Tomar un crédito UVA, ¿fue buen o mal negocio?

El que se embarcó en un crédito que se ajusta por UVA (unidad de valor adquisitivo), ¿hizo un mal negocio o la mejor operación de su vida? ¿Cuán descalzado lo deja este escenario, en el que los salarios suben muy por debajo de la inflación? ¿Cuánto más puede desmejorarse el panorama? ¿Hay una marea de arrepentidos o una enorme fila de exinquilinos agradecidos, pese a todo?

Primero veamos los números. La UVA valía el viernes 21 de septiembre pasado 26,39 y el 21 de septiembre de 2017, 20,07. Es una suba interanual del 31,48 por ciento, y en lo que va de 2018, de 24,77 por ciento.

La inflación acumulada de los últimos 12 meses, a agosto, es del 34,4 por ciento. Una buena: hasta ahora, subió menos que la inflación. Una mala: quedan los meses peores: un septiembre para el que se proyecta siete por ciento, por lo que noviembre, al menos, la cuota seguirá en franco aumento.

Pero la peor noticia de todas consiste en los salarios. El coeficiente de variación salarial hasta junio, último dato disponible, acumula una suba interanual del 23 por ciento. A junio, el IPC interanual era del 29,6 por ciento, y a septiembre está en el 34,4.

No hay datos firmes de cuánto subieron los salarios entre julio y septiembre. Pero, con suerte, llegarán al 25 por ciento. Hay algunos (como los estatales provinciales o los municipales de la ciudad de Córdoba, que ajustan mes a mes por inflación) que pueden estar mejor, pero el desfasaje es, como mínimo, de 10 puntos. Hay unos 135 mil hipotecas en el país que ajustan por UVA.

“Este mes, la cuota me subió 169 pesos, cuando me estaba aumentando unos 80 pesos, y calculamos que para diciembre aumentará 220 pesos, cuando hará un pico y empieza a retroceder en enero”, dice Julián.

Él empezó a pagar en diciembre pasado una cuota de 4.765 pesos por un crédito de 600 mil y, ahora, la número 11, está en 5.455 pesos: 690 pesos más. “No es una locura, como están diciendo”, juzga.

Claro que la situación varía según cuánta plata se pidió, con qué banco y a qué tasa.

El que tomó un crédito de más de 1,5 millones de pesos, y que empezó pagando una cuota de alrededor de 12 mil pesos, hoy paga 3.700 pesos más. En una economía ajustada, donde todo lo que tiene que bancar el sueldo también aumenta, ese monto se hace muy pesado.

No hay dudas de que cuesta pagar más la cuota. ¿A niveles preocupantes? No.

Según el Informe sobre Bancos del Banco Central, en julio la mora de los hipotecarios fue del 0,2 por ciento. Es más, en julio de 2017 era de 0,3: bajó 33 por ciento.

El mayor esfuerzo dependerá de la realidad de cada familia: si hay menos ingresos por recorte de horas extras o suspensiones, el problema será más grave. La recesión económica afecta a todos, en mayor o menor medida. Pero un dato más: cuando un año la inflación les gana a los salarios, al siguiente se toma revancha. Pasó en 2014 y en 2016.

“La cuota UVA mantiene el poder de compra. No se puede comparar con la cuota de un año atrás, sino contra el costo de oportunidad: un alquiler. Creo que fue un buen negocio dejar de pagar alquiler y tener casa propia”, dice Fernando Marengo, economista jefe del estudio Arriazu y Asociados.

La primera razón del buen negocio consiste en haber accedido a la vivienda. Los alquileres subieron como mínimo 30 por ciento y, en general, la mayoría pudo equiparar el monto de la cuota con lo que pagaba de alquiler.

Hoy las condiciones cambiaron: casi todos los bancos subieron la tasa de interés, piden más ingresos para calificar y los inmuebles están más caros.

La segunda razón está en el patrimonio que tienen los que hoy compraron. “Que está costando pagar más la cuota, no hay duda. Esto tiene quizás un problema financiero, pero, desde el punto de vista patrimonial, están en una mejor posición”, considera Horacio Parga, titular de la desarrollista Edisur.

“La cuota está costando más porque la inflación subió más que el salario, pero fue muy conveniente, porque accedieron a su vivienda, aumentaron su patrimonio que está en dólares y lo van pagando con pesos ajustados por inflación, que subió mucho menos que el dólar”, considera el economista Hernán del Villar.

Quienes compraron el año pasado pagaron un inmueble con un dólar promedio de 17 pesos. El dólar estaba en 18,76 el 2 de enero y cerró el viernes a 38,29: 104 por ciento más.

En dólares, las propiedades han bajado apenas, en promedio 20 por ciento. Bien podría decirse que los que compraron tienen entonces un patrimonio que, pesificado, subió 80 por ciento frente a una inflación que a septiembre acumulará alrededor del 31.

“Hasta ahora hicieron buen negocio. Si en el futuro las viviendas bajan, hicieron mal, porque se desvalorizará lo que compraron o habrán comprado demasiado caro. Pero, hoy, podrían vender la propiedad, pagar la deuda y quedarse con una diferencia”, reconoce el economista Juan José Cruces, uno de los menos enamorados de las UVA.

La tercera razón es que están pagando en pesos ajustados (con 24,77 por ciento de suba en 2018) algo que aumentó mucho más que la inflación. La cuenta vale incluso para los que compraron hasta abril a 20 o en mayo a 25. Ya con el dólar a 30 en junio, se diluye la ventaja.

Y acá aparece la cuarta razón: la oportunidad. “La verdad es que la gente que tuvo acceso a estos créditos solucionó un problema, y va a pasar un tiempo hasta que las propiedades se vuelvan a encauzar”, evalúa el presidente del Banco de Córdoba, Daniel Tillard.

Bancor fue el más activo en Córdoba: entregó 1.200 créditos ajustados en UVA en 2017, y 1.100 en lo que va de 2018. Casi siete de cada 10 Procrear de la Provincia se hicieron vía Bancor.

Hasta marzo, el promedio de los inmuebles comprados con crédito estaba en 75 mil dólares, que por entonces eran alrededor de 1,5 millones de pesos, de los cuales la familia tenía que aportar entre 400 mil y 500 mil pesos.

Hoy, para comprar una casa de 75 mil dólares, hay que pedir casi tres millones y tener ahorros propios por un millón. ¿Quiénes podrán? O, pensando con optimismo, ¿cuánto tiempo tendrá que pasar para que el asalariado pueda volver a entrar?

Fuente: La Voz / Sección: Negocios / Crédito Hipotecario / Fecha: el 24/09/2018