Mercado inmobiliario: cómo se viene el 2017.-

A tono con la época del año, es momento del clásico balance anual del sector. En tan solo 12 meses la economía y la política del país cambiaron drásticamente. Con sus pro y contras, la renovación presidencial vino de la mano del fin del cepo cambiario, la unificación de la cotización del dólar, la aparición de nuevas líneas hipotecarias, el lanzamiento del blanqueo de capitales y de los fondos cerrados de inversión, el acuerdo en el conflicto con los fondos buitre que permitió el regreso a la financiación internacional, entre otras medidas.

No obstante, el empleo y los niveles de actividad de la construcción cayeron, la inflación no logró ser domesticada -aunque comenzó a desacelerarse durante el último semestre- y el anunciado arribo de inversores tampoco se materializó aún. Los protagonistas del real estate transmiten su mirada sobre el rumbo del mercado inmobiliario, sus proyectos para 2017 y su análisis del año que concluye.

1. ¿Cómo son las perspectivas para 2017? ¿Cómo visualiza el mercado? 2. ¿De qué depende que se concreten esas expectativas? ¿Cuáles son los desafíos a superar? 3. ¿Avanzarán con nuevos proyectos y obras? ¿Cuáles? 4. ¿Cómo es su balance de este año?

1. Acabamos de dar inicio a tres grandes obras, como son la ampliación de Alto Palermo; la construcción de un edificio de oficinas AAA en Catalinas; y la construcción de un Office Park junto a nuestro centro comercial DOT Baires. Esto habla por sí solo respecto de cómo vemos el futuro inmediato. También tenemos en carpeta algunos emprendimientos residenciales.

2. IRSA siempre fue una empresa de mirada a largo plazo y no decidimos inversiones por alguna coyuntura en particular. Hoy existen buenas condiciones para invertir en el sector inmobiliario y desde abril que tenemos en marcha un plan de inversiones de u$s 460 millones para los próximos cinco años.

3. Aparte de los tres grandes proyectos ya mencionados, tenemos una enorme reserva de tierras en ubicaciones preferenciales que con el tiempo iremos desarrollando. Tampoco descartamos crecer en adquisiciones.

4. A nivel inmobiliario fue muy bueno, cerramos el año con ocupación de 100% tanto en oficinas como en centros comerciales. Obviamente el consumo se amesetó o cayó en algunos de nuestros shoppings pero estamos confiados en que el año próximo eso también repuntará.

1 y 2. Proyectamos un buen año. El 2016 fue complicado, un año bisagra, donde hubo un proceso de cambio y reacomodamiento. El 2017 será un poco mejor, con la inflación un poco más controlada. También habrá inyección de capitales por los fondos del blanqueo al sector inmobiliario que generará movimiento y el crédito inmobiliario puede empezar a aparecer tímidamente para ir creciendo año tras año.

3. Con esas expectativas, y con una inflación que estimamos que estará entre 17-18%, planificamos lanzar dos complejos residenciales muy grandes para marzo y septiembre del año que viene: Lagoon Tortugas en Pilar y Lagoon Hudson en zona sur de la Provincia de Buenos Aires. Entre esto y las otras etapas de todos los proyectos que tenemos en curso proyectamos unos $ 2.000 millones de inversiones para los próximos años. Para tres de nuestros proyectos armamos un fondo cerrado con Cohen por u$s 50 millones que ya lanzamos e imaginamos que en mayo reciba un empuje.

4. Este año fue muy tranquilo y de transición porque todos trabajamos en el proceso de cambio de la Argentina pero todavía falta que comience a activarse el mercado. Si bien lo mantuvimos similar a 2015, imaginamos que 2017 será más positivo y con más movimiento.

1. Las expectativas son muy positivas. El próximo año estaremos lanzando e iniciando varios proyectos residenciales y corporativos.

2. Es fundamental que las desarrolladoras podamos crecer en el segmento de la clase media y para ello es clave que el crédito hipotecario tome mayor protagonismo, con tasas y requisitos alcanzables por la mayoría de la población. Por otro lado, es imprescindible que las entidades financieras comiencen a crear instrumentos para financiar la oferta y de esta manera generar el stock de viviendas suficientes para atacar el déficit habitacional actual.

3. Vemos una posibilidad muy interesante para consolidar nuestro liderazgo en el segmento ABC1 y en generar productos para los diferentes estratos sociales.

