La pregunta clásica que se repite en cada charla de café o asado: ¿me conviene comprar un departamento, un local o un terreno para invertir?
Te la respondo con datos duros del mercado cordobés 2025 y un poco de ironía para que no se haga tan árido.

Antes de elegir el activo, elegite a vos mismo: ¿qué tipo de inversor sos?

  • El Rentista → Querés ingresos mensuales con poca gestión. 👉 Tu foco: Departamentos.
  • El Estratega → Tenés tiempo y olfato para buscar la joyita. 👉 Tu foco: Locales o terrenos con trámite.
  • El Ahorrista → Priorizás cuidar tu capital a 5 años. 👉 Tu foco: Terrenos.
  1. Departamento
  • Liquidez: Alta. Siempre hay demanda de vivienda, ya sea para alquiler o compra.
  • Rentabilidad: Entre 6% y 8% anual en dólares si lo manejás bien.
  • Plusvalía: En obra nueva, en barrios como Güemes, General Paz o Nueva Córdoba, podés sumar un 20–25% extra cuando el edificio se consolida. Eso sí, revisá la desarrolladora: Córdoba está llena de grúas, y no todas terminan.
  • Contras: Competencia fuerte y gastos fijos (expensas, mantenimiento, etc.).

👉 Traducido simple: es como un bono con cupón. Te paga renta todos los meses y encima podés revenderlo.

  1. Local comercial
  • Demanda: Súper dependiente de la ubicación. Un local en Av. Colón se alquila; uno en microcentro, es como vender VHS en 2025.
  • Rentabilidad: En buena esquina, 8% a 10% anual en dólares. El problema es la vacancia: podes comerte 6 meses vacío.
  • Plusvalía: Menor. Vale más por la renta que por la reventa.
  • Contras: Necesitas “inquilino correcto” y gestión activa. En recesión, son los primeros en caer.

👉 En palabras simples: es como una acción en la bolsa. Si la tendencia acompaña, rinde fuerte; si no, se pincha.

  1. Terreno
  • Liquidez: Baja. Se vende lento salvo que esté en barrios calientes (Manantiales, Villa Belgrano, Docta).
  • Rentabilidad: No hay ingreso mensual. El negocio está en la plusvalía: 20% a 40% en 4–5 años si entras temprano.
  • Contras: Gastos de mantenimiento (impuestos, desmalezado) sin ingresos.
  • Pros: Es la ficha más segura contra inflación: el metro cuadrado de tierra siempre sube. Ideal si pensas que se viene turbulencia.

👉 En criollo: es como un plazo fijo en dólares a largo plazo. No te da flujo, pero no falla.

Resumen rápido

  • Departamento: Rinde mensual (6–8%). Ganas al vender. Riesgo bajo de clavo.
  • Local: Rinde fuerte (8–10%) si anda. Ganas con alquiler. Riesgo alto de clavo.
  • Terreno: No rinde mensual. Ganas al vender (+20–40%). Cero clavo.

Conclusión cruda

  • Si buscas ingreso mensual y no te asusta gestionar: departamento. Obra nueva si confiás en la desarrolladora, usado si querés renta inmediata.
  • Si tenés olfato para las tendencias y tolerás riesgo: local. Elegilo con bisturí, no con manotazo.
  • Si buscás resguardo y plusvalía a 5 años: terreno en expansión. Revisá los planes de la municipalidad: ahí está el futuro.

📌 Moraleja: no hay receta mágica. Depende de tu perfil inversor y de tu lectura del contexto.
Lo que sí es seguro: el que no invierte, pierde. Y en Córdoba 2025, el ladrillo todavía canta más fuerte que la guitarra.

Facundo Aguad
CPI 2828

Cordoba, 21/09/2025.-