En la nota anterior del blog hablamos de por qué precio y valor no son lo mismo. Ahora vamos al paso siguiente: cómo se crea el valor de verdad en una propiedad.

En inmobiliaria, el valor no aparece por generación espontánea. Se crea.
Y se crea con alguna de estas tres palancas:

  • Ingreso (renta neta)
  • Mejora (upgrade rentable)
  • Salida (liquidez)

Si una propiedad no tiene al menos una de estas tres, puede estar barata… pero no necesariamente es una buena inversión.

1) Valor por ingreso: la renta neta manda

La renta que importa no es la del aviso. Es la que te queda en el bolsillo:

Renta neta = alquiler – expensas – impuestos – mantenimiento – vacancia

Ejemplo ilustrativo (números redondos):

  • Alquiler: USD 400
  • Expensas Extas: USD 50
  • Impuestos/promedio mensual: USD 20
  • Vacancia + mantenimiento (prorrateo): USD 30

Neto aproximado: USD 300

Dos propiedades pueden alquilarse “a lo mismo”, pero la que tiene costos más bajos y menos vacancia vale más para un inversor. Porque deja más neto y eso se traduce en mejor rendimiento y mejor precio de reventa.

Regla práctica: si el neto es frágil, el valor es frágil.

2) Valor por mejora: invertir donde el mercado paga

Acá es donde mucha gente se confunde y empieza a “hacerle cosas” al depto como si fuera su casa.
El valor se crea cuando la mejora es rentable, no cuando es “linda”.

Mejoras que suelen devolver bien:

  • cocina y baño (sin lujo, pero prolijo y actual)
  • iluminación y pintura (impacto alto, costo bajo)
  • placares, detalles funcionales, orden de espacios
  • solucionar problemas visibles (humedad superficial, griferías, terminaciones)

La pregunta clave:
“¿Esto me sube alquiler/precio más de lo que me cuesta?”

Si gastas USD 2.000 y el mercado te reconoce USD 6.000, creaste valor.
Si gastas USD 6.000 y el mercado te reconoce USD 2.000… te compraste un hobby.

3) Valor por salida: liquidez y demanda real

El valor también está en algo simple: poder vender sin rogar.

Se crea valor cuando el inmueble es:

  • vendible (tipología estándar, lo quiere más de uno)
  • bancable (papeles y planos ordenados)
  • con costos controlables (expensas razonables, edificio sano)
  • en micro zona con demanda real (no “en crecimiento” eterno)

Esto es lo que te protege cuando el mercado se pone selectivo: si tenes salida, tenes poder de negociación.

El valor real suele estar en el combo

Los mejores activos combinan:

  • renta neta sana +
  • mejoras con retorno +
  • salida clara

Y cuando no se puede combinar todo, al menos tenes que saber cuál es tu palanca principal:

  • sí compras para renta: manda el neto
  • sí compras para reciclar: manda la mejora con retorno
  • sí compras para reventa: manda la salida y la demanda

 Checklist rápido para detectar si hay “valor creable”

Antes de avanzar:

  1. ¿Cuál es la renta neta estimada?
  2. ¿Qué mejora concreta puedo hacer y cuánto devuelve?
  3. ¿Quién me lo compra después y en cuánto tiempo?
  4. ¿Qué riesgo oculto hay (legal, consorcio, técnico)?
  5. ¿Cuál es el costo fijo mensual real y cuánto pesa sobre el neto?

Si estas respuestas son flojas, el “descuento” suele ser el precio de entrada al problema.

En definitiva…

El valor se crea con números y demanda, no con esperanza.
Y sin vueltas: una buena compra no es la más barata; es la que tiene mejor estructura.

Facundo Aguad – Corredor Inmobiliario (CPI 2828)