CONTROL DEL SECTOR INMOBILIARIO

La AFIP está llevando a cabo un fuerte control sobre el Sector Inmobiliario. Diversas fuentes de información alimentan los controles por sistema, fiscalizaciones e intimaciones que libra el organismo recaudador. Las principales se sintetizan: Cruce de bienes personales con el año anterior, cruce DDJJ, ganancias y bienes personales, régimen de expensas, justificación patrimonial – ganancias, citi- escribanos, registro propiedad inmuebles – rentas, consumo –tarjetas – movimientos bancarios, fiscalización. Y ahora hay que agregar, los servicios de Energía Eléctrica (Epec) y Gas Natural (Ecogas), quienes al momento de solicitar el servicio dejan constancia de la operación (Contrato de locación o Escritura Traslativa de dominio) y los datos de las partes.  Y a partir del 2018 el pago del impuesto de sellos, conocido popularmente como “timbrado” de los contratos de alquiler, que estén exentos o no, deberán, para obtener el mismo, realizar un trámite on line donde quedan registrados los datos del locador, locatario e intermediario. En junio de 2020 con la Ley 27551 los contratos de alquiler deben ser declarados por el Locador ante la AFIP, cuestión que se reglamentó este año con el RELI.

El Tratamiento Impositivo de los Alquileres
Los alquileres de inmuebles ya no son una simple actividad como hasta hace unos años. Con el tiempo esta actividad se ha tornado más compleja, y requiere el cumplimiento de ciertas normas impositivas que se describen a continuación:

LOCACIONES DE INMUEBLES – Tratamiento impositivo

Impuesto al Valor agregado

  1. Los alquileres destinados exclusivamente a casa-habitación del inquilino:

Se encuentran exentas del impuesto al valor agregado cualquiera sea el monto del alquiler. -
Si el destino no es de vivienda, no está exenta de IVA, por lo tanto, incluye aquellos inmuebles que sean alquilados para fines comerciales o profesionales, con destino a consultorio, oficina u otro que no sea de casa habitación.
También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios sean entidades públicas o el Estado.

  1. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.

En este caso, el alquiler se encuentra gravada, cualquiera sea el monto. Y se aplica el monto del 21 %.

  1. Restantes locaciones.

Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garajes para estacionamientos, etc.), no mencionadas en los puntos 1 y 2, también se encuentran exentas, hasta la suma de $ 1.500, - por período mensual.


Facturación
Todo alquiler debe facturarse.
Recordemos que se dejó sin efecto la excepción de aquellos alquileres que no supere los $ 1.500 y sea única actividad, la obligación de emitir comprobantes que establece la Resolución General N° 1415/2003.
Si se es monotributista se emiten facturas C.
Si se es inscripto, factura A o B, y si es IVA exento, recibo tipo C. Siempre hay que tener CUIT para facturar, y obviamente las facturas deben cumplir los requisitos establecidos por AFIP.
Condominio. En caso de bienes cuyo dominio pertenezca a más de un titular, la factura o recibo, según corresponda, podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras perdure el condominio, correspondiendo, además indicar en ese documento el apellido y nombre o denominación y la CUIT de los restantes condóminos. Los Locadores de inmuebles que revistan la calidad de responsables inscritos en el impuesto al valor agregado deberán utilizar a efectos de documentar sus operaciones las facturas tipo “A” o “B” según corresponda.
Inmobiliarias
La inmobiliaria podrá emitir comprobantes en nombre del propietario, actuando como intermediaria de la operación, siempre y cuando la operatoria no lleve IVA.  Los comprobantes extendidos por los aludidos sujetos deberán además indicar el apellido y nombres, denominación o razón social del o los beneficiarios por cuya cuenta y orden se percibe el importe de la locación y la Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) de los mismos.


Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI).
Se encuentran obligados quienes asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores en los contratos celebrados.  En caso de condóminos, la registración por parte de cualquiera de ellos libera de la obligación a los demás siempre y cuando haya informado a la totalidad de sus integrantes.
Los mismos deberán ser registrados dentro de los quince días corridos posteriores a la celebración de los mismos. También se deberán informar sus modificaciones en el mismo plazo.
Para iniciar acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado a la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del mismo para que este tome intervención.
Esta normativa entra en vigencia a partir del 01 de marzo de 2021, no obstante, los contratos que se hubieren celebrados a partir del 01 de julio de 2020 y que continúen en vigencia a la fecha citada en el párrafo anterior deberán registrar sus contratos hasta el día 31 de mayo de 2021.-
 
