Una mirada sobre el mercado inmobiliario de Córdoba – Mayo 2026

Leyendo una nota de Clarín sobre el repunte inmobiliario, me quedó una sensación interesante: quizás seguimos mirando demasiado el crédito hipotecario y poco lo que ya está pasando en el mercado real.

Durante años se instaló la idea de que sin crédito hipotecario no podía pasar nada. Que el mercado estaba condenado a esperar a que los bancos volvieran fuerte. Y aunque el crédito sigue siendo clave para una recuperación más profunda, la realidad parece estar mostrando algo un poco distinto.

El mercado empezó a moverse antes del crédito.

En Córdoba, el informe de actividad de CaCIC de abril 2026 mostró una suba mensual del 9,5% en la actividad inmobiliaria y del 13,3% en el segmento residencial, aun cuando apenas el 2,4% de las operaciones se hicieron con hipoteca.

Es decir, el crédito todavía no volvió… pero el comprador sí.

No hablamos de un boom. Ni cerca. Pero sí de un mercado que empezó a despertar.

Primera clave: los precios todavía tienen recorrido

La nota de Clarín menciona algo que venimos viendo hace rato en la calle: el usado sigue relativamente barato frente al costo de reposición.
Hoy construir en Córdoba es caro. Muy caro. Mientras tanto, todavía hay departamentos usados que siguen cotizando por debajo de lo que costaría volver a construirlos. Esa brecha es la que muchos inversores empezaron a mirar.
Porque cuando el costo de construcción sube más rápido que el usado, normalmente el mercado tarde o temprano ajusta. No es magia. Es reposición.

Segunda clave: la renta volvió a ser razonable

Durante años el alquiler era casi un castigo para el inversor. Mucho capital inmovilizado y rentas bajísimas. Eso empezó a cambiar.
Según el informe de rentabilidad de CaCIC, hoy la rentabilidad esperada por alquiler ronda entre el 5,7% y 5,8% anual, dependiendo de la tipología del inmueble.
Además, un inversor que compró un departamento en abril de 2025 obtuvo, según barrio y tipología, rendimientos dolarizados de entre 11% y 30% anual, combinando renta y valorización del capital.
En otras palabras: el que entró hace un año, en muchos casos ya hizo mejores números que quedarse quieto esperando.

Tercera clave: volvió el comprador real

No está apareciendo solo el inversor. Está reapareciendo el comprador “de vida real”: el que se casó, el que se separó, el que necesita agrandarse o el que está cansado de alquilar.
Ese comprador no espera el momento perfecto. Busca algo razonable. Y cuando percibe que los precios empiezan a acomodarse, se mueve.

Entonces… ¿es momento de comprar?

No existe una respuesta universal. Pero sí una conclusión bastante lógica: cuando un mercado empieza a moverse antes de que el crédito vuelva fuerte, normalmente las mejores oportunidades aparecen al principio del ciclo, no al final.
Porque cuando el crédito realmente arranca, generalmente ya llegaste tarde a los precios.
“En inmobiliario, el mejor negocio rara vez es cuando todos están convencidos. Generalmente empieza cuando todavía hay dudas.”

Facundo Aguad
Corredor Inmobiliario – CPI 2828.