El inmobiliario cordobés dejó atrás la parálisis, pero todavía está lejos del boom. Hay consultas, aparecen compradores y el usado vuelve a mostrar oportunidades, aunque el bolsillo sigue jugando con freno de mano.

Córdoba, 30 de  mayo de 2026.

Durante años el mercado inmobiliario pareció vivir esperando un milagro: que volviera fuerte el crédito hipotecario.

Como si sin bancos prestando masivamente no pudiera pasar absolutamente nada.

Sin embargo, mayo dejó una señal bastante clara: el mercado empezó a moverse aun sin financiamiento fuerte, aunque de una manera mucho más selectiva y racional.

No estamos frente a un boom.

Pero tampoco frente a un mercado frenado.

Estamos viendo algo distinto: Un mercado que empezó a filtrar.

Y eso cambia bastante las reglas del juego.

¿Qué está pasando realmente?

En calle se nota algo que hace un tiempo costaba encontrar: hay consultas.

Se muestran propiedades. Aparecen compradores. Hay llamados. Se reactivaron decisiones que venían postergadas.

Ahora bien, tampoco hay que confundirse: Más consultas no significa automáticamente más cierres.

El comprador actual se volvió mucho más analítico.

Mira más.
Compara más.
Negocia más.

Y tiene mucho menos margen para equivocarse.

¿Por qué?

Porque hay una realidad económica que todavía no termina de acomodarse en el bolsillo de la gente.

Mientras algunos indicadores macroeconómicos muestran mayor estabilidad, muchas familias todavía sienten presión sobre ingresos, empleo y costos fijos.

Una encuesta de la consultora Synopsis, publicada por Infobae, dejó un dato interesante: para buena parte de la población, la percepción económica todavía es de recesión, aun cuando algunos indicadores agregados muestran cierta mejora.

Traducido al inmobiliario: La macro empezó a ordenarse más rápido que el humor económico de las personas.

Y eso pesa muchísimo en un mercado donde las operaciones no se hacen solamente con números, sino también con confianza.

Un mercado que empezó a filtrar

Ya no alcanza con publicar.

Ya no alcanza con esperar.

El mercado volvió a distinguir entre producto y producto.

El relevamiento de CaCIC Córdoba de mayo 2026 muestra una fotografía bastante alineada con lo que se ve en la práctica.

El nivel de consultas para ventas fue valuado por inmobiliarias en 5 sobre 10, alquileres 6 sobre 10 y locales comerciales 8 sobre 10, manteniéndose sin grandes variaciones respecto del mes anterior.

¿Qué significa esto?

Que el mercado se mueve.

Pero no se mueve todo.

Hoy hay algo muy claro.

Se vende:

Lo bien ubicado
Lo bien presentado
Lo correctamente tasado
Productos líquidos
Tickets medios (hasta USD 60.000 / USD 120.000 aprox.)

Se frena:

 Lo sobrevalorado
 Inmuebles con mucho trabajo pendiente
 Tickets altos sin financiación
 Productos demasiado específicos

En otras palabras: El mercado dejó de perdonar errores de precio.

Antes una propiedad cara podía esperar.

Hoy puede pasar meses publicada, confundiendo visitas con oportunidades.

El usado vuelve a mostrar oportunidades

Uno de los datos más interesantes del informe de CaCIC es la brecha cercana al 20% entre inmuebles nuevos y usados en Córdoba.

Y eso vuelve a poner arriba de la mesa algo que venimos viendo hace meses: El usado bien comprado volvió a ser competitivo.

Tomemos algunos ejemplos de referencia:

Departamento nuevo de un dormitorio

  • Nueva Córdoba: USD 105.000
  • General Paz: USD 83.000
  • Centro: USD 80.000

Departamento usado (+/- 20 años)

  • Nueva Córdoba: USD 85.000
  • General Paz: USD 70.000
  • Centro: USD 58.000

Para quien tiene dólares y paciencia para negociar, reapareció algo que durante mucho tiempo estuvo bastante ausente: Margen de oportunidad.

