El mercado inmobiliario de Córdoba cerró un 2019 para el olvido y quiere mirar con más optimismo el año que arrancó. Pero las ventas permanecen estancadas y hay demasiados problemas para fijar precios por la inflación y la dificultad para operar con dólares.

Las empresas desarrollistas, que ofrecen inmuebles nuevos o “en pozo” (por construir), son las más proclives a vender en pesos porque, con ellos, pagan proveedores, contratistas y empleados.

La mayoría fija los precios en función del costo de reposición (lo que cuesta reponer el inmueble), que se actualiza a partir del índice del costo de la construcción de la Cámara Argentina de la Construcción, más el margen de ganancia.

El problema está en el mercado del usado, sobre todo para el comprador que tiene pesos, porque el propietario en general quiere dólares. Y si el comprador tiene esa moneda, tampoco hay un acuerdo sobre qué cotización utilizar.

Los operadores manejan por lo menos cinco tipos de cambio diferentes: el oficial del Banco Nación, que manejan empresas ligadas al comercio exterior; el blue que resulta más conveniente para el particular que vende, porque paga más que el canal oficial; el turista o solidario, que es el oficial más el impuesto de 30 por ciento; y del Mercado Electrónico de Pagos y el contado con liquidación, ambos provenientes del mercado financiero: el primero de la plaza local y el segundo del exterior.

Este es el escenario que se plantea tras 14 meses de bajas anuales consecutiva en las ventas, con caídas anuales del 20 por ciento promedio. A pesar de que en octubre la actividad dejó de caer, para el mercado inmobiliario 2019 fue el peor de los últimos 10 años.

Depende del caso

Para Martín Dahan, socio de Meade-Pucheta, más allá de lo retraído del mercado, el problema es cómo fijar las listas de precios, por lo cual termina dependiendo de las condiciones en que se da la operación.

“La gente se está acomodando. Si es dólar turista, hay que achicar los precios. Quien tiene dólar en mano puede conseguir rebajas del 20 al 30 por ciento, pero no en todos los lugares de la ciudad. En Nueva Córdoba nadie baja, o lo hace de 80 mil a 76 mil dólares y, por lo tanto, no se vende. El problema es que así no se sabe cuál es el mejor precio”, indicó el empresario.

Así la perspectiva para este año no es buena para el conjunto. Sin embargo, para Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), el inversor que entienda los movimientos del mercado encontrará buenos negocios.

“Un inmueble que antes salía 100 mil dólares hoy vale 80 mil dólares; quienes conocen el mercado y esperan, saben que en algún momento va a recuperar ese valor inicial”, recalcó.

El problema es que tantos movimientos del tipo de cambio hacen perder las referencias. Según Tea Funes, esto hace que propietarios y compradores asuman una posición “súper conservadora”, ante la cual quien tiene dólares guardados no se anima a comprar y quien tiene un inmueble y no está apurado, no se plantea vender.

La oportunidad del peso

En este contexto, hay una oportunidad para las desarrollistas: vender en pesos. Porque ofrecen al comprador superar la dificultad de conseguir dólares y, a su vez, dolarizar sus ahorros en moneda nacional.

“Tuvimos un pésimo noviembre, que se reflejó en el índice Ceduc (bajó 31,3 por ciento interanual), pero a partir del 10 de diciembre empezó a repuntar. Hoy la inversión inmobiliaria es una buena opción para colocar dólares y dolarizar pesos”, explicó Lucas Salim, CEO de Grupo Proaco.

Entre todos sus desarrollos, la firma tiene en construcción 200 mil metros cuadrados. Este rubro tiene otra perspectiva del negocio; al ser una “fábrica” de viviendas, es muy importante la rotación.

“El negocio lo hace quien tiene dólar en mano. Los precios en esa moneda bajaron 10 a 15 por ciento y eso se va a mantener por los próximos cinco a seis meses”, opina el empresario.

Para Pablo Balián, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), esta es la oportunidad para “reeducar” al mercado y lograr que vuelva al peso.

“El problema es que, en algún momento, alguien le dijo propietario que su casa valía 150 mil dólares y ahora quiere esos dólares. Hay que volver al peso y la UVA es una buena herramienta, más allá de los problemas que se generaron, porque es una referencia del precio en moneda local de una determinada cantidad de metros cuadrados”, aseguró.

Balián y Salim coinciden en que el Gobierno debe financiar la oferta de construcción, lo que bajará el precio y ayudará a la clase media a acceder a la vivienda y al sector a crecer y generar mano de obra.

“Pero para eso hace falta que el Estado deje de ser una aspiradora de dinero y pase a incentivar el crédito”, opinó Balián.

Rentabilidad: Departamentos

3% Es la rentabilidad anual que aportó un departamento ubicado en los barrios Nueva Córdoba y Centro. Un indicador históricamente bajo.