El GPS de créditos hipotecarios: qué tipos de ofertas hay en el mercado.-

Por Marcela Pagano.

La oferta de créditos hipotecarios explotó en los últimos tres meses. Al boom inicial que impulsaron los bancos públicos a comienzos de este año, se sumaron luego entidades financieras privadas, que en un comienzo miraban con desconfianza la iniciativa «UVA». Aunque con pereza, hoy casi todos los bancos buscan posicionarse en el mercado de hipotecarios y el menú de alternativas crece. A continuación, un GPS de los distintos tipos de préstamos para la adquisición de inmuebles existentes en el mercado.

Destino: construcción y adquisición de inmuebles. También algunas entidades lo ofrecen para la refacción de viviendas. Este crédito toma como tasa una base fija. Luego ajusta el capital en función de la variación de la inflación midiendo para ese fin la cotización de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) que publica a diario el BCRA. La idea es que, al tomar el crédito, el deudor no adeuda al banco pesos sino el equivalente en «UVA». Como las UVA suben entonces se va indexando el crédito y la cuota sube. La tasa de estos créditos tiene una amplia banda de espectro: la más baja del mercado está en el 3,5% y la más alta llega al 8,5%. De esta forma, con las proyecciones de inflación el costo real que se paga hoy por el crédito más barato está en 24,5%. El monto que prestan las entidades es de hasta $ 5 millones en los bancos privados y hasta $ 2.770.000 en la plaza pública. El plazo varía entre 30 años o 20 años dependiendo el banco. La relación cuota ingreso es del 30% y la financiación parte del 75% en la banca privada hasta el 80% en la banca publica. Hay excepciones: un banco extranjero cobra tasa 0% en los primeros años a los nuevos cliente de cuenta suelo, mientras otra entidad privada presta hasta $15 millones.

Destino: construcción y adquisición de vivienda. La indexación del capital es bajo la modalidad UVA, que ajusta el capital en función de la inflación. La tasa oscila entre el 8% en la banca privada y el 6% en la pública. Para quienes miran al ladrillo como una alternativa de inversión, estos créditos ofrecen una interesante alternativa: una vez adquirido el inmueble se puede alquilar y, como la cuota suele ser baja se puede financiar parte o el total de la misma con lo obtenido a cambio del alquiler. El préstamo es de hasta $ 5 millones en bancos privados o $ 3 millones en los públicos, pero financian hasta el 80% de la obra o valor del inmueble (o el 75%, dependiendo la entidad). Se consiguen plazos de hasta 30 años. Y el techo de la cuota es de hasta 30% del sueldo o de los ingresos familiares computados para la financiación. Para un departamento de $ 1,7 millón, un banco público exige la cuota más baja, que es de $ 8.180.

Destino: sirven para quienes son dueños y quieren comprar un inmueble antes de vender el que ya tienen. El banco otorga dos préstamos individuales y simultáneos. La cancelación del saldo de capital e intereses de la propiedad «vieja» se realiza a los 12 meses de otorgado el crédito o al momento de la venta, lo que ocurra primero. De esta manera, este préstamo vino a solucionar el problema que tienen muchos vendedores que no consiguen quien le compre su inmueble pero ya escogieron la propiedad que quieren adquirir y no quieren perder la oportunidad. El préstamo sobre la nueva vivienda se abona en forma mensual a partir de los 30 días de realizada la compra e hipoteca a un plazo máximo de 30 años. La financiación es bajo la modalidad UVA de hasta el 50% de la propiedad actual y hasta el 75% de la vivienda a comprar. En el mercado se ofrecen créditos para adquirir la «momentánea» segunda vivienda por un monto de hasta 5 millones de pesos. La tasa es de hasta 8,1%. Otra ventaja que ofrece un banco privado es que no paga IVA sobre intereses, achicándolos.

Destino: la adquisición, cambio y ampliación, refacción o terminación de vivienda. Los ofrece activamente el banco Nación, quien los relanzó en 2016. La tasa para los primeros 36 meses del préstamo es fija y del 14% nominal anual (para los clientes del banco, sino asciende al 16%). A partir del mes 37, la tasa varía en función de la de referencia que tenga la entidad o equivalente a tasa Badlar del sector privado (actualmente situada en 21,2%) más 250 puntos básicos. El plazo es a 30 años y se acepta como «codeudores» a familiares o pareja que ayudarán a incrementar el monto del préstamo al sumar sus ingresos al del interesado. La proporción del apoyo no puede superar el 80% del valor de compra o tasación, de ambos el menor. El monto máximo del préstamo es de $2.770.000. La ventaja para quienes tienen un empleo sujeto a paritarias por convenio colectivo es que pese a que la tasa es variable, el aumento de las cuotas a partir del cuarto año no podrá ser superior a la suba de los salarios, determinada a partir del Coeficiente de Variación Salarial que publica el INDEC.

