Los alquileres suben 30% para no perder inquilinos.

En el termómetro que marca el mercado inmobiliario en los departamentos de Nueva Córdoba y General Paz, los nuevos contratos de alquiler se están renovando con un incremento del 30 por ciento anual, en reajustes semestrales. A principio de año, el porcentaje sugerido por la Cámara de Corredores Inmobiliarios era de 12,5 por ciento semestral. La última semana de julio ese valor fue ajustado en un 13 por ciento. Pero a la semana siguiente sufrió una nueva suba para ubicarse en los 15 puntos cada seis meses.

“Sabemos que quizá estemos por debajo de inflación proyectada para este año, pero tratamos de educar a los propietarios para que se comprenda que realmente si no se alquila a los valores homologados por la Cámara van a tener una vacancia. La enorme mayoría de los propietarios comprende la situación y entiende las variables en juego”, dice Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios.

La fuerte devaluación que sufrió el peso descolocó al mercado inmobiliario, también para la venta de inmuebles: los precios no se dolarizaron trasladándose 100 por ciento el valor que tenían en enero. Ocurre que no todos los elementos de la minuta que fijan el precio de un inmueble están en dólares.

Por ejemplo, la mano de obra y un parte de los materiales se fijan en pesos; mientras que el valor de la tierra y de otra parte de los materiales sí siguen pegados a la cotización del dólar. Por esa combinación de monedas los valores de comercialización de los inmuebles descendieron en los últimos meses entre un 5 y un 10 por ciento al cotizarse en dólares.

Con un importante porcentaje de operaciones de compra-venta de inmuebles frenadas por la incertidumbre financiera, los alquileres siguen siendo el motorcito del sector inmobiliario. Y, en ese marco, un inmueble vacío por meses impacta de lleno en el esquema de rentabilidad de una propiedad: “A partir del segundo mes de vacancia empieza a licuarse cualquier suba pretendida por encima de lo que el mercado puede pagar; y el mercado sigue a los sueldos, no al dólar”, dice Tea Funes.

Para un departamento ubicado en un quinto piso de un edificio en Nueva Córdoba, con balcón y una antigüedad menor a la década, bien arreglado, pero sin lujos, el precio acordado entre los corredores inmobiliarios fluctúa entre los 7.700 y los 8.200 pesos. El precio final para este tipo de inmuebles termina determinándolo el valor de las expensas, que actualmente promedian los 1.900 pesos mensuales.

El alquiler de ese mismo departamento tenía en enero de este año un precio sugerido de siete mil pesos. En enero, el reajuste previsto era de 12,5 por ciento semestral; hoy, como ya se dijo, es del 30 por ciento. En barrio General Paz, en enero, el precio del alquiler de un departamento de un dormitorio con similares características al de Nueva Córdoba era de mil pesos menos.

Lo que ocurre en estos dos barrios impacta en el mercado de alquileres porque allí se concentra el 32 por ciento de los 111 mil inquilinos que hay en toda la ciudad.

Sin embargo, en las inmobiliarias admiten que el porcentaje de reajuste de contratos de alquiler se repite en casi todos los barrios de la ciudad, con excepción de aquellos inmuebles ubicados en sectores vulnerables o de la periferia.

En general, la variación de precios rondó los 1.100 pesos entre enero y la primera semana de septiembre. En Alberdi, un departamento de un dormitorio tenía un costo promedio de 5.400 pesos y actualmente está en 6.500. En Güemes, de 5.400 pesos pasó a 6.500. Un poco más alejado, en Alta Córdoba, de 4.550 pesos se cotiza ahora 5.900 pesos. San Martín, otra zona muy buscada porque los departamentos tienen expensas bajas, el alquiler del inmueble promedio estaba en 4.600 pesos y ahora ronda los 5.800.

La “figurita difícil” del mercado inmobiliario cordobés sigue siendo el departamento de dos dormitorios. En Nueva Córdoba, con balcón y ubicado entre el tercero y el séptimo piso, con no más de 10 años de antigüedad, cotiza entre 12 mil y 13 mil pesos, con gastos comunes promedio de tres mil pesos. A principio de año, el mismo departamento no superaba los 10 mil pesos, y los gastos comunes oscilaban los 2.500 pesos.

–¿Notaron que de la mano de estos ajustes de precios haya familias que cambian de zona o se hacinan? –preguntó La Voz a Tea Funes.

–Hemos tenido algunos casos, pero no es una generalidad. Por ahora se trata de situaciones particulares, aunque aún es demasiado prematuro para comparar esta crisis con otras anteriores.

Tampoco se encendieron alertas por aumento de mora en el sector o por la caída de garantías que no resulten “confiables”, otras dos señales que suelen alertar a los corredores inmobiliarios. Las garantías que habitualmente se solicitan son una propietaria y dos con recibo de haberes, distintas al propietario.

Respecto de los costos para los nuevos contratos, además del incremento hay que sumar: el mes de depósito y la comisión de 5 por ciento que se lleva la inmobiliaria, monto que suele pagarse en tres cuotas, el informe de riesgo crediticio (700 pesos), la certificación de firmas (por lo general, cuatro, a 350 pesos cada una) y el sellado (1 por ciento del monto del contrato).

Como en el resto de la economía, hay expectativa entre los corredores por la devaluación del peso y el combo inflacionario al que el Gobierno no parece hallarle una solución concreta. En una frase, el pronóstico de las inmobiliarias respecto de la evolución de los alquileres es “difícil de estimar”. “Si siguen los índices inflacionarios en alza va a resultar difícil mantener los precios en base a las discusiones paritarias; el desafío será hallar el punto de equilibrio entre propietarios e inquilinos”, dice Tea Funes.

Entre los alquileres, el único sector “dolarizado” parcialmente es el de las casas de alto nivel, cuyos dueños prefieren que el depósito inicial sea en moneda estadounidense.

En el interior. Un 17,8 por ciento es inquilino y 12,3 por ciento, ocupante de un inmueble por préstamo o trabajo. En números reales: hay 109 mil inquilinos y 76 mil familias habitan un inmueble prestado.

En la ciudad de Córdoba. Un 26,7 por ciento, por inquilinos, y un 10,4 por ciento, por familias con tenencia por préstamo.

Fuente: La Voz / sección: Ciudadanos / Fecha: 9 de septiembre 2018.-