado inmobiliario.

Porque la realidad es simple:

Sin crédito hay recuperación.
Con crédito hay expansión.

El dólar volvió a moverse

Después de varios meses de relativa estabilidad, junio mostró un cambio de tendencia.

El dólar registró la mayor suba mensual de los últimos once meses impulsados por:

  • Menor liquidación de divisas del agro.
  • Mayor demanda por turismo y vacaciones.
  • Cobertura de empresas y particulares.
  • Menor ingreso de dólares financieros.

Las proyecciones del mercado ubican al dólar en niveles superiores para el segundo semestre, aunque por el momento no se observan expectativas de una devaluación brusca.

Para el sector inmobiliario, un tipo de cambio más competitivo suele generar:

✔ Mayor percepción de oportunidad para el inversor.

✔ Recuperación parcial de la competitividad de los activos inmobiliarios.

✔ Menor incentivo al carry trade.

Construir sigue siendo cada vez más caro

El costo de construcción volvió a subir durante junio.

Según relevamientos, el incremento promedio en las distintas tipologías fue del:

+2,5% mensual.

La principal incidencia provino del aumento de aproximadamente:

+5% en aceros e insumos metálicos.

La consecuencia es clara:

Cada mes cuesta más construir un metro cuadrado nuevo.

Y esa realidad termina estableciendo un piso de valor para buena parte de las propiedades usadas.

Sin embargo, el aumento de costos por sí solo no garantiza una suba automática de precios, ya que el mercado sigue dependiendo de la capacidad de pago de la demanda.

El mercado de alquileres muestra mayor equilibrio

El mercado locativo continúa normalizándose.

La mayor oferta y el nuevo marco regulatorio generaron un escenario mucho más equilibrado que el observado hace dos años.

Además, las recientes medidas impositivas destinadas a incentivar la oferta de viviendas en alquiler podrían mejorar la rentabilidad neta de los propietarios.

Hoy el mercado de alquileres se presenta más previsible y con mejores condiciones para ambas partes.

Córdoba y la oportunidad del Centro

Uno de los informes más interesantes del mes fue el presentado por el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de Córdoba respecto del Centro de la ciudad.

Los datos muestran:

  • Una densidad tres veces menor que Nueva Córdoba.
  • Valores inmobiliarios entre un 18% y un 20% inferiores.
  • Amplia capacidad de crecimiento residencial.

La oportunidad del Centro no está en construir nueva infraestructura.

La oportunidad está en capitalizar la infraestructura que ya existe.

La recuperación de edificios, la reconversión de usos y la mejora de la experiencia urbana pueden convertir al Centro en uno de los grandes proyectos de transformación de Córdoba en los próximos años.

Smart Cities: una nueva variable de valor

La tecnología empieza a convertirse en un factor cada vez más relevante para el mercado inmobiliario.

Iluminación inteligente, monitoreo urbano, digitalización de servicios y mejor gestión municipal comienzan a influir sobre la decisión de inversión.

La ubicación seguirá siendo fundamental.

Pero la calidad de gestión urbana y la infraestructura tecnológica empiezan a transformarse en una nueva variable de valorización inmobiliaria.

Lo que se dice en las mesas

✔ El crédito hipotecario llegó para quedarse.

✔ El inversor volvió a mirar al ladrillo.

✔ El costo de construcción sigue presionando.

✔ El dólar dejó de estar completamente planchado.

✔ Hay más operaciones, pero no una recuperación generalizada de precios.

✔ El segundo semestre dependerá más de la confianza y del financiamiento que de la macroeconomía.

Conclusión

Junio confirmó que el mercado inmobiliario argentino dejó atrás la etapa más difícil y comenzó una nueva fase.

No estamos frente a un boom de precios.

Estamos frente a un mercado que:

  • vende más;
  • se financia más;
  • genera mayor interés inversor;
  • y comienza a recuperar volumen de actividad.

La recuperación existe.

Pero es una recuperación inteligente y selectiva.

La gran discusión de esta etapa no es si el mercado se recupera.

La verdadera discusión es a qué precio lo hará.

Y, por ahora, la respuesta parece ser clara:

La actividad crece más rápido que los precios.

El segundo semestre estará definido por tres variables:

Crédito.

Confianza.

Capacidad de transformar el ahorro en inversión.

Porque, como suele suceder en Argentina, cuando esas tres piezas se alinean, el ladrillo vuelve a convertirse en protagonista.

Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario – CPI 2828

Cordoba, 01 de Julio 2026.