NEGOCIOS – NEGOCIO INMOBILIARIO / Viernes 12 de abril de 2019

Casi 600 millones de pesos sumaron las ventas en conjunto de los shoppings y centros comerciales del Gran Córdoba en enero pasado, último mes relevado por la Dirección de Estadísticas provincial.

Ese volumen facturado refleja la importancia que este canal tiene para el comercio minorista pero, a la vez, muestra el modo en que la baja del consumo lo viene castigando: la facturación del primer mes de 2019 fue, en valores constantes (sin el efecto de la inflación), 13,65 por ciento inferior a la de un año atrás.

En sintonía con la retracción general del comercio, las ventas en shoppingsacusan caídas reales desde la segunda mitad de 2018, cuando la recesión comenzó a sentirse en el consumo.

En ese panorama, y en danza con el deterioro de la rentabilidad de las marcas y locales, también ha perdido márgenes el propio negocio de los centros comerciales, es decir, el alquiler de cada una de las superficies en las que está “loteado” cada centro comercial.

Vale mencionar que las siete principales plazas de esta Capital (Patio Olmos, Nuevocentro, Córdoba Shopping, Dinosaurio Rodríguez del Busto, Paseo del Jockey y los paseos Lugones y Rivera) superan, según un relevamiento realizado por este diario, los 980 espacios comerciales.

Esa cifra aglutina a los locales –que son la mayoría, más de 730– y a las denominadas islas (ubicadas en los pasillos).

La rentabilidad inmobiliaria en los shoppings está impactada en forma negativa por dos factores principales: alquileres que se actualizan por debajo de la inflación y una tasa de vacancia que, aunque no se disparó a niveles elevados, sí tuvo cierto aumento.

Con mayor o menor énfasis, los siete centros comerciales consultados coinciden en destacar las dos variables. Ante eso, responden con distintas estrategias, según su posicionamiento, perfil y destreza.

Por caso, flexibilizan condiciones de ingreso, otorgan alguna facilidad a locatarios, salen a buscar de manera proactiva nuevos inquilinos en lugar de esperarlos y testean nuevos formatos, como outlets, ferias temporales, negocios efímeros (semanas o meses) y espacios colectivos para emprendedores.

De todos esos casos se vieron ejemplos en los últimos meses en los complejos de esta ciudad.

“El sector en Argentina tiene una larga experiencia en crisis y, ante una generalizada como la actual, toma medidas preventivas. En general, se ven beneficios transitorios destinados a retener a los locatarios, porque un espacio que queda vacante en una recesión es mucho más difícil de ocupar luego con igual rentabilidad”, sintetiza Oscar Piccardo, titular 1POR1 Marketing Integrado.

El especialista en centros comerciales apunta que el valor histórico del alquiler del metro cuadrado en los complejos posicionados equivalía a una media de 35 dólares,  cifra que entre devaluación y crisis, hoy se ubica en 25 dólares (-28,7 por ciento).

Esta última proporción coincide con datos brindados desde los centros comerciales. A modo de referencia, un local de tamaño promedio (60 a 70 metros cuadrados) en un shopping posicionado de la ciudad oscila entre los 55 mil y los 60 mil pesos mensuales más IVA. Para el alquiler de islas, los precios van de 35 mil a 40 mil pesos más IVA.

Son valores promedio que pueden cambiar según el centro comercial, la ubicación del local y la negociación individual que realicen shopping y locatario.

El formato de alquiler más común combina un componente fijo (indexa de manera periódica) y otro variable y más importante, atado como porcentaje a la facturación de cada local: a mayores ventas, mayores alquileres para el centro comercial. Pero las dos partes de la ecuación vienen sufriendo desde mediados de 2018.

El tramo variable evoluciona al ritmo de una menor facturación real interanual. El componente fijo, en tanto, registró, según datos de los centros, ajustes que rondaron el 12 por ciento semestral. En el mejor de los casos, creció 30 por ciento anual, muy atrás de la inflación.

Oportunidad

Ignacio Albarracín, gerente comercial de Nuevocentro Shopping, dice que aunque el mix de locatarios sigue incluyendo a las marcas en forma directa y a los franquiciados (algo habitual), sí se registraron casos en los que las primeras decidieron asumir la gestión directa de locales ante la salida de intermediarios.

“Eligen no perder la locación a la espera de que mejore la situación general”, explica. Para él, la crisis entraña oportunidad: “Quizás se abre a marcas locales la posibilidad de entrar a este u otros centros”, apunta, aunque aclara que la presencia de cordobesas ya es fuerte.

En la misma línea, Gastón Roberts, gerente general de Córdoba Shopping, señala: “Se podría decir que se flexibilizó el ingreso. Nunca impedimos entrar a una marca por criterios que dependan de nosotros, pero estamos siendo flexibles en algunas variables en conceptos de comercialización. Y a la vez, hay marcas chicas más nuevas que están más saneadas que otras de mayor edad”, apunta.

Para Roberts,  la “valla” más difícil en la etapa del ingreso no son los alquileres, sino la inversión para montar un local. Fuentes del sector apuntan que el valor histórico de esta ronda los mil dólares por metro cuadrado, cifra que hoy puede estar algo por debajo con ahorros aplicados a materiales y diseño.

La duración general de contratos sigue en 36 meses, plazo necesario para amortizar el esfuerzo de esa magnitud.

FUENTE: LA VOZ / POR: FLORENCIA RIPOLL