Destino: para esta línea de créditos, es indispensable que el solicitante cuente con un terreno a su nombre. A su vez, deberá disponer como ahorro previo de al menos el 20% del valor de la propiedad a construir. El monto máximo otorgado será de $ 2.770.000, limitado a que no supere el 100% del valor de la obra (incluyendo IVA) sin considerar el valor del terreno. El valor de la vivienda terminada no deberá superar los $ 3.462.500, terreno incluido. La valuación de terreno deberá resultar mayor al 10% del presupuesto de obra. Los desembolsos se realizan por tramos. El primero es del 30% del monto a financiar. El segundo, es del 50% y una vez que la entidad haya verificado la utilización de al menos el 80% del avance de obra del primer desembolso. El último desembolso equivalente al 20% del monto a financiar, se concreta una vez que se haya verificado la utilización de al menos el 80% del avance de obra del segundo desembolso. El plazo del préstamo es de hasta 30 años, a partir del primer desembolso. Para los primeros 36 meses del préstamo se aplicará una tasa fija del 20% nominal anual. Luego se aplicará una tasa variable equivalente a tasa Badlar del sector privado más 250 puntos básicos.

Destino: financiar proyectos de obra para desarrollos de viviendas para la clase media. Son los últimos en salir al mercado pero el Gobierno apuesta a que sean la línea con mayor desarrollo y diversificación en 2018. Hoy la comandan dos entidades públicas. El plazo es de hasta 72 meses con los primeros 36 meses de gracia en capital e intereses. Los desarrollos deben ser de viviendas que, como máximo, estén valuadas en $ 2 millones. La tasa aplicada es del 17% o el valor del momento de la Badlar mas 450 puntos (lo que resulte más bajo) en los primeros 3 años, y luego queda en Badlar más 450 puntos los 36 meses restantes. Hay entidades que ofrecen financiar hasta el 100 % de la obra. Y si se termina antes de los tres años, se bonificarán 100 puntos básicos. Además financiarán el IVA. Los desembolsos se irán haciendo contra certificado de avance de obra y el monto estará relacionado con la zona, si es al pozo, y si incluye el terreno o no.

Destino: es para quienes quieran adquirir un inmueble de pozo y no cuenten con el colchón de ahorro necesario para entrar, que en general equivale al 20 % del valor de la propiedad. El banco le presta al cliente a medida que el desarrollo avance, pero el mismo tiene que ser vendido en su totalidad previa adjudicación del crédito para que no haya riesgo comercial para el banco. El usuario final podrá comprar estos inmuebles desde el pozo, mediante un crédito de hasta $ 3,5 millones a 30 años atado a la inflación, siempre y cuando sea para vivienda única. En el mercado se ofrecen dos modalidades de financiación que ajusta el capital por UVA, por el CER o Unidades de Vivienda (UVI), actualizables por el índice de costo de la construcción del Indec.

Destino: jóvenes de entre 18 y 35 años con ingresos mensuales de entre dos y cuatro salarios mínimos, es decir, de entre $ 18.000 y $ 36.000. Incluye a trabajadores formales o informales, como también monotributistas con antigüedad de un año en la categoría que les corresponda. Se lanzaron el lunes y en tres días el número de inscriptos superaba los 90.000, cuando apenas se pensaban otorgar 40.000 créditos. El monto máximo a prestar será de hasta 60 mil UVA o $ 1.200.000. Los interesados tendrán tiempo de inscribirse hasta el 15 de noviembre. El solicitante deberá constituir un plazo fijo en una entidad bancaria en UVA. Tendrá que ahorrar en 12 meses al menos hasta 5% del valor de la propiedad, es decir, unos $ 60.000. El Estado le otorgará un subsidio de hasta $ 240.000. El resto lo deberá financiar el banco elegido por el tomador del crédito. El plazo de cancelación es de 20 a 30 años. Y el plazo determina la cuota: en un crédito a 20 años, la cuota promedio será de $ 6.500 mensuales, según informó el Gobierno, y en plazos a 30 años, de $ 5.500. El Estado calificará por puntaje a los interesados, dando prioridad a quienes sean padres o tengan a cargo familiares con algún tipo de discapacidad.

Aunque está cerrada la inscripción, hay unas 50 mil personas a las que el Estado les otorgó el subsidio y aun no concretaron la compra del bien. Igualmente dependiendo el lote de adjudicación al que ingresaron, tienen tiempo entre diciembre y mayo para hacerlo. La línea para adquirir un inmueble fue diseñada para las personas que estén interesadas en viviendas de hasta un valor de $ 1.650.000. Como condición debía ser vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Destinado a quienes tengan entre 18 y 55 años y para familias con ingresos formales netos entre 2 a 4 salarios mínimos, vitales y móviles (SMVyM). La relación cuota/ingreso: la cuota inicial del crédito puede cubrir hasta un máximo del 25% del ingreso neto familiar. El beneficiario no puede ser propietario, ni copropietario de bien inmueble alguno. En el caso de los que quieran construir, el valor del terreno no puede superar los 500 mil pesos. La cuota promedio mensual es de 3.040 pesos, dependiendo del monto solicitado de crédito y del banco que lo otorgue. El terreno debe estar a nombre del solicitante o de un familiar directo (padre, madre o hijo) y se aceptan presupuestos de obra de hasta $ 1.100.000 para una vivienda que tenga entre 40 y 80 metros cuadrados. El subsidio de hasta $ 400.000.

Fuente: Diario Clarín / Economía / Fecha: 8/10/17.-