4. Consideramos que el blanqueo es una de las apuestas más fuertes para reactivar sectores como el de la Construcción. Desde nuestra perspectiva, esta ley deber ser tomada como una herramienta más, pero no como la salvación del mercado. Nosotros elaboramos un Fondo Común Cerrado de Inversión Inmobiliaria junto a Cohen, pero nuestra apuesta es lograr financiamiento a largo plazo tanto a la oferta como a la demanda. Creemos que se puede generar un mercado más y hacer foco en todos los sectores.

1. Tenemos altas expectativas para 2017. El famoso segundo semestre del 2016 nunca llegó pero tenemos una visión positiva de que la tarea difícil de reordenamiento y saneamiento de la economía dará sus frutos el próximo año. Queda aún pendiente el desafío de reducir el gasto público para bajar el déficit fiscal y dar señales de estabilidad económica para el mediano plazo. Pero la combinación de una inflación que se desacelera, las tasas de interés bajando, el crédito hipotecario tomando envión y el hecho de que habrá muchos dólares disponibles a raíz del blanqueo generará condiciones bien interesantes para el mercado.

2. Los desafíos son terminar de controlar la inflación para que tome volumen el crédito hipotecario y que a su vez la gente se «anime» a planificar.

3. Sí, estamos trabajando en la estructuración de varios proyectos nuevos y diversos. Por un lado, preparando algunos en zonas muy buenas de clase media en la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, desatendidas en los últimos 15 años y dependientes del crédito hipotecario. Creemos que este es uno de los segmentos que explotará en los próximos años.

4. En nuestro caso puntual, fue muy positivo. Pusimos en marcha dos proyectos muy importantes como son el Palacio Paz XXI y el Edificio La Rural.

1. Excelente. En 2016 ya observamos una recuperación del mercado inmobiliario y el de la construcción de vivienda y esa proyección continuará fuertemente el año próximo. Visualizo el mercado en una etapa ascendente y en plena recuperación. La gente, los inversores locales e internacionales ya saben que Argentina volvió al mundo y no miran más hacia Venezuela.

Esto hace que la cadena del Real Estate se ponga de pie. Se viene una etapa de gran crecimiento pero distinta a la vez. Si se logra incorporar el crédito destinado los sectores que realmente los precisan, el crecimiento va ser mucho más amplio de lo esperado y en todos los segmentos del mercado.

2. El mercado ha logrado superar el factor confianza que es fundamental para cualquier inversión. Los nuevos desafíos están relacionados con la inflación y con la financiación.

3. Hay muchos proyectos que se habían suspendido en 2014 y 2015 y se han relanzado en 2016, como otros lo harán en 2017. Hay mucho por realizar y -si se dan los parámetros esperados- será el comienzo de una gran etapa para la Construcción y el Real Estate.

4. El balance fue positivo, notamos un claro incremento en el orden de un 40% respecto de años anteriores, fundamentalmente, en la venta de viviendas y terrenos.

1. Las expectativas siguen siendo positivas. Las mejores noticias vienen del lado de la reaparición del crédito hipotecario y el surgimiento del blanqueo que, de alguna manera, marcarán el rumbo del mercado. Por un lado, se espera que aumente el porcentaje de operaciones con garantía hipotecaria y que el porcentaje de financiamiento sea mayor. Somos optimistas sobre los efectos del blanqueo que alentará decisiones de largo plazo para invertir en inmuebles. Del total que se capte, se estima que entre un 10 y un 15% irá al mercado inmobiliario.

2. Los negocios inmobiliarios necesitan reglas claras, oportunas y bien implementadas, pero además un determinado tiempo para concretarse, situación que se fortalece mucho si se ponen en marcha mecanismos de incentivos. Esperamos que el mercado de capitales capte financiamiento para luego otorgar créditos. Para ello, el diseño de adecuadas líneas de crédito hipotecario, con criterios técnicos, integrales y a medida, es una de las claves. Otro tema fundamental es el tratamiento impositivo para los FCI. Si no se modifica el tratamiento de las utilidades, estamos en presencia de una seria restricción. Resulta indispensable equiparar a los fondos cerrados con los abiertos -que tienen una exención impositiva- para repotenciar el proyecto.

4. El balance para el sector es positivo, aunque no tanto como las expectativas que se habían creado. De acuerdo a los datos de los primeros 10 meses del año, se espera que las operaciones concretadas (según el Colegio de Escribanos) hayan crecido alrededor de 20% respecto a 2015 y que los permisos de construcción aumenten 30%.

