Qué tener en cuenta a la hora de realizar una operación inmobiliaria y cómo evitar estafa.

Cuando se vende o adquiere una propiedad muchas veces los dueños y compradores desconocen las cuestiones básicas sobre los costos, documentos y cuidados a tener en cuenta durante la operación. Papeles que faltan, tiempos o costos que los compradores y vendedores no tenían previstos o el temor a eventuales “estafas” hacen que el rol de un escribano de confianza sea clave a la hora de encarar una operación.

“Al momento de avanzar en la compraventa de una propiedad u otro tipo de operación inmobiliaria (por ejemplo permutar o cambiar un inmueble por otro), la tarea del escribano es central para hacerlo con seguridad jurídica”, apuntó a LA NACION la escribana María Cecilia Herrero de Pratesi, del Estudio Pratesi Abogados.

Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires explicaron que, muchas veces, se recurre al profesional “demasiado tarde” y puede ser un grave error. El asesoramiento previo puede evitar inconvenientes mayores. “Es fundamental recurrir a un escribano cuando se inicia el proceso de la operación ya que te sabrá guiar en los pasos como las condiciones de una reserva, la firma del boleto y a qué quedaste comprometido al hacerlo. Suele ocurrir que se cometa el error de recurrir al escribano recién en la última etapa, la previa a la escrituración cuando ya en los documentos previos (reserva, conformación de reserva, seña, boleto, adhesión si se trata de un fideicomiso, etc.), y muchas veces sin prestarle atención, quedaron plasmadas las pautas del negocio”, indicó a LA NACION de Roxana Cutri Hollar, Secretaria de la entidad.

¿Quién elige al escribano? El escribano se elige por acuerdo de partes -entre comprador y vendedor-. En caso de que las partes no se manifiesten, entonces es el comprador el que suele elegir quién intervendrá en la firma de la escritura pública de compraventa. En tanto, si es un inmueble a estrenar o queda un saldo “a pagar”, en estas situaciones es el vendedor quien estará a cargo de la elección.

En tanto, si interviene un banco o un tercero para prestar dinero al comprador para adquirir el inmueble, y éste lo hipoteca como garantía de la deuda, es el banco o el tercero quienes eligen al escribano de la hipoteca, mientras que el comprador elige el escribano de la compraventa.

10 cuestiones que el escribano debe controlar

• Los términos y condiciones del acuerdo a fin de que éste refleje fielmente la voluntad de ambas partes, de manera correcta.
• El estudio de títulos de quien resulte titular del inmueble, que éste no tenga inhibiciones que impidan el contrato y del inmueble, que no tenga limitación o prohibición de ser transmitido. “Es el historial del inmueble que vas a comprar: en ese estudio, el escribano detectará si estuvo en sucesión, por qué cantidad de dueños pasó en los últimos 20 años, si tiene embargos o existen otras medidas judiciales que impidan o limiten la transmisión”, detalló Cutri Hollar.
• Solicitar la documentación necesaria para que pueda ser preparada la escritura. “De esta forma el escribano se asegura de que todo está en condiciones legales (título de propiedad, boletas de impuestos y servicios que se presten al inmueble, etc)”, explicó Pratesi.
• Condiciones de la reserva. Para evitar contratiempos, Cutri Hollar aconseja solicitar a un escribano que redacte cláusulas para los tiempos de la futura operación, los plazos para llegar a la escritura, los factores que hacen a la necesidad de emplazarla, etc.
• El escribano debe recaudar el impuesto de sellos y el impuesto a la transferencia de inmuebles o a las ganancias, según corresponda, y entregarlos al fisco de la Ciudad, de la Provincia o Nacional.
• También debe recaudar para el fisco las tasas municipales e impuestos inmobiliarios que adeude el vendedor y abonarlos.
• Si quien vende es una persona jurídica, por ejemplo una sociedad anónima, solicitar toda la documentación que acredita la existencia de esa sociedad y la legitimación para disponer del inmueble.
• Si quien es titular del inmueble fuera una persona fallecida, verificar que se ha cumplido con el proceso sucesorio y además observar quién ha sido declarado heredero del propietario. “En caso de sucesión, el escribano tiene que esperar a que termine y puede hacer una venta por tracto abreviado: esto significa que la propiedad no se inscribe a nombre de los herederos sino que se saltea este paso y se inscribe del causante fallecido a nombre del nuevo titular directamente”, añadió Augusto Mariño Galasso.
• En caso de deseo del comprador, gestionar la afectación al régimen de vivienda -conocido como bien de familia- para “proteger” la propiedad adquirida.
• Dentro de los 45 días de autorizada la escritura, el escribano debe ingresarla en el registro de la propiedad inmueble para su inscripción.

Fuente: La Nacion / LN Propiedades / Por Lucila Barreiro / Fecha: 9 de diciembre de 2021.