Coyuntura compleja

El desfase entre la fuerte alza de los costos en dólares y precios del metro cuadrado que no acompañaron esa suba redujo la rentabilidad del sector. Tiempo de ajuste y de mejores expectativas a mediano plazo.

Por Gustavo Stock.

Un duro presente y moderadas expectativas en torno a que esta vez sí la economía podrá encarrilarse. Esas dos sensaciones son las que predominaron entre los representantes de las compañías constructoras y desarrolladoras presentes en la Expo Real Estate celebrada el miércoles y jueves pasados en Buenos Aires.

El duro presente del sector inmobiliario en Buenos Aires

«Estamos atravesando una coyuntura súper compleja: si se suma el costo de los terrenos más el costo de la obra y se lo compara con el precio de venta, los números no dan», dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) en una de las presentaciones. «Mientras en el último año y medio los costos se duplicaron en dólares, los precios de venta crecieron solo entre un 10% y 20%; muchos desarrollos inmobiliarios pierden dinero porque es imposible asumir semejante desfase», agregó.

Costos en dólares disparados y precios de venta estancados

Los números son claros. Entre diciembre de 2023 y junio pasado, el índice del costo de construcción en la Ciudad de Buenos Aires acumuló un alza de 95,9%, según se desprende de los datos oficiales elaborados por el Instituto de Estadísticas y Censos (IDECBA). En el mismo período, el dólar oficial aumentó 44,2%. Ese salto de los costos en dólares no fue acompañado en la misma dimensión por el incremento del precio del metro cuadrado. De acuerdo al indicador elaborado por la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario basado en operaciones efectivamente concretadas, el valor promedio del metro cuadrado en Buenos Aires pasó de unos U$S 1.789 en diciembre de 2023 a U$S 2.141 en junio pasado, un incremento del 19,6%.

Esa marcada diferencia de velocidad apretó los márgenes de rentabilidad, lo que obligó a constructoras y desarrolladoras a priorizar más que nunca la reducción de costos. «La inflación nos tapaba las ineficiencias, pero eso terminó y ahora hay que cambiar el chip: hay un espacio de mejora posible del 10% al 15% en la productividad», dijo Santiago Tarasido, CEO de la empresa constructora CRIBA. «En ese contexto, el que hasta ahora no fue a China está loco: no solo hay que ir allá para comprar insumos, sino sobre todo para cambiar la cabeza y entender cómo trabajan ahí para reducir costos».

En cualquier caso, la evolución de la rentabilidad del negocio en los próximos meses no solo dependerá del esfuerzo de los desarrolladores puertas adentro. «Estamos haciendo todo a nuestro alcance para bajar costos y redujimos nuestros niveles de rentabilidad», dijo Andrés Brody, socio de la desarrolladora BrodyFriedman. «El sector privado ya hizo el ajuste y ahora la pregunta es qué va a pasar con el Impuesto al Cheque, Ingresos Brutos e Impuesto a los Sellos: hay prácticamente 10% del precio de venta que no tiene que ver con nosotros».

Financiamiento y permisos. Además de la inflación de costos en dólares y la elevada carga tributaria, otro de los temas que los desarrolladores vienen priorizando entre sus preocupaciones es la falta de financiamiento para los proyectos. Sin un mercado de capitales desarrollado, el sector depende de créditos bancarios que, cuando se otorgan, tienen tasas muy altas y plazos cortos.

Frente a esas restricciones que limitan el avance de las iniciativas de uno de los sectores predilectos del gobierno, en la inauguración de la Expo Real Estate, el ministro de Economía, Luis Caputo, anticipó que el Banco de la Nación Argentina (BNA) lanzará una línea de crédito en dólares a 72 meses para desarrollos urbanos y suburbanos con la opción de que los desarrolladores les puedan trasladar ese crédito al comprador hipotecario. El objetivo es que bancos privados se sumen a esa iniciativa.

Si bien una de las lecciones que dejó la crisis de 2001 llevó a que por ley se prohibiera que los bancos otorguen préstamos en dólares a quienes no los generen, Caputo adelantó que las entidades podrían saltar esa restricción con el otorgamiento de préstamos a partir de fondos propios o de financiamiento obtenido fuera de los depósitos, como, por ejemplo, la emisión de Obligaciones Negociables.

Más allá de los riesgos que implicaría avanzar en esa línea, el sector de los constructores y desarrolladores ven esa opción con expectativa, más aún luego del salto de las tasas de interés en pesos registrado en el último mes. «¿Por qué si generamos activos en dólares no podemos fondearnos en dólares?», se preguntó Alejandro Gawianski, CEO de HIT, una firma especializada en soluciones integrales para oficinas. «Falta aprendizaje nuestro para transformarnos en sujeto de crédito y de los bancos para empezar a fondear en dólares», agregó.

Nuevos desafíos: permisos, impuestos y el cambio en la demanda

Otro factor que representa un obstáculo para el sector es la excesiva burocracia que, entre otras derivaciones, enlentece la aprobación de los permisos de construcción. «En Argentina, cada jurisdicción tiene su propio código de edificación y en algunas provincias hay una fenomenal máquina de impedir», dijo Tabakman. «Hay mucho por trabajar en permisología: en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, en ocasiones lleva diez años tener un plan aprobado», agregó.

El abrupto cambio en el rumbo macroeconómico ha venido forzando un giro en el sector inmobiliario y de la construcción en los últimos veinte meses. Al obligado cambio de foco en la reducción de costos para sostener márgenes de rentabilidad se suma que la demanda está en pleno proceso de cambio. «Hasta hace un par de años nuestros clientes eran inversores, gente que huía de los pesos, y eso permitía ocultar todas las ineficiencias habidas y por haber», dijo Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments. «Eso aparentemente no correrá más y está apareciendo el consumidor final, el comprador de un inmueble para habitar: es un nuevo escenario que cambió nuestro negocio y si bien hoy no hay rentabilidad, creo que mejorarán nuevamente los márgenes en el mediano plazo», concluyó.

Fuente: El economista / Por Gustavo Stock / Fecha: 17/08/2025.