Invertir en ladrillos: qué rendimiento puede dar una propiedad en 10 años y los barrios con enorme potencial

Incluso en un escenario donde la economía comienza a mostrar mayor previsibilidad, hay decisiones de inversión que se mantienen firmes, casi inalterables. Una de ellas es la apuesta por el ladrillo. Lejos de responder únicamente a contextos de volatilidad o resguardo frente a la incertidumbre, hoy muchas personas que cuentan con capacidad de ahorro siguen optando por el sector inmobiliario. Porque más allá de las condiciones coyunturales, una propiedad representa algo que trasciende lo económico: estabilidad, seguridad y legado. Es una inversión tangible, duradera, que puede acompañar a varias generaciones y que, en la mente de quienes piensan en el futuro de sus hijos, sigue siendo sinónimo de respaldo.

Con el paso del tiempo, las decisiones financieras que toman los padres se transforman junto a las necesidades de sus hijos. Durante los primeros años, cuando la vida familiar está atravesada por gastos constantes e imprevistos (desde la educación inicial hasta cuestiones de salud o logística), suele prevalecer un perfil conservador. La prioridad está puesta en mantener liquidez, flexibilidad y bajo riesgo. Es por eso que instrumentos como plazos fijos, cuentas remuneradas, fondos moderados o simplemente la tenencia de dólares físicos aparecen entre las opciones más comunes.

La mirada «patrimonial» de las inversiones

Sin embargo, esa lógica cambia cuando los hijos crecen. A medida que los ingresos familiares se estabilizan y los egresos dejan de estar marcados por urgencias, surge una mirada más patrimonial. En esa etapa, los padres comienzan a pensar en el largo plazo, ya no sólo como horizonte de ahorro, sino como construcción de legado. Es ahí donde las inversiones estructuradas, como la compra de una propiedad, un terreno o incluso la participación en un negocio, se vuelven más atractivas. Se prioriza la solidez por sobre la disponibilidad inmediata, y el concepto de «resguardar capital» gana terreno frente al de «preservar liquidez».

El tipo de familia también influye en esta decisión. Una pareja con un solo hijo puede enfocarse en un proyecto inmobiliario a largo plazo, mientras que quienes tienen varios hijos tienden a distribuir el ahorro en distintas direcciones: educación, independencia habitacional, salud o incluso emprendimientos personales.

En la previa al Día del Padre y aunque no existen cifras oficiales que indiquen cuántos padres hay en Argentina, es posible realizar una estimación razonable a partir de datos del Censo Nacional 2022. Según el INDEC, en el país hay aproximadamente 17,8 millones de viviendas particulares. A su vez, la mitad de esos hogares, es decir, unos 8,9 millones, tienen niños o adolescentes en su composición. Si asumimos que en cada hogar con menores hay al menos un adulto a cargo, podemos estimar que existen cerca de 8,9 millones de personas que ejercen actualmente el rol de madre o padre de hijos menores de edad.

Pero esta cifra no contempla a quienes ya no conviven con sus hijos, como ocurre con muchos adultos mayores. De los 5,4 millones de personas mayores de 65 años registradas, una gran mayoría atravesó su vida adulta durante décadas en las que la maternidad y paternidad eran socialmente extendidas. Si consideramos la tasa de fecundidad promedio entre 1947 y 1960 (alrededor de 3,2 hijos por mujer) y asumimos que al menos el 90% de esa cohorte fue madre o padre, se puede agregar aproximadamente 4,9 millones de padres y madres mayores de 65 años a la estimación.

Así, el total aproximado de padres y madres en la Argentina supera los 13,8 millones. Es un universo diverso, atravesado por diferencias generacionales, culturales y económicas, pero con una constante: la necesidad de decidir en algún momento, cómo canalizar el ahorro familiar.

La inversión inmobiliaria encabeza las preferencias

Y cuando esa decisión se toma, los ladrillos siguen siendo protagonistas. De acuerdo a un relevamiento del Blog de Educación Financiera de Naranja X, la inversión inmobiliaria encabeza las preferencias entre los padres con capacidad de ahorro, con un 39% del total. Le siguen las acciones (18%), los fondos comunes de inversión (14%) y, detrás, opciones como los Cedears, las criptomonedas o el arte.

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Esta distribución no sólo refleja una cuestión de rendimiento esperado, sino de confianza. La propiedad es percibida como algo concreto, transmisible y más fácil de entender que muchos instrumentos financieros. En otras palabras, aunque existan alternativas más líquidas o de mayor retorno potencial, para muchos padres invertir en una propiedad es también invertir en tranquilidad.

El comportamiento histórico del valor del metro cuadrado en Argentina ofrece señales claras de por qué la inversión inmobiliaria sigue tan vigente. En nuestro país, la propiedad funciona como un termómetro de la economía en su conjunto. A pesar de los vaivenes, el precio ha mostrado una tendencia de crecimiento sostenido a lo largo del tiempo, sobre todo cuando se analiza con una mirada de mediano o largo plazo.

Propiedades: cuánto subió el m2

Entre marzo de 2008 y marzo de 2025, en CABA, el valor promedio del metro cuadrado (entre nuevos y usados) pasó de u$s1.487 a u$s2.362, lo que implica una tasa de crecimiento anual promedio del 3%. En el camino hubo etapas de expansión, retracción e incluso estancamiento, pero la tendencia de fondo sigue siendo ascendente, consolidando al ladrillo como un refugio de valor para quienes priorizan estabilidad por sobre rentabilidad inmediata.