1. Las expectativas para el próximo año son buenas. El pipeline actual que hay en el mercado, particularmente en lo referente al segmento corporativo y sus proyectos de movimientos hacia nuevas y mejores locaciones, indica que la demanda estará potencialmente activa en los próximos meses. Aquellos desarrolladores que han iniciado sus proyectos a comienzos de 2016 estarán mucho mejor posicionados a la hora de absorber la proyección de demanda futura inmediata. Esta situación traerá como consecuencia una baja de la tasa de vacancia y un consecuente aumento en los valores de alquiler. Probablemente, hacia fines del 2017 lleguemos a recuperar valores históricos en U$S/m2. Si este escenario se cumple, las rentabilidades serán sumamente atractivas, incluso, a nivel global.

2. Dependerá del rumbo económico y político que se consolide y, particularmente, del nuevo escenario global. Habrá que librar un sostenido combate a la inflación y una apertura gradual al mundo. Por otra parte, el posible ingreso de dólares generará una oferta de divisas que podría presionar el tipo de cambio hacia la baja. Será un desafío para la autoridad el poder sostenerlo de manera competitiva para no generar una inflación en dólares que afectaría al mercado inmobiliario.

4. Este año fue bueno si uno tiene en cuenta que los números macro del mercado de oficinas terminan cerrando en forma positiva (vacancia en baja, rentabilidad en alza, demanda activa). Los desarrollos iniciados en 2016 ingresarán al mercado durante el segundo semestre de 2017 y darán el oxígeno necesario para mantener un mercado equilibrado.

1. Será un buen año para el mercado inmobiliario. En el usado, si bien durante este año se vieron síntomas de recuperación, no se produjo la consolidación deseada. En los desarrollos el mercado ha convalidado precios superiores a 2015, por lo que creo que será un buen año a pesar del alto precio de la tierra y del metro cuadrado de construcción. Aparecerán emprendimientos muy interesantes para el inversor.

2. Un buen año para el campo generalmente se traduce en un buen año para el mercado inmobiliario. Es importante también tener una estabilidad en el dólar para que no impacte en el precio de los inmuebles. Habrá que ver qué termina de pasar con el dinero del blanqueo. Cuántos dólares terminan volcándose al mercado inmobiliario. Sería muy bueno también que se consoliden los créditos hipotecarios. Creo que es el gran desafío para el 2017.

3. Sí. Estamos analizando algunos proyectos en el mercado comercial y queremos también ofrecer productos residenciales.

4. En general fue un buen año. Hemos conseguido los objetivos planteados a fines de 2016 tanto a nivel operaciones como de posicionamiento. Hicimos un trabajo muy fuerte en redes sociales, iniciativa que tomamos para ser una inmobiliaria 2.0.

1. Tengo muy buenas expectativas para el año que viene y el mercado está muy expectante. Venimos de un año electoral con un cambio bastante importante en el país y una transición que se está estirando un poco más de lo estimado pero todos entendemos que el rumbo que se está tomando es el correcto. Esta industria en particular está dentro de los sectores protagonistas de lo que tendría que ser la recuperación de la Argentina, con lo cual las expectativas son buenas tanto en obra privada como pública. Será parejo para todos pero creo que hay un buen campo para el desarrollo de oficinas, que son bastante requeridas y hay varias empresas que buscan posicionarse. Respecto al blanqueo creo que será exitoso, ya no solo por lo que pueda hacer la Argentina sino por el contexto internacional.

2. En vivienda habrá que ver cómo se convalidan los precios de la Construcción y qué pasa con los créditos, que es un tema clave para que haya una escala más importante de proyectos. Hace falta apalancamiento y que el crédito exista, tanto el crédito intermedio para los desarrolladores como el final para los usuarios. Hay que dar señales de confianza sobre la inflación, que debería tender a la baja para generar cuotas más accesibles.

3. Contamos con un buen bagaje de trabajos porque estamos bastante diversificados en el tipo de obras. Esto nos permitió pasar bien estos años de transición y estamos con muchos procesos de licitación de obras que empezarán a ejecutarse a partir de marzo. En obra privada estamos viendo varias cosas de viviendas, oficinas y centros comerciales. También lanzaremos un proyecto (asociados al dueño de la tierra) que será un negocio de renta en la zona norte de la Provincia de Buenos Aires.

4. Sabíamos que este año no sería fácil y que costaría reponer obras. La actividad sufrió bastante, con casi un 10% de caída de puestos de trabajo (entre 40.000 y 50.000). Pero en Criba cerramos un año con un buen nivel de actividad. Fue un buen año.

Hoy la ecuación no es la más cómoda. El costo de construcción está alto y la incidencia de los terrenos también. Hay una diferencia grande entre la convalidación de los precios en el mercado y de los costos, que hoy realmente están altos en dólares.

Fuente: el cronista / edicion impresa/ fecha: Jueves 22 de Diciembre de 2016