La respuesta a esta pregunta depende de cuando se adquirió el inmueble; y si es una persona física o jurídica. En caso de ser una Persona Jurídica, siempre paga impuesto a las ganancias.

Luego de la reforma, se encuentran conviviendo el impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI) y el impuesto a las Ganancias; de esta forma, en las operaciones de compraventa se aplica uno u otro tributo.

CUANDO APLICO EL IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA. En caso de ser una persona física, si adquirió el inmueble con anterioridad al primero de enero de 2018 paga el 1.5% de impuesto a la transferencia sobre el valor por el cual realice la operación de compra venta del inmueble. El escribano retiene al momento de la operación.

En caso de ser vivienda propia, se puede solicitar el “certificado de no retención”, siempre y cuando se venda la vivienda propia para comprar o construir otra propiedad destinada al mismo fin.  Una vez obtenido dicho certificado, se deberá, dentro del transcurso de un año, cumplir con una declaración jurada informando que se compró o construyo una nueva vivienda.

Para obtener el mismo, la persona deberá realizar un trámite en la AFIP, el cual es gratuito, y deberá solicitarse antes de realizar la escritura. Como requisito, el inmueble se debe encontrar declarado en Bienes Personales.

En el caso de tener más de una propiedad, solo se podrá exceptuar de pagar este impuesto sobre aquella propiedad en la cual se vive, y no de la que se obtiene una utilidad – aquella que es para inversión.

La Afip informa en su portal que, para tramitar el certificado de no retención, el inmueble tiene que cumplir con alguna de las siguientes condiciones:

– Su precio de transferencia ser igual o inferior a $ 120.000,

– Estén incorporados en la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales del último período fiscal vencido y exigible, cualquiera sea su valor.

El mismo tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de su emisión.

CUANDO APLICA EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS. Los inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018 tendrán que pagar sobre la diferencia entre el precio de compra y el de una posterior venta, el 15 %, en concepto de Impuesto a las Ganancias. Para tener que abonar el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos, siempre que no sea su casa habitación.

Al igual que en el ITI, quedan eximidos de este tributo “cedular”, únicamente aquellas viviendas en el que el mismo constituye la casa habitación del vendedor. La Afip, en el decreto, define a “casa-habitación” como la destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.  Al igual que en el ITI, para que quede exento de impuesto a las Ganancias, el inmueble se deberá encontrar declarado como casa habitación en el Impuesto sobre los Bienes Personales de la persona que lo vende.  Asimismo, para poder eximirse del pago de este tributo se debe efectuar un trámite desde la página Web de la AFIP, realizando ambas operaciones de reemplazo de los inmuebles, los cuales deben concretarse dentro del lapso de un año.

A diferencia de la norma anterior, la Resolución General 4190, aclara que para las operaciones alcanzadas por Ganancias el escribano no tendrá que aplicar la retención como lo hacía antes.

 

En caso que, no se pueda determinar el valor de adquisición del bien, por ejemplo, de las donaciones de inmuebles, los legados, las herencias, las transferencias por fideicomisos de administración o hereditarios, etc. el Decreto establece que se considerará el valor de mercado del bien a la fecha de incorporación al patrimonio del vendedor.

Para ello, se deberá obtener una constancia emitida y suscripta por:

  • Corredor Público Inmobiliario que esté matriculado, o
  • Profesional Matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias, o
  • Entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
  • Tratándose de inmuebles ubicados en el exterior, la valuación deberá surgir de 2 constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, todos del país respectivo. A los fines de la valuación, el valor a computar será el importe menor que resulte de ambas constancias.

Algunas situaciones que se pueden plantear.

  • Vendo el único inmueble que es casa habitación adquirido hasta el 31 de diciembre de 2017 y lo reemplazará por otro dentro del año; no paga ITI, ni el Impuesto a las Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.
  • Vendo un segundo inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 2017; paga el 1,5% del ITI, lo retendrá el escribano.
  • Vendo la casa habitación que había sido comprada en 2018: no paga Ganancias, tampoco ITI.
  • Vendo el segundo inmueble adquirido en 2018: paga el 15% sobre el resultado obtenido, es decir, el precio de venta menos el precio de costo.
  • Bien vendido que ha sido heredado en 2018, y que el donante adquirió antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el ITI del 1,5%.
  • Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga el Impuesto a las Ganancias.
  • Bien vendido en 2018 que había comenzado a construirse en 2017: Paga el ITI.

 

Abril 2020

Facundo Aguad

CPI 2828