Córdoba, 24/01/2026.

Enero suele ser el mes en que muchos propietarios se sienten Rocky: “subo el precio y lo alquilo igual”.

Este año, la realidad vino más parecida a un Excel: hay más oferta, la demanda estudiantil aflojó y el precio dejó de ser un capricho.

La buena noticia: el mercado se ordena.

La mala noticia (para el propietario que se enamora del precio): si te pasás, te quedás publicado.

Córdoba hoy: más stock y un inquilino que… paga

En Córdoba se está viendo una recomposición fuerte del mercado formal (administrado por profesionales), con tres señales claras:

  • Más oferta disponible: volvió al alquiler tradicional parte del stock que se había ido al “temporario”.
  • Vacancia baja: no hay un “desierto” de inquilinos, pero sí hay más opciones para elegir.
  • Cumplimiento alto: el inquilino promedio está pagando; el problema principal no es la morosidad, es la expectativa de precio.

En números (para salir del “me parece”): los reportes y notas del sector muestran niveles de pago total arriba del 96% en vivienda, y un escenario con más unidades en oferta que hace uno o dos años.

La demanda universitaria ya no empuja como antes

El dato incómodo del verano: la demanda estudiantil está más baja que en 2019. Eso impacta directo en las zonas típicas (Nueva Córdoba, Centro, alrededores de Ciudad Universitaria, Güemes).

¿Traducción práctica?

Antes el estudiante llegaba “con lo puesto” y agarraba lo que había. Hoy compara, pregunta expensas, mira estado, y si algo no cierra… sigue scrolleando.

El precio dejó de ser “lo que quiero” y pasó a ser “lo que el mercado paga”

Cuando aumenta la oferta y baja la urgencia del inquilino, el mercado vuelve a la lógica:

  • Precio correcto + buena presentación = se alquila rápido
  • Precio inflado + expensas altas + estado regular = se alquila… cuando te cansás

Este punto es clave: con más oferta, el inquilino no se queda por resignación. Se va a la competencia.

Lo que enseña CABA (y Córdoba lo copia con delay)

Buenos Aires funciona como termómetro porque tiene más volumen y la tendencia se ve antes.

Allá, distintos relevamientos marcan:

  • aumentos interanuales que corren por debajo de la inflación,
  • y una oferta que se “amesetó” (o sea, dejó de achicarse y se estabilizó), lo cual también pone techo a aumentos desmedidos.

No es que “bajan los alquileres” mágicamente. Es más simple: suben menos cuando hay competencia.

Qué recomendamos según el rol

Si sos propietario

  • Ajustá expectativas, no sólo el valor: el precio de entrada es la diferencia entre cobrar en marzo o seguir pagando expensas.
  • Competís por costo total mensual: alquiler + expensas. Si tus expensas son altas, el alquiler tiene que estar más fino.
  • Si tenés buen inquilino, cuidalo: con niveles de pago altos, la continuidad vale plata (vacancia y recambio salen caros).

Si sos inquilino

  • Tenés más margen para elegir y negociar cosas razonables (arreglos, fecha de ingreso, alguna mejora)
  • Pero ojo: lo bueno a precio lógico se alquila igual. La diferencia es que ya no se alquila “cualquier cosa a cualquier número”.

Si sos inversor

  • 2026 apunta a un mercado más “normal”: menos salto y más estabilidad.

La clave no es el alquiler publicado, es la renta neta:

  • vacancia,
  • expensas,
  • mantenimiento,
  • impuestos/servicios según el esquema del contrato.

Si no mirás eso, el 6% que te prometiste termina siendo 4%… y un dolor de cabeza.

Mini checklist para alquilar más rápido (sin regalarlo)

  • Precio alineado a comparables reales (no al “me dijo un vecino”).
  • Fotos honestas y buena luz (sí: te alquila más una foto clara que un discurso épico).
  • Estado prolijo: pintura, grifería, siliconas, persianas/blackout, detalles de “entrada inmediata”.
  • Info completa: ambientes, amenities, expensas, condiciones claras.

En definitiva…

Enero 2026 no es un mercado para improvisados: es un mercado para el que entiende oferta/demanda y trabaja con números.

El que ponga precio correcto y tenga la unidad bien presentada, alquila.

El que quiera “hacer diferencia” inflando el precio, probablemente haga diferencia… pero en cantidad de días publicado.

Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario – Córdoba Capital
Aguad Bienes Raíces