En inmobiliaria hay una pregunta que suena inocente y suele terminar en drama: «¿Está barato?»

La respuesta casi nunca es «sí» o «no». Es otra: «¿Barato para qué… y para quién?»

Porque precio y valor no son lo mismo:

  • El precio es un número.
  • El valor es una estructura: demanda, riesgo, liquidez, costos y salida.

En Córdoba se ve clarito: podés comprar algo «barato» y después descubrir que era barato porque venía con trabajo, tiempo y gastos incluidos. Y esos extras no vienen con garantía.

El precio dice cuánto cuesta. El valor dice qué tan sano está el activo

Cuando analizás valor, las preguntas son otras:

  • ¿Se alquila fácil en esa microzona?
  • ¿Se vende fácil si necesito salir?
  • ¿Cuánto deja de renta neta (no renta «bruta»)?
  • ¿Qué riesgos están escondidos (legales, técnicos, consorcio, costos)?

Si el inmueble no pasa este filtro, «barato» puede ser solo el anzuelo.

Lo barato suele esconder riesgos que no se ven en la foto

Una propiedad «barata» muchas veces lo es porque:

  • Está en una zona con demanda floja (y eso no se arregla con pintura).
  • Tiene costos recurrentes altos (expensas, mantenimiento, extraordinarias).
  • Trae temas técnicos (humedad, instalaciones viejas, filtraciones).
  • Trae temas legales (planos, PH, sucesiones, inhibiciones, deudas).
  • Es ilíquida: cuesta venderla, cuesta alquilarla y cuesta financiarla.

«Difícil de financiar» = no es bancable por papeles/planos/tasación o tipología; eso te achica compradores.

Entonces, puede ser un inmueble con gastos que se comen la renta, un edificio con gastos en puerta o un «chiche» que no compra nadie cuando querés salir.

Un mal activo te inmoviliza capital (y el costo grande es el tiempo)

El gran costo no siempre es perder plata. Es perder tiempo.

Una propiedad barata pero difícil de vender, alquilar o financiar te deja atrapado. Y capital atrapado = capital improductivo.

El valor se crea en la entrada… pero también en la salida

Un inversor serio entra pensando:

  • ¿Quién me compra esto después?
  • ¿En qué escenario?
  • ¿Con qué velocidad?
  • ¿A qué precio lógico?

Si la única razón para comprar es «está barato», la salida suele ser difícil. Y una salida difícil te come rendimiento, aunque hayas comprado con «descuento».

Precio bajo ≠ margen de seguridad

Muchos creen que comprar barato es «protegerse». Pero el verdadero margen de seguridad está en:

  • Demanda real (hoy, no «cuando la zona explote»).
  • Ubicación sólida (zona que se sostiene, no promesa).
  • Flujo neto (renta neta contemplando vacancia y gastos).
  • Adaptabilidad (sirve para renta y para reventa).

A veces un activo «caro» pero sano es más seguro que uno barato con fundamentos flojos.

Checklist rápido para comprar bien (sin enamorarte del precio)

A) Demanda y salida

  • ¿Cuánto tarda en alquilarse/venderse esa tipología en esa microzona?
  • ¿Tu comprador final es inversor o usuario? ¿Hay mercado real?

B) Números netos (sin maquillaje)

Renta esperada – expensas – impuestos – mantenimiento – vacancia.

Si el número neto no cierra, no cierra. No lo negocies con esperanza.

C) Edificio/consorcio

  • ¿Hay extraordinarias previstas?
  • ¿Cómo está el mantenimiento (ascensor, terraza, fachada)?
  • ¿Morosidad alta? Eso vuelve «barato» cualquier edificio… y caro vivirlo.

D) Legal y documentación

Escritura, planos, PH/reglamento, deudas, inhibiciones, sucesiones.

Si la documentación está floja, la liquidez se derrumba.

En definitiva, los mejores inversores no preguntan «¿está barato?». Preguntan: ¿Dónde se crea el valor? ¿Qué riesgo estoy asumiendo? ¿Qué pasa si el mercado se frena? ¿Quién me compra después?

Porque en real estate no gana el que compra barato. Gana el que compra bien.

Facundo Aguad

Corredor Inmobilario – CPI 2828.