Menos impulso, más filtro.

Marzo dejó algo bastante claro:  el mercado no se frenó… pero se volvió más exigente. Febrero había sido expectativa (crédito, reforma, rebote).  Marzo fue realidad: el mercado funciona, pero sólo para el producto correcto.

Foto rápida del mercado (lo que se ve en la calle)

Se consolidan dos velocidades:

Alquileres:
– Firmes, sostenidos por demanda real: Estudiantes, reposición, movilidad laboral.

Ventas:
 – Selectivas. Muy selectivas. Se vende lo que:

  • está bien ubicado
  • tiene precio lógico
  • está listo para habitar

El resto… sigue en vidriera.

Dato clave:  la operación sigue siendo en dólares billete en la gran mayoría de los casos.

– Crédito hipotecario: retroceso después del ruido

Si febrero fue “se habla de crédito”,  marzo fue “todavía no alcanza”.

A nivel nacional:

  • caída en la dinámica de créditos
  • menor volumen respecto a meses anteriores

En la práctica local:

  • el crédito sigue enfocado en usados
  • no aplica al pozo
  • cuotas altas
  • acceso limitado

 Traducción directa:  el crédito está… pero no mueve el mercado.

El comprador sigue siendo:   el que tiene dólares. 

– Actividad: menos impulso, más criterio

Según relevamientos del sector:

  • consultas de venta: bajan (≈ 4/10)
  • alquileres: activos (≈ 6/10)
  • locales: alta oferta (≈ 8/10)

¿Qué significa esto?

  • Menos euforia.
  • Más análisis.
  • Más filtro.

El mercado no se cayó.  Se volvió más profesional.

– Construcción: el problema sigue siendo el costo

La ecuación no cambió.  Y empieza a pesar más. Construir en dólares sigue siendo caro. Con costos en pesos altos y dólar estable:

  • la obra nueva pierde competitividad
  • el usado gana atractivo

En muchos casos:  comprar usado sigue siendo más lógico que construir.

– Precios: suben, pero no en todos lados

Los valores muestran una leve recomposición:

  • departamentos: +13% interanual
  • casas: +11% interanual

Pero con matices:

No sube todo.
No sube igual.
No sube sin negociación.

El mercado sigue marcando:

  • diferencia entre producto bueno y promedio
  • castigo al sobreprecio

– Brecha nuevo vs usado: cada vez más visible

Hoy la diferencia ronda el 20%.

Eso genera algo muy concreto:  el comprador compara… y elige usado.

Más metros.
 Menor ticket.
 Menor riesgo.

– Comercial: el ajuste es por ubicación

El dato es claro:

  • locales a la calle → funcionan
  • galerías → vacancia alta

 No hay crisis de locales.  Hay crisis de ubicación.

Sumale:

  • menor consumo
  • cambio de hábitos (online)

Y el resultado es lógico.

– Inversión: menos especulación, más ejecución

El inversor cambió.  Antes: compraba y esperaba. Hoy: compra bien, analiza, ejecuta.  Se empieza a ver más:   compra + refacción + venta; Con márgenes posibles del:  15% al 40% (bien hecho). 

– El producto también cambia

Esto es más silencioso, pero importante.

Ya no alcanza con:

  • metros
  • amenities

Empieza a pesar:

  • funcionalidad
  • experiencia
  • calidad de vida

El comprador no solo compra m². Compra cómo va a vivir.

¿Qué vemos hoy en Córdoba?

  • más movimiento que en 2024
  • mercado activo, pero más chico
  • crédito presente, pero irrelevante
  • operaciones mayormente cash
  • fuerte selectividad en ventas

 El mercado no está parado.
 Pero tampoco está acelerando.

Está filtrando.

Conclusión – Marzo 2026

El crédito no arrancó.
La construcción sigue cara.
Y el comprador cambió.

El mercado dejó de empujar para todos.

Hoy no gana el que espera… gana el que está bien posicionado.

El 2026 no es un mercado emocional.  Es un mercado técnico. Y en mercados técnicos:

  •  el precio manda 
  •  el producto define
  •  y el timing decide

Facundo Aguad – CPI 2828

Fuentes y referencias

– Relevamientos CaCIC (actividad y precios Córdoba)
 – Mercado Libre Inmuebles (precios por m² y variaciones)
 – Informes sectoriales y medios nacionales
 – Informe propio Aguad Bienes Raíces