Oportunidades vacantes

Lunes 27 de mayo de 2019 – 00:06 | Actualizado: 27/05/2019 – 08:39

En la ciudad de Córdoba existen casi 40 mil terrenos baldíos (sin contar áreas degradadas) que tienen potencial para nuevos desarrollos.

La expansión de la ciudad hacia la periferia en busca de terrenos disponibles para los desarrollos urbanísticos provoca un funcionamiento poco sustentable, considerando la infraestructura que se debe ampliar para brindar los servicios básicos a los habitantes. Esto, sumado a los espacios vacantes desaprovechados provoca una desarticulación urbana y una extensión muchas veces innecesaria.

El Registro de Inmuebles Baldíos elaborado por la Municipalidad de Córdoba en noviembre de 2018 refleja que existen un total de 39.732 terrenos desaprovechados que totalizan una superficie de 202.880.535 metros cuadrados.

Algunas estimaciones un poco más modestas, sobre la base de un promedio de 5.000 m2 para cada terreno (media hectárea) totalizan 20 mil hectáreas (un número que, así y todo, se aproxima a la de toda la superficie urbanizada de la ciudad).

Además, hay que considerar las zonas abandonadas que en otros tiempos albergaron conglomerados fabriles y/o industriales.

El dato relevante para los desarrollistas es que muchas de esas zonas tienen un gran potencial. Determinar áreas específicas deterioradas en Córdoba merece un análisis pormenorizado, para establecer prioridades de cara a su caracterización.

De todos modos, algunos ejemplos alcanzan para conocer una oportunidad desaprovechada no sólo como negocio inmobiliario sino como posibilidad para transformar la ciudad.

Según el coordinador del Instituto de Planificación Metropolitana de Córdoba(Iplam) y profesor emérito de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), Guillermo Irós, “en sectores ribereños de San Vicente, zonas que fueron sedes de muchas industrias -fundamentalmente, curtiembres que dejaron de existir- aparecen superficies importantes con construcciones vetustas que no cumplen prácticamente ninguna función. Son zonas de apariencia desagradable y no se les presta atención; sin embargo, son importantes como oportunidad para desarrollar emprendimientos”.

El especialista plantea áreas de planificación concertadas, espacios donde debe intervenir el Estado como promotor de desarrollos con la participación de capital privado y donde la Municipalidad (y la Provincia en algunos casos) debe establecer los ejes de desarrollo, planificar las inversiones que se pueden hacer en esa estructura e invitar al capital privado a invertir.

Por ejemplo, es posible promover la vivienda colectiva en estas áreas que, en realidad tienen un potencial muy grande, considerando la zona mencionada sobre el río Suquía con orientación-dirección norte: existen vistas despejadas que garantizan un excelente asoleamiento.

Si además se incorporan espacios verdes con juegos y elementos y mobiliario para esparcimiento, se lograrían conjuntos habitacionales interesantes con todos los servicios disponibles.

En relación al stock de terrenos para afrontar la demanda para los planes actuales (como Procrear y Mi Casa), estas áreas vacantes son suficientes para satisfacerla.

No obstante, Irós advierte que, en general, para estos planes se buscan extensiones mayores de terrenos y que se podría redireccionar la política de crédito o la forma de solventar esas inversiones en viviendas: en vez de hacer conjuntos habitacionales, idear pequeños consorcios que puedan usar terrenos de menor escala y construir viviendas colectivas que propicien la densificación. Es decir, optimizar el uso del suelo, revitalizar áreas deprimidas y hacer una ciudad sustentable.

En lugar de eso, sucede que se expanden los terrenos para esos planes hacia la periferia. Eso obliga a las personas a trasladarse en automóvil y aumenta el tránsito en la ciudad.

Los problemas se agravan porque el auto lleva pocas personas en relación a la superficie vial que ocupa. Si el transporte urbano funcionara bien sería lo más racional y coherente desde el punto de vista ambiental y del consumo energético. “Esto conduce a otro tema clave para Córdoba: plantear un verdadero plan urbano metropolitano”, advierte el coordinador del Instituto.

El Iplam trabaja en el desarrollo metropolitano de Córdoba Capital. Un eje de trabajo es la normativa de uso de suelo y otro es el plan vial metropolitano.

En ese contexto, hace unos años se hizo hincapié en un Plan Director para Sierras Chicas, que constituye la base para plantear a Córdoba como una ciudad vinculada e integrada a un contexto metropolitano.

“Lo mejor es la densificación, que no significa hacinamiento. La ciudad densificada puede equilibrar espacios públicos de calidad localizados en relación al sector habitacional y, a su vez, dar una densidad que es edilicia pero que también pasa a reflejarse en la cantidad de población que puede alojar y que favorece el desarrollo de una ciudad mucho más económica desde el punto de vista de su funcionamiento”, explica Guillermo Irós .

FUENTE: LAVOZ