Recuperación inmobiliaria con riesgos.-

Agosto se sumó a la cadena de meses (ya suman más de un semestre) en los que se verifica un boom de crecimiento en la cantidad de compraventa de inmuebles, particularmente en la ciudad de Buenos Aires. El Colegio de Escribanos porteño informó ayer que en el octavo mes del año se registraron 6019 operaciones, un 42,3 por ciento más que en igual mes del año 2016. Más de una cuarta parte de esas transacciones, precisamente 1601, se realizaron a través de créditos bancarios hipotecarios. Con respecto a agosto de 2016, el aumento en la cantidad de compraventas con hipoteca fue del 161 por ciento. El novedoso mecanismo de créditos UVA acercó la posibilidad de acceso al crédito a una franja de la población que no llegaba a cumplir con los requisitos de los préstamos tradicionales. Pero también aumentó los riesgos a futuro.

En los ocho primeros meses del año, se registraron en la Ciudad Autónoma 36.586 actos de compraventas inmobiliarias por un monto global de 83.321 millones de pesos. Estas cifras representan un valor medio por operación de 2.277.400 pesos, que traducido al dólar promedio entre enero y agosto arroja un valor medio por unidad transada superior a 140 mil dólares. Esto corrobora lo que señala el Colegio de Escribanos en su informe, donde apunta que las operaciones de la franja de más alto valor por unidad resulta la más dinámica en esta recuperación de la actividad inmobiliaria. Por otra parte, pese a que las ventas a través de crédito hipotecario bancario crecen explosivamente, la participación de esta forma de financiamiento continúa siendo minoritaria dentro del conjunto de transacciones (menos del 27 por ciento en agosto).

La clave para entender la reaparición fulminante del crédito hipotecario bancario es el surgimiento de los créditos con cuota ajustable por inflación a través del índice UVA (unidad de valor adquisitivo), implementado por el Banco central y adoptado por un significativo número de bancos privados. Este sistema, como explica el especialista Ariel Setton (columna publicada en PáginaI12 el 18 de septiembre pasado), bajó marcadamente el monto de ingresos exigibles con respecto a los créditos hipotecarios tradicionales (en el ejemplo que el autor da en aquella nota, de 60 mil pesos como ingresos demostrables del grupo familiar, a 20 mil pesos para acceder a un crédito UVA); mientras que la cuota a pagar también se reduce sensiblemente. Pero según advierte Setton en la mencionada nota, lo que aparece como un atractivo y una posibilidad de acceso al crédito para el deudor, se convierte en un altísimo riesgo a mediano y largo plazo. El deudor asume el costo eventual de que el ajuste de la cuota vaya por delante de sus ingresos, comiéndole una proporción creciente de sus ingresos. En tal caso, el sistema solamente le otorga la opción de aumentar la cantidad de cuotas para no incrementar excesivamente el valor de cada cuota. Pero no prevé ningún mecanismo de subsidio o compensación. Así, un crédito a 20 años podría convertirse en la obligación de pagar cuotas por 25 años, por el simple impacto de la inflación.

Según Setton, la diferencia entre el sistema tradicional y el de créditos UVA, es que en este último “es el deudor el que toma los riesgos” por el probable impacto de la inflación sobre las cuotas. En cambio, el acreedor queda exento de ese riesgo que en los créditos tradicionales recae sobre sus hombros, y “se asegura rentabilidad positiva por un préstamo a largo plazo”. Sin percepción sobre los riesgos futuros, las familias con expectativas de llegar a la casa propia se van a ver atraídas por estos nuevos créditos. Este hecho ya se verifica en las estadísticas inmobiliarias, mientras que con respecto al impacto a futuro, será el tiempo el que dé la respuesta.

Fuente: Indiceprop.com / seccion: noticias del sector.