Marzo 2020

El Tracto Abreviado, tiene su razón de ser cuando se trata de vender un bien mueble o inmueble registrable (como por ejemplo auto, casa) que está inscripto a nombre de una persona que esta fallecida.

En una operación normal, cuando se vende una propiedad, van a la escribanía el comprador y el vendedor (titular registral del bien) y allí se realizan todos los trámites correspondientes, una vez finalizados los mismos, el escribano ingrese la escritura al Registro de la Propiedad para que el inmueble que estaba inscripto a nombre del vendedor, pase a nombre del comprador. –

Previo a aclarar que es un tracto abreviado, hay que mencionar que, antes de realizar una compraventa de un inmueble, se recomienda al comprador solicitar un informe en el registro General de la propiedad. Ello es a los fines de saber, en primer lugar, a nombre de quien esta inscripto ese inmueble, y segundo lugar, para saber si pesa sobre el mismo algún gravamen (embargo) o inhibición. La matrícula, a su vez tiene que tener un orden cronológico de las sucesivas operaciones que se fueron realizando a lo largo del tiempo.

Dicho esto, cuando se quiere vender un inmueble en donde el titular registral del bien esta fallecido, la ley exige previo a la venta del inmueble, que se realice la declaratoria de herederos y una vez que sabemos quiénes estos últimos (los herederos), allí se puede vender el inmueble,  ya que el mismo debe  respetar ese orden cronológico al cual hicimos referencia anteriormente, debiendo inscribirse  a nombre de los herederos y luego a nombre del tercero comprador.-

Es aquí, cuando toma importancia la figura del “tracto abreviado”, ya que justamente es para abreviar un trámite (de ahí la palabra de tracto abreviado), en este caso el inmueble pasaría de la persona fallecida (titular registral) al tercero comprador. Esto se hace para abreviar las trasferencias de dominio, ya que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.

Para poder realizarlo, como se dijo anteriormente, tiene que estar realizada la declaratoria de herederos del causante (titular registral) y el escribano va a necesitar una copia de la declaratoria de herederos, no es una copia simple, si no que el juez indica que dicha copia es” apta para tracto abreviado” y va a solicitar que se encuentran abonadas las tasas judiciales correspondientes (es un 3% de la base imponible del inmueble).

Para terminar, veamos un ejemplo: el inmueble (que llamaremos X), está a nombre de Juan – quien es el titular registral – es decir, yo voy al registro y solicito un informe y allí figura Juan como único titular registral del inmueble X. Juan fallece y deja como única y universal heredero a Luisa. Luisa quiere vender ese inmueble a Pedro (que sería el comprador). Entonces, el trámite que habría que hacer es, en primer lugar, la declaratoria de herederos donde un juez diga que el único heredero de Juan es Luisa, y luego en esa misma declaratoria pedir una copia certificada firmada por el juez de la resolución que dice que la única heredera de Juan es Luisa para que Luisa vaya a la escribanía con esa copia y pueda venderle el inmueble a Pedro. De esa manera el inmueble pasa de Juan (titular registral fallecido) a Pedro (comprador) directamente y no hace falta que pase de Juan (titular registral fallecido) a Luisa (única heredera/vendedora) y de Luisa a Pedro (comprador). –

Abogado Gonzalo Aguad.

Matrícula 1-35482