Valores, créditos, alquileres y dolarización.-

Una vez más, y como siempre, lo hicimos a partir de datos y estadísticas donde apoyar nuestras afirmaciones, siguiendo nuestra costumbre de evitar la modalidad de basarnos en “pareceres”, “sensaciones” y “rumores”, la cual abunda cada vez más en todos los ámbitos. En esta oportunidad, los datos surgieron de procesar 245.089 avisos de inmuebles del buscador de Reporte Inmobiliario, que una vez sometidos a un proceso de depuración mediante algoritmos para asegurar su pertinencia dan como resultado una base de 113.074 datos fidedignos de los cuales se obtuvo la información brindada en la exposición.

Los valores inmobiliarios en CABA, GBA, Rosario y Córdoba Capital

Los valores medios por m2 de departamentos usados standard en edificios sin amenities promedio en el primer cordón del GBA resultan un 19,3% más bajos que la media de la ciudad de Buenos Aires, mientras que en Rosario y Córdoba Capital son un 29,9 y un 47,4 inferiores respectivamente a las cotizaciones promedio de CABA. Por otra parte, el actual cuadro de precios de Buenos Aires, demuestra la nula y escasa diferencia en los valores pretendidos por m2 para departamentos usados y entre aquellos que se hallan en construcción o recientemente terminados a estrenar. Por caso en los monoambientes la cotización de los usados supera a la de los nuevos y para el caso de los dos ambientes la diferencia es de sólo un 6 %. Si bien pueden existir razones que en determinados casos provoquen que una unidad usada tenga un valor más elevado que otra a estrenar, tan escueta o nula diferencia teniendo en cuenta el tamaño de la muestra estaría evidenciando una sobrevaluación en los precios pretendidos por las unidades usadas.

Valores locativos y rentas por alquiler

Mientras que en la ciudad de Buenos Aires, el valor medio de alquiler de un dos ambientes usado alcanza los $ 10.500, dentro del primer cinturón del GBA el promedio locativo para una unidad similar es de $ 8.200, en Rosario de $ 6.600 y en Córdoba de $ 6.025. La renta anual bruta, sin descontar ningún tipo de gastos, que brinda el alquiler residencial tradicional de departamentos para el propietario en las distintas plazas analizadas se ubica entre el 3% y 3,5 % anual. En CABA es del 3,49%, en GBA del 3,51 %, en Rosario del 3,06% y en Córdoba Capital del 3,58 % anual. Concretamente a partir del aumento diferencial de los valores locativos y de venta, la rentabilidad en el caso de los departamentos ubicados en la ciudad de Buenos Aires se redujo en el último año en un 35 %. Dicha caída también estaría demostrando la distorsión generada en las pretensiones de precios de venta producto de la devaluación.

Cuota y crédito hipotecario

El ingreso actual que se debe demostrar para calificar a un crédito UVA a 30 años para financiar el 80 % de un departamento usado al valor medio de la ciudad de Buenos Aires es como mínimo de $ 70.500. La cuota que se debería pagar alcanza los $ 17.857 mensuales resultando un 70 % más alta que el valor de alquiler mensual por la misma propiedad. Si bien la cuota y por ende los ingresos necesarios para aplicar al crédito decrecen en GBA, Rosario y Córdoba, actualmente el alquiler mensual resulta muy inferior a la cuota del crédito en todas las plazas.

¿Qué pasó con los tomadores de créditos UVA?

La evidencia empírica es abrumadora: quien sacó un crédito UVA hasta abril de este año, momento en el cual aumentó la tasa y comenzó el fuerte proceso devaluatorio, quedó en una situación muy favorable con relación al cuadro actual de precios y condiciones hipotecarias. Veámoslo concretamente con un caso. Quien hubiera tomado un crédito hipotecario en mayo de 2017, por ejemplo, para financiar el 80 % del valor de un departamento de dos ambientes usado en CABA a 30 años en el BNA, habría comenzado pagando una cuota de $ 6.540 que en aquel momento era un 16 % menor al alquiler mensual de la propiedad. El monto en pesos de la deuda inicial hubiera sido de $ 1.369.200. Esa deuda quince meses después, actualizada por UVA a Agosto de este año descontado el monto correspondiente de las cuotas ya pagadas, sería casi un 33 % más alta ascendiendo a $ 1.818.720; y la cuota a pagar también actualizada sería de $ 8.855. Si bien como vemos la deuda en pesos creció un 33 %, ese capital adeudado actualmente representa el 52 % del valor del inmueble mientras que 15 meses atrás significaba el 80 %. Por otra parte, al momento inicial de la hipoteca en mayo de 2017 la deuda en dólares al tipo de cambio de esa fecha ascendía al equivalente de 84.000 dólares, mientras que actualmente se redujo a 60.000. Ergo, el deudor se capitalizó con la compra de la propiedad mediante un Crédito UVA. Por otro lado, la cuota actualizada a pagar al banco por la hipoteca, aún actualizada por UVA en un 35 %, resulta un 15,6 % inferior al alquiler que debería pagar por la propiedad. Así, nuestro hipotético deudor hipotecario UVA, se capitalizó, ahorro y continúa ahorrando gastos de alquiler, sorteando con éxito una devaluación del 85 %. Por otra parte, quedó demostrado para aquellos que agitaban los temores de una réplica de la Circular 1050 de la década de los 80, que la UVA no provocó las mismas consecuencias que la recordada circular ante el importante aumento de la tasa de interés. Sin duda, frente a esta crisis, el sistema hipotecario UVA debería salir fortalecido. Ha pasado un duro examen, dando muestras de un adecuado funcionamiento. Tal vez, para el mercado inmobiliario, sea la mejor lección a aprender de esta nueva coyuntura. Fuente: Reporte Inmobiliario / Informes / Residencial / Valores / créditos / alquileres y dolarizacion.