Qué pasa en Córdoba y qué decisión tomar hoy

En enero no hay magia: hay arranque de año, alquileres que se despiertan a último momento y ventas que siguen con el freno de mano puesto. Con esos datos, la pregunta no es “¿conviene o no conviene?”, sino “¿para quién conviene?”.

Córdoba hoy: mercado activo (pero con dos velocidades)

Enero mostró un mercado racional, sin euforia, y con una diferencia clara entre segmentos:

  • Alquileres: venían tranquilos y la última semana levantaron (más consultas efectivas y cierres).

  • Ventas: bien tranquilas, con compradores finos y vendedores que todavía negocian con su ego, no con el mercado.

Traducción: el que está decidido avanza; el que está “mirando” sigue mirando.

Dólar: no define todo, pero te cambia el humor (y la negociación)

En Argentina el dólar no es una variable: es un estado de ánimo. Y en inmobiliaria impacta así:

  • Ventas: el mercado mira el dólar “real” (blue/MEP según plaza). Si el dólar baja o se calma, el comprador se anima… y pide más descuento. Si sube, el vendedor se agranda. En ambos casos: negociación.

  • Alquileres: el dólar no fija el precio (están en pesos y ajustan por índice), pero sí influye en la percepción: si el inquilino siente que todo sube, discute más. Si siente calma, cierra más rápido.

Precios: el m² no está barato… pero tampoco está eufórico

Los valores de publicación se sostienen, pero el mercado está menos tolerante con el “precio deseo”.
Qué se ve en la práctica:

  • Lo bien ubicado y bien presentado se vende (no al primer llamado, pero se vende).

  • Lo “optimista” acumula días y termina negociando tarde (y peor).

Además, se nota más la brecha por tipología:

  • unidades chicas (1 dorm): más líquidas, más demanda constante;

  • unidades grandes (2/3 dorm): más dependientes de crédito e ingreso disponible, por eso más negociación si no están impecables o bancables.

Rentas: el rendimiento existe… si mirás el número correcto

La renta sirve, pero no hace milagros. El número que manda es este:
Renta neta = alquiler – expensas – impuestos – mantenimiento – vacancia

En enero se vio clarito: cuando la demanda apareció (última semana), se alquiló lo bien precio y bien presentado. Lo demás quedó en “visto”.
Dato práctico: no siempre rinde más lo “premium”. A veces rinde mejor lo menos glamoroso porque entrás más bajo y alquila sólido. El glamour no paga expensas.

Actividad: el crédito es la señal (si aparece, ordena el mercado)

El gran protagonista de 2025 fue el regreso del crédito. En 2026, la pregunta es si se sostiene de manera consistente. Cuando el crédito entra en escena pasan tres cosas:

  1. mejora la liquidez para vender,

  2. sube la competencia por producto “bancable”,

  3. se achica el margen de negociación en lo bueno.

Por eso, en ventas, el diferencial no es “barrio lindo”: es bancable + papeles + comparables + costos razonables.

Córdoba y el “factor universidad”: menos motor único, más mercado mixto

El mercado de alquileres cordobés ya no depende solo del estudiante como antes. Hay una realidad más mixta: mudanzas laborales, reorganización familiar y más oferta en ciertos segmentos.
Esto explica algo que en enero convivió sin contradicción:

  • puede haber una tendencia de menor empuje universitario en algunos productos,

  • y al mismo tiempo un repunte puntual de cierres por estacionalidad y timing.

El alquiler hoy exige precio fino y respuesta rápida, no “publico y espero”.

Comercial: dos mercados distintos

Igual que en diciembre: comercial no es uno, son dos:

  • Corredores comerciales: producto defendible, demanda más estable.

  • Galerías: más negociación, pero no es para improvisar.

Si vas a comercial, la pregunta no es “¿está barato?”: es “¿cuál es el plan?”. Sin plan, lo barato suele ser caro.

Comparativa: inversión inmobiliaria vs alternativas “reales”

La pregunta del millón sigue: ¿ladrillo o finanzas?

Inmueble (renta + revalorización)
Pros: activo tangible, cobertura patrimonial, renta relativamente estable si administrás bien.
Contras: liquidez media/baja, costos y vacancia; si comprás promedio, rendís promedio.

Alternativas financieras
Pros: alta liquidez, entrás y salís rápido.
Contras: riesgo regulatorio argentino, requiere seguimiento, no te deja un activo usable.

Conclusión honesta (enero 2026):

  • horizonte 12–24 meses + querés liquidez: finanzas.

  • horizonte 3–7 años + querés patrimonio + cobertura: inmueble.

  • si querés hacerlo bien: mix, según objetivo y perfil.

Qué decisión tomar hoy: comprar, vender o esperar

Acá va lo importante, sin vueltas:

Conviene comprar si…

  • vas a vivir y conseguís financiación ordenada o un buen contado,

  • encontrás una unidad con precio real y salida futura,

  • la ecuación cierra por renta + revalorización + liquidez, no por fe.

Conviene vender si…

  • tenés un activo en zona de demanda y podés capturar precio,

  • querés salir de un inmueble con costo de tenencia alto o baja perspectiva,

  • tenés oportunidad de rotar capital (comprar mejor / mejorar liquidez / diversificar).

Conviene esperar si…

  • estás mirando sin números claros (esperar “por las dudas” es caro),

  • tu alternativa financiera te paga bien y necesitás liquidez,

  • no aparece producto alineado al objetivo (comprar mal por ansiedad es deporte nacional).

La idea central de Enero 2026

Córdoba arranca 2026 con alquileres despertando (se notó en la última semana) y ventas calmas, con compradores más finos y cierres que exigen precio real y producto defendible. Acá gana el que compra o vende con criterio, no el que intenta adivinar el dólar.

Facundo Aguad
Corredor inmobiliario – CPI 2828

Fuentes consultadas

  • Lectura de calle Córdoba (enero 2026): consultas, cierres, negociación y tiempos de publicación.

  • Reportes de actividad/rentabilidad y series que venimos siguiendo (CaCIC y fuentes sectoriales internas de análisis).

  • Agenda de prensa inmobiliaria y económica compartida en el mes (CABA como termómetro, Córdoba como foco).