- Introducción
La propiedad horizontal no es solo una forma jurídica de dividir un edificio, es un sistema complejo que involucra normativa, técnica, planificación, previsión legal, intervención profesional y gestión comercial. Aquí desarrollamos cada etapa del proceso con mirada jurídica, operativa y comercial.
- Etapas del proceso
2.1 Decisión del propietario o condóminos
El titular del terreno (persona o condóminos) decide construir. No se subdivide el terreno, sino que se divide jurídicamente en unidades funcionales sobre un mismo dominio.
2.2 Proyecto técnico y aprobación municipal
El arquitecto o Ingeniero presenta el plano municipal respetando el Código de Edificación. Se tramitan los permisos de demolición (si hay obra previa) y de obra nueva. Aquí es clave respetar la zonificación.
Aclaración técnica: Proyecto vs Relevamiento municipal
Cuando se va a iniciar una obra, el trámite ante la municipalidad puede tomar dos caminos distintos:
Proyecto:
– Se presenta antes de construir.
– Si cumple con el Código de Edificación, se otorga el permiso de edificación.
– Durante la obra hay inspecciones parciales.
– Al finalizar, se solicita el Final de Obra.
– Si hubo cambios menores, se presenta un plano conforme a obra.
Relevamiento:
– Se presenta después de construir sin permiso previo.
– La MUNI inspecciona y otorga Final solo si no hay infracción al código de edificación.
– Si hay incumplimientos, se exige adecuación. De lo contrario, no se otorga Final.
Diferencias claves:
– El proyecto aprobado te garantiza Final de Obra si respetas lo autorizado.
– El relevamiento es más costoso y riesgoso.
– Sin Final de Obra no se puede pedir crédito hipotecario, subdividir en PH ni escriturar.
– En ambos casos, el plano debe estar visado por colegio profesional (arquitectos o ingenieros civiles).
2.3 Comienzo de obra con permiso aprobado (Permiso de Edificación)
Si cumple la normativa, se autoriza la construcción. Se asigna expediente y comienza formalmente la obra.
2.4 Plano de mensura y división jurídica
Se presenta ante Catastro el plano de mensura y subdivisión en propiedad horizontal. El cual define las unidades funcionales: espacios comunes y espacios de uso exclusivo. Marca la prehorizontalidad: ya hay estructura jurídica, pero aún no hay derecho real. Esto implica que aún no hay derecho real, por lo que no se pueden hacer escrituras traslativas de dominio, solo boletos o cesiones.
Vale aclarar que una vez aprobado el plano, los cambios posteriores al visado de la PH, es decir, cualquier modificación en superficies cubiertas de cualquier unidad puede perjudicar a otras unidades al momento de venderlas ya que catastro no otorga certificación si no son coincidentes los planos con la obra.
Esto puede generar trabas en operaciones de venta, escrituración o acceso a créditos.
2.5 Reglamento de propiedad horizontal
Redactado por el propietario, con intervención del escribano. Contiene cláusulas obligatorias y usuales. Se celebra por escritura pública y se inscribe. Es un contrato de adhesión.
2.6 Escritura de adjudicación y nacimiento del derecho real
Cada adquirente recibe su escritura individual. Con la inscripción de la primera adjudicación nace el derecho real de propiedad horizontal.
2.7 Nacimiento del consorcio
Se forma automáticamente con la adjudicación. Es una persona jurídica privada con órganos: administrador, consejo y asamblea.
- Análisis práctico y comercial
– Una unidad en pozo sin plano aprobado puede costar menos por el riesgo asumido: mayor incertidumbre jurídica y técnica.
– Sin reglamento inscripto, no se puede escriturar. Ojo con promesas de entrega sin papeles cerrados.
– Un buen escribano puede negociar con el desarrollador incluir las adjudicaciones en el reglamento y ahorrar costos.
- Consideraciones clave del proceso
– La correcta interpretación del Código de Edificación es determinante para no sobredimensionar promesas de venta.
– El reglamento debe estar inscripto para poder escriturar. Sin eso, no hay derecho real, solo boleto.
– La venta en pozo sin mensura ni plano aprobado tiene riesgo jurídico y financiero.
– En muchos casos, las adjudicaciones se integran al reglamento para facilitar la operación notarial y reducir costos.
– El uso de fideicomisos es habitual para evitar seguros obligatorios, pero requiere manejo contable y legal más sofisticado.
Cuando un comprador pregunta “¿y ya tiene el reglamento?” o “¿están aprobados los planos?”, no está molestando: está defendiendo su inversión.
- Conclusión
La propiedad horizontal es una maquinaria legal-técnica donde cada engranaje importa. No es solo construir, es legalizar cada etapa. Y para quienes vendemos y asesoramos, entender este paso a paso es clave para cuidar al cliente y sostener la operación.
Facundo Aguad / CPI 2828 / Fecha: 12/08/2025.
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