El pico histórico se registró en julio de 2018, con un promedio de u$s2.832 por metro cuadrado, justo antes de una crisis económica que golpeó fuerte al sector. Desde entonces, los precios retrocedieron, pero desde 2023 comenzaron a recuperarse y actualmente rondan los u$s2.360, acercándose nuevamente a sus máximos.

Para entender mejor los distintos ciclos, se puede dividir la serie en tramos quinquenales, observando la siguiente evolución:

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El pico histórico se registró en julio de 2018, con un promedio de 2.832 dólares por metro cuadrado. De 2008 a 2018, el valor del m2 creció, acompañando una etapa de expansión del mercado.

De 2008 a 2018, el valor del m² creció de forma consistente, acompañando una etapa de expansión del mercado. Entre 2018 y 2023, en cambio, se registró una caída promedio del 4% anual, marcada por la crisis económica, la alta inflación y la desaparición del crédito hipotecario. A partir de 2023, los precios comenzaron a recuperarse, reflejo de un entorno macroeconómico algo más estable y de mejores expectativas en el mercado.

Pensar en ladrillos es, en muchos casos, pensar a futuro. Hoy, adquirir una propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires requiere una inversión promedio de u$s236.200, si tomamos como referencia una unidad tipo de 100 m² al valor de u$s2.362/m². No se trata únicamente de un techo: para muchos padres con capacidad de ahorro, es también una estrategia de acumulación patrimonial y un modo de proyectar legado.

Proyectar el valor futuro de ese mismo inmueble implica múltiples variables, pero hay señales que permiten una aproximación razonable. Si el mercado mantiene su tasa de crecimiento anual promedio del 3%, como lo hizo entre 2008 y 2025, el valor de esa propiedad podría superar los u$s317.500 en una década. Es decir, una apreciación acumulada superior al 34% en dólares, en un contexto de relativa estabilidad.

Para ilustrar mejor esta dinámica, analizamos el comportamiento en diez barrios de la ciudad, con tres escenarios de evolución del precio: uno pesimista (1%), uno promedio (3%) y otro optimista (6%). Tomando como base el valor actual del metro cuadrado de cada barrio, para una propiedad de 100m2, tenemos que:

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En Palermo, una propiedad usada de 100 m² que hoy cuesta u$s307.400 podría alcanzar en 10 años un valor de entre u$s339.561 y u$s550.507, según el escenario.

En Caballito, el mismo tipo de unidad podría pasar de u$s215.300 a un rango de entre u$s237.825 y u$s385.570.

En barrios emergentes como Villa Ortúzar o Chacarita, que aún tienen margen de desarrollo, la evolución proyectada también muestra un potencial de valorización elevado, especialmente en el escenario optimista.

¿Cómo calcular el valor futuro de una propiedad?

Más allá de proyecciones generales, es posible estimar de forma sencilla cuánto podría valer una propiedad en el futuro, utilizando una fórmula de crecimiento compuesto.

Aplicando esta fórmula a un ejemplo concreto, supongamos que hoy se desea invertir en una propiedad a estrenar en Palermo, cuyo valor promedio actual es de 383.300 dólares.

Veamos cómo evolucionaría esa inversión en tres escenarios de crecimiento a 10 años:

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Si bien esta fórmula permite proyectar el valor futuro, existen múltiples factores que pueden incidir positiva o negativamente en su valorización.

La ubicación, sin duda, es el más determinante: elegir bien la zona puede ser la diferencia entre una inversión que simplemente preserva valor y otra que lo multiplica. Barrios con alta demanda de alquiler (como aquellos cercanos a universidades, centros laborales o con buena conectividad) tienden a valorizarse más rápido. También suman puntos los accesos y el transporte (proximidad a subtes, trenes, metrobús o autopistas), la calidad de los servicios y el equipamiento urbano (colegios, hospitales, parques, centros comerciales), y los índices de seguridad (áreas con baja tasa delictiva o presencia de políticas activas de prevención). A esto se suman los planes urbanos en marcha, como los corredores verdes o la integración de barrios populares, que pueden revalorizar zonas enteras, así como el crecimiento poblacional, que impulsa la demanda y acelera el desarrollo inmobiliario.

Una buena elección en el presente puede traducirse en una diferencia que, en algunos casos, podría superar los u$s200.000 en el mediano plazo. Además, ofrecen una señal clara para quienes buscan proteger capital sin asumir grandes riesgos: la propiedad, más allá de sus altibajos, sigue siendo un activo que combina estabilidad, previsibilidad y crecimiento.

En definitiva, aunque no existe una única respuesta sobre cuál es la mejor inversión, los datos muestran que el ladrillo sigue siendo una apuesta sólida a largo plazo. Para muchos padres, más allá del rendimiento financiero, invertir en una propiedad también significa dejar un legado. Y si además se elige bien la zona, el tiempo puede convertir esa decisión en una oportunidad invaluable. Invertir en una propiedad es, para muchos, una forma de construir futuro desde el presente.

Fuente: iProfesional / Real Estate / Mercado Inmobiliario / Por Damián Di Pace / Fecha: 12/06/2025