La media sanción en el Senado introduce exenciones clave para la venta de inmuebles y los alquileres. Qué cambia y cómo puede impactar en Córdoba.

El mercado inmobiliario argentino puede estar frente a uno de los cambios fiscales más relevantes de los últimos años.

La media sanción de la reforma laboral incluyó un capítulo tributario que impacta directamente en dos ejes centrales del sector: la compraventa de inmuebles y los alquileres destinados a vivienda.

Aunque resta la aprobación definitiva en Diputados, el mensaje ya es claro: reducir la carga fiscal sobre la inversión inmobiliaria y mejorar la rentabilidad del ahorro en activos reales.

Eliminación del impuesto cedular en la venta de inmuebles

Uno de los puntos más importantes es la eliminación del impuesto cedular del 15% sobre la ganancia en la venta de inmuebles adquiridos desde 2018, siempre que el vendedor no sea habitualista.

Esto corrige una distorsión que generaba una diferencia artificial entre propiedades adquiridas antes y después de 2018. De aprobarse definitivamente, la venta de inmuebles por personas humanas no habitualitas quedaría exenta de Ganancias.

En términos prácticos, esto puede:

  • Aumentar la decisión de venta de propietarios que postergaban operaciones.
  • Mejorar la liquidez del mercado.
  • Favorecer la rotación de activos.
  • Hacer más atractiva la compra para inversión futura.

Exención de Ganancias para alquileres de vivienda

El segundo eje relevante es la exención del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres destinados a casa habitación.

La medida alcanzaría tanto a personas humanas como a sociedades, siempre que los contratos estén formalmente registrados.

El efecto directo es claro: mejora la rentabilidad neta del propietario y reduce el costo fiscal de declarar contratos. Si aumenta la oferta formal, el mercado tiende a estabilizar valores.

Qué segmentos se verían más beneficiados

Principalmente:

  • Departamentos de uno, dos y tres ambientes destinados a renta.
  • Unidades adquiridas después de 2018.
  • Propiedades usadas que hoy presentan valores competitivos frente al costo de construcción.

Efectos esperados en el mercado

Si la ley se confirma, es razonable esperar:

  • Mayor decisión de compra para renta residencial.
  • Mayor formalización de contratos.
  • Más operaciones de venta.
  • Reducción de la brecha entre rentabilidad bruta y neta.

En Córdoba, donde el mercado viene recuperándose de manera gradual y racional, este tipo de cambios puede funcionar como un catalizador. No se trata de euforia, sino de reglas más claras y previsibles.

Conclusión

Un inversor podría comprar una propiedad, alquilarla con renta exenta y venderla en el futuro sin tributar por la ganancia (si no es habitualista). Ese escenario mejora sustancialmente la ecuación financiera.

Ahora bien, esto no elimina los controles sobre el origen de fondos ni reemplaza la planificación fiscal. El análisis debe seguir siendo profesional y estratégico.

El mercado no se reactiva por entusiasmo, se reactiva cuando los números cierran.

Y este cambio puede ayudar a que empiecen a cerrar.

Facundo Aguad
Corredor Público Inmobiliario – Córdoba