Crédito anunciado, pero mercado todavía frío

Febrero dejó algo claro: el crédito volvió en los titulares… pero todavía no cambió el volumen de escrituras.
En Córdoba, la actividad mejora respecto a 2024, sí. Pero el motor todavía no es el financiamiento. Es el comprador decidido con dólares.

Foto rápida del mercado (lo que se ve en la calle)

Dos velocidades bien marcadas:

  • Alquileres: firmes, con demanda real (estudiantes + movilidad laboral + reposición natural).
  • Ventas: selectivas. Se vende lo que está bien precio + bien documentado + fácil de habitar.
  • Lo demás… está en exposición permanente, como si fuera museo.

Dato clave: La mayoría de las operaciones se siguen comercializando en dólares. El cierre real sigue siendo en moneda dura.

–  Crédito hipotecario: más oferta que demanda

Es cierto que los bancos relanzaron líneas UVA.
También es cierto que a nivel nacional el crédito empezó a recuperar participación.

Ahora bien… en la práctica local vemos:

  • Tasas UVA + 12% / 15% (a excepción de BNA – 6,5% – y BBVA – 7,5%).
  • Relación cuota-ingreso muy exigente.
  • Aprobaciones lentas.
  • Clientes que simulan… y no avanzan.

El crédito existe. Pero todavía no tracciona volumen significativo en Córdoba. El que compra hoy, en su mayoría, compra con capital propio.

– Dólar estable, pero economía ajustada

El dólar sigue calmo. El Banco Central acumula reservas y absorbe pesos.
¿Qué genera eso?

  • Tasas reales positivas.
  • Crédito caro.
  • Actividad económica que no despega fuerte.

El comprador está prudente. Pregunta más. Negocia más. Decide menos rápido.

– Construcción en dólares: más cara que el usado

Con dólar estable y costos en pesos subiendo, el costo de construcción medido en dólares quedó alto.
Eso produce una distorsión interesante:

  • Construir no es barato.
  • El usado todavía no recuperó valores máximos.
  • En muchos casos, es más lógico comprar usado bien ubicado que iniciar obra desde cero, especialmente cuando el usado todavía negocia y la obra nueva no.

– Precios: leve recuperación, sin euforia

No estamos en caída. Tampoco en boom. Estamos en un mercado que:

  • Vende lo que está bien en precio.
  • Castiga lo que está fuera de mercado.
  • Mantiene negociación alta (10% aprox.).

El mercado no valida sobreprecios emocionales.

– Reforma fiscal y Ganancias: el factor que puede mover fichas.

La discusión sobre cambios en Ganancias y beneficios fiscales vinculados a la inversión inmobiliaria puede transformarse en un disparador real si se implementa correctamente.

¿Por qué?

Porque el inversor argentino no sólo mira precio y dólar. También mira carga tributaria.

Si la reforma efectivamente:

  • Reduce presión sobre renta inmobiliaria
  • Mejora tratamiento de venta y reinversión
  • Da previsibilidad fiscal

Podría generar un efecto concreto sobre:

  • Compra para renta

–  Blanqueo de operaciones

– Mayor formalización

– Reingreso de capital al ladrillo

Hoy no está impactando en el volumen. Pero sí está empezando a entrar en la conversación. Y en mercados de transición, las expectativas importan.

¿Qué vemos en Córdoba hoy?

  • Más movimiento que en 2024.
  • Interés genuino en inversión.
  • Crédito presente pero todavía sin peso decisivo.
  • Operaciones mayormente cash.

El mercado no está paralizado. Pero tampoco está acelerado. Está en transición.

Conclusión – Febrero 2026

El crédito todavía no es el motor.
El dólar dejó de ser el problema.
Y la construcción en dólares empieza a incomodar.

El mercado 2026 no es emocional. Es selectivo. Y en mercados selectivos, el precio manda.

Facundo Aguad – CPI 2828.

Fuentes y referencias.

– Relevamientos CaCIC (actividad y precios Córdoba)
– BCRA (datos crédito hipotecario UVA)
– Informes sectoriales y cobertura económica en medios nacionales
– Informe propio Aguad Bienes Raíces