Impuesto a las Ganancias
Locador. Toda locación de inmuebles que supere el mínimo no imponible, implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las Ganancias, y tributar por ello, salvo que, sea monotributista. Si además de la locación de inmuebles posee cualquier otra actividad, deberá tributar los montos de alquileres en su declaración del impuesto a las ganancias.
Se considera renta de primera categoría (art. 41) o de tercera (art. 49) según quien sea el sujeto que la percibe.
Acá vale aclarar que para los casos en los que el propietario decide prestarle la propiedad a un familiar o amigo también debe tributar. Esta generosidad lleva consigo el pago de impuestos. En efecto, la ley exige que cuando un inmueble sea cedido gratuitamente a un tercero deberá declararse el valor de plaza del alquiler. Ello es aplicable también cuando este se pacte por debajo del valor de mercado. Hay casos concretos en los que la AFIP detecta el alquiler presunto relevando el uso de los servicios y luego reclama el pago del impuesto.
Sería lógico pensar que aquellos alquileres pendientes de cobro en el periodo anual sean declarados recién al momento de hacerse efectivos, no obstante, la mala noticia es que resulta obligatorio considerarlo como ingreso en el mes al que corresponde con independencia de su cobranza.
Locatario. Mediante la Ley 27346 se incorporó al Impuesto a las Ganancias la posibilidad de que el inquilino pueda deducir el monto del alquiler en el Impuesto a las Ganancias, pudiendo computar para la deducción el 40% (y hasta un tope anual de $66.917,91 para el período 2018; $ 85.848,99 para el período 2019 y $ 123.861,17 para el periodo 2020) de las sumas pagadas por el contribuyente, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa habitación. Esta posibilidad esta admitida para los empleados en forma mensual, mientras que, para los autónomos la misma es en forma anual, cuando presentan su declaración jurada.
Para gozar de este beneficio, se deberá cumplir las siguientes condiciones:

  • Tener clave fiscal
  • No ser titular de ningún inmueble o terreno, en ninguna proporción.
  • Contar con la documentación respaldatoria del alquiler (contrato y comprobante de pago). Para que sea válido, el propietario se debe encontrar inscripto en AFIP y debe entregar el comprobante correspondiente al momento de pago del alquiler.

Régimen Simplificado (Monotributo).-
El locador puede ser monotributista, si no tiene más de tres locaciones (unidades de explotación) y/o actividades y no se superan $ 2.353.535,10 (categoría H) anual de facturación. Si se reviste esta calidad, no hay que pagar ni facturar IVA, ni tampoco pagar Ganancias.
Los monotributistas qué solamente se dediquen a la locación de bienes inmuebles, están exentos de ingresar las cotizaciones previsionales fijas (aporte jubilatorio y obra social).
– En caso de corresponder, declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales.


Régimen General (Autónomos - IVA y Ganancias)
Por esta actividad debe abonarse autónomos.
– Declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en la presentación de Bienes Personales -en caso de corresponder-.


Forma de pago
Si seguimos la letra de la ley anti evasión, los pagos superiores a $ 1.000 deben efectuarse en forma bancaria, (cheque, depósito en cuenta, transferencia, etc.) a los efectos de computar el IVA y de ser deducibles en el impuesto a las ganancias.

Ingresos Brutos
Si su alquiler mensual es menor a $ 26.000 o se halla encuadrado dentro de las categorías A y B del Régimen Simplificado no se encuentra gravado por Ingresos Brutos. Si ingreso supera dicho valor mensual, la locación está gravada por Ingresos Brutos.
La alícuota general es del 4%
En caso de tener el impuesto a los sellos al día y abonado íntegramente se reduce un 1% de la alícuota general de acuerdo a la ley impositiva en su artículo 28.
Además, la ley en su artículo 39, establece que aquellos contribuyentes cuyas sumatorias de bases imponibles, declaradas o determinadas por la dirección para el ejercicio fiscal 2020, no supere los $ 15.500.000 tiene la alícuota correspondiente una reducción del 30% adicional.

Comercio e Industria.
La municipalidad de Córdoba establece que la actividad de locación de inmuebles propios cuyas rentas en conjunto, no superen el monto máximo $ 19.000 mensuales se encuentran exentas; como así también aquellas personas que se hallen inscriptas en las categorías A y B del Régimen Simplificado.
La tasa que establece el ente municipal es del 1.1%, siendo el mínimo a tributar la suma de $ 1.690 según el artículo 15 de la Ordenanza Municipal, más accesorios.

 (*) Monotributo Unificado Córdoba
 Recordemos que desde el 1° de julio de 2018, la AFIP, Rentas de la Provincia y Municipalidad de Córdoba, integran el Monotributo Unificado, a través del cual se realiza un solo pago para todas las reparticiones, lo que trae aparejado un único vencimiento en un canal integrado de gestión de trámites y servicios, centralizado en el micrositio Mi Monotributo de AFIP, en donde, con solo dar de alta tu Monotributo, el mismo es válido para las tres administraciones.

REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. REGIMEN DE INFORMACION
El artículo 15 de la RG 3779/15, deja sin efecto estas obligaciones de registración e información para las operaciones  de locación – alquiler o arrendamiento -  de bienes inmuebles – incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing-, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos intermediarios,  sublocación y subarriendos y la locación de espacios o superficies fijas o móviles – exclusivas o no – delimitado dentro de los bienes inmuebles, por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 siempre que involucren bienes urbanos.

Mayo 2021

 (*) Este informe es solo a modo informativo por favor corrobórelo con personal idóneo.
Facundo Aguad]]>