Córdoba también empezó a cambiar su mapa de precios

Relevamientos privados del mercado inmobiliario cordobés muestran otro fenómeno interesante: La ciudad empieza a exhibir brechas superiores al 100% entre algunos polos inmobiliarios.

Mientras sectores más accesibles siguen mostrando precios relativamente competitivos, barrios premium y nuevos desarrollos del noroeste y sur privado continúan consolidando valores mucho más altos.

Esto confirma algo que se viene profundizando: Córdoba ya no tiene un único centro inmobiliario.

Hoy existen nuevas centralidades.

Nueva Córdoba sigue siendo dominante.

General Paz ya dejó de ser promesa para transformarse en una plaza consolidada.

Güemes mantiene atractivo.

El noroeste premium continúa fuerte.

Y barrios vinculados a desarrollos privados del sur siguen ganando protagonismo.

La ubicación siempre importó.

Pero hoy importa más que nunca.

El crédito hipotecario sigue siendo la gran deuda pendiente

El gran motor que todavía no termina de arrancar es el crédito.

Los datos del Colegio de Escribanos de CABA muestran una señal clara:

En abril hubo 5.472 escrituras, prácticamente iguales al mismo mes del año pasado.

Pero las operaciones con hipoteca cayeron casi un 49% interanual.

Traducido: El mercado se está moviendo más por ahorristas, inversores y reacomodamiento patrimonial que por financiamiento masivo.

Todavía no hay un crédito hipotecario lo suficientemente profundo como para generar un salto fuerte de demanda.

Y eso limita especialmente al comprador de clase media.

El dato que muchos todavía no están mirando: la construcción

Mientras el mercado usado todavía muestra oportunidades, el nuevo enfrenta otro desafío: Construir sigue siendo caro en dólares.

El costo de construcción elevado empezó a frenar nuevos lanzamientos.

En Buenos Aires ya aparecen señales de menor superficie iniciada y menos oferta futura.

Si algo parecido termina replicándose —aunque sea parcialmente— en Córdoba, el mercado podría encontrarse con menos producto nuevo disponible en los próximos años.

Y ahí aparece una consecuencia bastante lógica: Cuando la oferta nueva se achica, el usado bien ubicado suele empezar a recuperar valor.

No ocurre de un día para otro.

Pero históricamente el proceso suele ser ese.

Alquileres: siguen firmes

En alquileres, Córdoba continúa mostrando fortaleza.

Según CaCIC, los valores de referencia para departamentos se ubican aproximadamente en:

Un dormitorio

  • Nueva Córdoba: $750.000
  • General Paz: $600.000
  • Centro: $550.000

Dos dormitorios

  • Nueva Córdoba: $1.050.000
  • General Paz: $900.000
  • Centro: $780.000

Además, continúan predominando contratos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL, algo que ya se consolidó después de la salida de la Ley de Alquileres.

La renta sigue mejorando respecto de años anteriores, aunque el acceso para muchos inquilinos empieza a tensionarse por salarios que todavía vienen detrás.

¿Qué podemos esperar para los próximos meses?

Mi lectura es relativamente simple.

No veo un boom.

Pero tampoco veo un freno.

Veo un mercado más sano.

Más profesional.

Más selectivo.

Uno donde el precio volvió a importar muchísimo.

Donde la tasación vuelve a ser determinante.

Y donde el propietario que entiende el contexto vende.

El que no… espera.

Porque el mercado ya no premia al improvisado.

Hoy se vende lo bien ubicado, lo bien presentado y, sobre todo, lo bien tasado. El resto sigue publicado… confundiendo movimiento con oportunidades.

Mayo dejó una señal bastante clara:

El mercado empezó a moverse antes de que el humor económico mejore.

Y cuando eso pasa, normalmente aparecen dos tipos de personas:

el que espera a que todos confirmen la tendencia… y el que entiende que muchas oportunidades nacen justamente en momentos de duda.

El inmobiliario volvió a moverse.

Pero esta vez, eligió ser mucho más exigente.

Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario CPI 2828
Aguad Bienes Raíces – Córdoba Capital