La demanda se concentra en PH y departamentos usados por debajo de USD 2.000 el m2. Mejora el poder adquisitivo y hay menor margen de contra oferta.-
El mercado inmobiliario de la Ciudad y de la provincia de Buenos Aires muestran señales firmes de recuperación. Los precios reales de cierre de operaciones aumentaron 13,2% en términos interanuales en abril, y algunos analistas del sector prevén que podrían alcanzar subas del 20% hacia fin de 2025 si se mantienen las condiciones macroeconómicas actuales. Así lo confirmó el Índice de Precios de Cierre que elaboran de forma conjunta la Universidad del CEMA, Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario. Este indicador, basado en operaciones concretadas, aporta una referencia objetiva frente a los valores de publicacion.
En abril, el precio promedio de cierre para departamentos usados en CABA fue de u$s2.078 por metro cuadrado. Si bien ese valor aún permanece un 4,85% por debajo del registrado en enero de 2020 —cuando comenzó la serie histórica del índice—, marca una recuperación sostenida que consolida un nuevo piso de mercado. Según el informe, la diferencia entre el precio publicado y el valor efectivo pactado fue de 4,29%, una brecha que se achicó de manera progresiva en los últimos 13 meses.
Los precios de cierre representan el valor final y real al que se concretan las operaciones de compra venta de inmuebles. Surgen del acuerdo entre comprador y vendedor, y suelen estar por debajo del precio originalmente publicado.
Dónde se concentró la demanda
Las unidades más pequeñas continúan liderando el mercado. En abril, los monoambientes cerraron operaciones a un promedio de u$s2.154 por m2, mientras que los departamentos dos ambientes se ubicaron en u$s2.105 por m2. Las unidades de tres ambientes promediaron u$s2.007 por m2. La lógica es clara: a menor superficie total, mayor valor relativo por metro cuadrado, informaron desde el sector inmobiliario.
La reducción en la diferencia entre precio de publicación y precio de cierre sugiere una mayor racionalidad entre vendedores y compradores. Las contra ofertas se volvieron menos agresivas, especialmente en monoambientes, donde la quita promedio fue de 3,32%. En el caso de los departamentos de tres ambientes, la diferencia fue de 3,81%, mientras que en los dos ambientes alcanzó el 4,62%.
Según Hernán Perrone, de Re/Max Parque, este comportamiento refleja un reordenamiento de expectativas tras años de sobre oferta y precios poco realistas. «Hoy los valores de cierre están mucho más alineados con las condiciones reales del mercado», señaló.
Por qué podrían subir hasta 20%
Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sostuvo que el valor de los inmuebles en dólares todavía se ubica entre los más bajos de los últimos años. «Todos los activos de la economía subieron en dólares en los últimos 16 meses, incluso los salarios. El ladrillo sigue entre los que menos aumentaron en ese período, cuando en el resto del mundo es un activo que en dólares crece porque se percibe como refugio frente a la inflación», explicó.
Ginevra estimó que, en los primeros cuatro meses del año, los precios de cierre ya subieron cerca de un 10% promedio. «Si la economía mantiene esta trayectoria de reordenamiento, podríamos terminar 2025 con un aumento superior al 20%. Ese sería el mínimo razonable en este contexto», advirtió.
Entre los factores que impulsan esta expectativa, Ginevra mencionó la reaparición de los créditos hipotecarios, el crecimiento del poder adquisitivo medido en dólares, la estabilidad cambiaria tras la salida del cepo y el cambio de clima general en el mercado. «Estamos ante una oportunidad difícil de repetir: adquirir inmuebles con crédito, en valores mínimos frente al promedio histórico, en una economía que empieza a normalizarse», indicó.
PH y departamentos económicos, lo más buscado
Consultado sobre los segmentos más dinámicos, Ginevra destacó el caso de los PH. «Aumentaron más que otros productos por dos razones: el valor de entrada es más bajo y las expensas pesan cada vez mas en relacion al valor del inmueble. Por eso se volcó mucha demanda a esta categoría», explicó.
También remarcó que hoy existe una oportunidad en departamentos por debajo de u$s2.000 por metro cuadrado. «Buenos Aires es una ciudad de escala global, y no hay otras grandes urbes en el mundo que ofrezcan propiedades en esos valores. Desde ese punto de vista, estamos muy por debajo del estándar internacional», subrayó.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode y del Monitor Inmobiliario, compartió un dato relevante: «En 2022 la diferencia promedio entre el valor de publicación y el de cierre era de 9,25%. En 2023 fue de 7,5% y hoy está en 5,5% en CABA. En Provincia también bajó, pero las contra ofertas siguen siendo más agresivas. Es decir, hay una convergencia hacia precios más realistas».
Según Bryn, el mercado dejó atrás el momento más crítico. «Hoy hay menos margen para negociar a la baja porque los valores publicados ya parten de una base más ajustada. La oferta también se redujo: de 85.000 departamentos en venta hace un año, bajamos de forma sostenida», detalló.
Factores que podrían sostener la suba
Varios elementos confluyen para explicar por qué los precios podrían mantener su tendencia alcista en los próximos meses:
- Créditos hipotecarios: en marzo se otorgaron 992 hipotecas, según datos del Colegio de Escribanos, y se estima que esa cifra crecerá en el segundo semestre si se mantiene la estabilidad.
- Mejora del salario en dólares: el RIPTE, medido en dólar MEP, aumentó 98,29% interanual, mejorando la capacidad de compra.
- Estabilidad cambiaria: el dólar MEP subió solo 13,69% interanual, contra una inflación de 55,9%.
- Brecha más acotada: la diferencia entre precio publicado y de cierre se estabilizó por debajo del 5%, algo que no se veía desde 2017.
- Ajuste de stock: la oferta publicada bajó 37,7% desde octubre de 2022.
Todo esto configura un escenario distinto al de los últimos años. Hoy se compra más con financiamiento, con precios que tocan su piso en términos reales y con expectativas que dejaron de ser defensivas.
Qué puede pasar hacia fin de año
La gran incógnita es si se consolidará la tendencia. Para que eso ocurra, será clave que la inflación no se dispare, que las tasas de interés se mantengan competitivas y que la actividad económica no se estanque.
En paralelo, si los precios globales del ladrillo siguen subiendo, Argentina volverá a atraer inversores externos, que hasta ahora se mantuvieron al margen. Las propiedades con buena ubicación, documentación en regla y bajo nivel de gastos comunes serán las más buscadas.
Mientras tanto, los datos de abril confirman que la recuperación del mercado no es solo una percepción. Las operaciones cierran en valores cada vez más cercanos a los publicados, y la demanda se vuelve más selectiva pero también más activa.
Fuente: Iprofesional / real state / viviendas y compra venta / Fecha:
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