En los últimos 12 meses esta tendencia se profundizó aún más, siendo la caída en valores de oferta de unidades usadas del 17% en promedio, mientras que las a estrenar cayeron 12 puntos menos (5%).
«La explicación radica en que los precios de publicación no son los precios de cierre. Lo que sucede es que las constructoras hace negociaciones mas agresivas y en busca de cash bajan los valores a la hora de concretarse la operación», remarcó por su parte Leandro Korn de Korn Propiedades.
Es importante destacar que, del 2006 a la fecha en base a los relevamientos de Reporte Inmobiliario, más allá de las bajas puntuales generadas por el primer cepo de finales del 2011, y la crisis que se vive en la actualidad, los inmuebles a estrenar se incrementaron al ritmo de un promedio anual del 7% en los últimos 16 años, y los usados 4% en el mismo periodo.
«Hay un punto a tener en cuenta, los inmuebles a estrenar tienen gastos de escrituras más elevados que los usados, eso también se convierte en un factor casi fundamental para que las negociaciones sean más agresivas a la hora de cerrar la operación», resaltó Korn.
Es que para el constructor si bien los precios de publicación son más elevados que los usados, los departamentos a estrenar se cierran con valor de oportunidad. «El desarrollador necesita vender para fondear otras obras, por lo que en general hay rebajas agresivas», finaliza.
«Hoy el 61% del stock de inmuebles son usados y eso es una de las razones por las que no bajan más los precios del m2», dice Daniel Bryn de Invertir Real Estate.
Lo cierto es que la realidad del propietario del usado suele ser muy distinta que la del inversor de una unidad a estrenar.
«Un departamento ocupado no baja su precio porque no tiene urgencia de venta, quiere seguramente agrandarse o achicar su espacio. En cambio un inmueble vacío usado tiene necesidad, y es ahí donde la la contra -oferta puede ser más agresiva«, concluye Korn.
Por último, para Soledad Balayan de Maure Inmobiliario las explicaciones de este fenómeno pueden ser múltiples pero asegura que «cuanto mas antiguo mas difícil de mantener el precio».
Y hace hincapié en «los amenities y las vistas. Hoy hay mas departamentos internos antiguos que a estrenar, porque las formas de construir se fueron modificando», agrega.
«Es posible que no haya proyectos futuros por ahora y los desarrolladores ya no tengan el incentivo a bajar los precios. Quizás esa sea un señal interesante sobre el costo de construcción», concluye Balayan, como otro de los factores a tener en cuenta.
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