El mercado inmobiliario argentino acaba de recibir una de las noticias fiscales más relevantes de los últimos años.
Cordoba, 12/06/2026.
La reglamentación del Decreto 406/2026, publicada el 1° de junio de 2026, terminó de ordenar el nuevo esquema impositivo previsto por la Ley 27.802, estableciendo beneficios fiscales para determinados alquileres de vivienda y operaciones de venta de inmuebles.
Desde 2026, alquilar vivienda y vender determinados inmuebles puede implicar una menor carga en el Impuesto a las Ganancias para personas humanas.
Ahora bien, como suele pasar en Argentina, el título entusiasma, pero la letra chica manda. Vamos a entender qué cambia realmente.
Primero: no todo nació en junio
Hay una aclaración importante.
El cambio vinculado al tratamiento fiscal de la venta de inmuebles ya había sido incorporado previamente por la Ley 27.802, dentro del paquete de reformas aprobado a comienzos de 2026.
Lo que ocurrió el 1° de junio de 2026 fue la publicación del Decreto 406/2026, que terminó de reglamentar cómo se aplica el beneficio, aclarando:
- desde cuándo rige;
- qué operaciones alcanza;
- cuándo se considera configurada la venta;
- y cómo deben interpretarse ciertos casos particulares.
El cambio legal vino antes. En junio se reglamentó su aplicación práctica.
Y esto es importante porque los efectos fiscales se computan desde el 1° de enero de 2026.
Los alquileres de vivienda quedan exentos de Ganancias
La principal novedad para propietarios es que las rentas provenientes del alquiler de inmuebles destinados a vivienda, o “casa-habitación”, quedan exentas del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.
¿Qué se considera “casa-habitación”?
“Un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita.”
Traducido al lenguaje inmobiliario: si el inquilino vive allí de forma permanente, la exención aplica.
Ejemplos típicos:
- Departamento en Nueva Córdoba alquilado a una pareja para vivir.
- Casa en Zona Norte destinada a vivienda familiar.
- Departamento en General Paz con contrato residencial tradicional.
En cambio, pueden tener otro tratamiento fiscal:
- alquileres temporarios;
- oficinas;
- locales comerciales;
- uso profesional;
- explotaciones turísticas.
No hay límite en la cantidad de propiedades
Uno de los puntos más fuertes del nuevo esquema es este: no existe tope de cantidad de inmuebles afectados a vivienda permanente.
Es decir:
- 1 propiedad: exenta;
- 3 propiedades: exentas;
- 8 propiedades: también alcanzadas.
Siempre que el propietario sea persona humana o sucesión indivisa y el destino sea habitacional permanente.
Se busca incentivar que más inmuebles ingresen al mercado locativo tradicional.
¿Qué pasa con contratos firmados antes de 2026?
Otra buena noticia para propietarios: la exención aplica sobre las rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato.
“Un contrato firmado en 2024 o 2025 también puede quedar alcanzado por el beneficio desde 2026.”
¿Qué cambia con la venta de inmuebles?
Este punto requiere una aclaración importante porque había bastante confusión.
Hasta 2017
En términos generales, las personas humanas que vendían inmuebles no tributaban Ganancias sobre la diferencia de valor, aunque podía corresponder el ITI del 1,5%, salvo excepciones.
Desde 2018
Con la reforma tributaria de la Ley 27.430 apareció el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia inmobiliaria para determinados inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018.
Esto afectaba muchas operaciones de inversión patrimonial.
Lo que cambia en 2026
La Ley 27.802 introduce un tratamiento exentivo sobre determinados resultados de venta de inmuebles y el Decreto 406/2026 termina de reglamentar su aplicación.
La exención alcanza operaciones realizadas desde el 1° de enero de 2026 y comprende:
- escrituras traslativas de dominio;
- entrega de posesión;
- cesiones de boletos de compraventa;
- compromisos similares.
“La venta queda configurada con la escritura o la entrega de posesión, lo que suceda primero.”
Este punto es especialmente importante para emprendimientos financiados, desarrollos en pozo, operaciones al boleto y cesiones de derechos, un formato muy habitual en Córdoba.
Atención: no es igual para todos
Acá conviene ser serios.
El beneficio no necesariamente aplica igual para cualquier caso. Habrá que analizar especialmente situaciones de desarrolladores, sociedades, fideicomisos, actividad inmobiliaria habitual y operaciones de volumen.
No es lo mismo el propietario que vende una inversión patrimonial que quien realiza actividad inmobiliaria organizada.
Cada situación merece revisión contable y tributaria.
Un punto clave para empresas
El decreto también establece una limitación. Cuando el locador sea una persona humana exenta, pero el inquilino sea una empresa, esa empresa no podrá deducir el alquiler abonado en Ganancias.
El beneficio fiscal no opera para ambos lados al mismo tiempo.
Por eso, el mayor impacto probablemente se vea en el mercado residencial tradicional, más que en oficinas o alquiler corporativo.
¿Qué impacto puede tener en Córdoba?
Desde una mirada inmobiliaria, el efecto puede ser relevante.
- Mejora la rentabilidad neta
En Córdoba, la renta residencial suele ubicarse entre 5% y 7% anual, dependiendo de barrio, ticket y producto.
“Menor presión fiscal significa mejor retorno neto para el propietario.”
No hace milagros, pero mejora bastante la cuenta fina.
- Más incentivo para alquilar
Muchos propietarios que tenían inmuebles vacíos o estaban dudando entre vender o alquilar podrían reconsiderar el escenario. Más rentabilidad implica más incentivo a poner propiedades en el mercado.
- Puede volver el inversor chico
El clásico inversor argentino de “compro un departamento para alquilar” venía golpeado por costos, inflación, regulación y presión tributaria.
Este cambio vuelve a poner al ladrillo como alternativa seria de inversión patrimonial.
Nuestra mirada desde Córdoba Capital
Creemos que esta medida puede beneficiar especialmente zonas con fuerte demanda locativa:
- Nueva Córdoba;
- General Paz;
- Centro;
- Alberdi;
- Cerro de las Rosas;
- Villa Belgrano;
- Zona Norte.
Pero hay algo que sigue siendo igual de importante: la rentabilidad no depende solo de pagar menos impuestos.
También importan:
- ubicación;
- demanda real;
- expensas;
- vacancia;
- calidad constructiva;
- liquidez futura;
- precio de entrada.
Porque un inmueble mal elegido sigue siendo un mal negocio, aunque tenga ventaja fiscal.
Conclusión
El Decreto 406/2026, publicado el 1° de junio, no creó el beneficio fiscal, pero sí terminó de reglamentar un cambio importante introducido por la Ley 27.802, ordenando cómo se aplica el nuevo tratamiento sobre alquileres y determinadas ventas inmobiliarias.
La combinación de exención de Ganancias en alquileres de vivienda y mejora del tratamiento fiscal en venta de inmuebles vuelve a mejorar la ecuación del ladrillo como inversión.
Y en un mercado inmobiliario que empieza a mostrar señales de recuperación, eso no es un dato menor.
Importante: La aplicación concreta del beneficio dependerá de cada situación particular y del cumplimiento de los requisitos legales y fiscales vigentes.
Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario
Aguad Bienes Raíces
Nota: Esta publicación tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento contable, impositivo ni legal. Para casos particulares, recomendamos consultar con un contador o asesor tributario.
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