A poco m\u00e1s de un mes para que comience a regir la normativa, desde la liga de consorcistas ya advierten por lo que vendr\u00e1. Quienes administren un edificio dispondr\u00e1n de mayores facultades para tomar decisiones y, a la vez, las multas y sanciones por incumplimientos ir\u00e1n \u201ca la cuenta\u201d de propietarios<\/p>\n\n\n\n\n
En la Ciudad de Buenos cerca del\u00a070% de las personas viven en un edificio<\/strong>. Y ese porcentaje va en aumento.<\/p>\n\n\n\n\n Con la\u00a0ley actual<\/strong>, los\u00a0propietarios\u00a0<\/strong>de una unidad forman un\u00a0consorcio de copropietarios<\/strong>para definir todo tipo de aspectos vinculados con el\u00a0gerenciamiento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n Administrador<\/strong>, que puede ser propietario o no, debe estar\u00a0inscripto\u00a0<\/strong>en un\u00a0registro habilitante<\/strong>\u00a0y entre sus tareas principales est\u00e1n las de gestionar arreglos y proponer mejoras, luego de escuchar las opiniones y quejas que surgen de las asambleas o reuniones.<\/p>\n\n\n\n\n El\u00a0nuevo\u00a0C\u00f3digo Civil y Comercial<\/strong>\u00a0-que comenzar\u00e1 a\u00a0regir en agosto-<\/strong>vendr\u00e1 con\u00a0importantes cambios<\/strong>. Adem\u00e1s de otorgarle\u00a0m\u00e1s funciones al administrador\u00a0<\/strong>-un tema que de por s\u00ed generar\u00e1 grandes controversias-\u00a0\u00a0impactar\u00e1 en las expensas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n No s\u00f3lo eso. El nuevo cuerpo normativo les dar\u00e1\u00a0mayor injerencia<\/strong>\u00a0sobre lasdecisiones<\/strong>\u00a0propias de los\u00a0due\u00f1os\u00a0<\/strong>de las viviendas. Este tema ya comenz\u00f3 a\u00a0prender<\/strong>\u00a0algunas\u00a0luces de alerta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n En este sentido, desde la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, su presidente Osvaldo Loisi, se\u00f1ala que\u00a0\u201cel dinero<\/strong>\u00a0de las\u00a0expensas<\/strong>\u00a0-por lo menos, los fondos de reserva- podr\u00e1 ser\u00a0manejado\u00a0<\/strong>por el\u00a0administrador\u00a0<\/strong>con una\u00a0mayor discrecionalidad<\/strong>\u201c.<\/p>\n\n\n\n\n Administraci\u00f3n<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n\n \u00a0<\/strong>A partir de la entrada en vigencia, el\u00a0consorcio ser\u00e1 considerado<\/strong>\u00a0como unapersona jur\u00eddica<\/strong>, tendr\u00e1 su domicilio en el inmueble y sus \u00f3rganos ser\u00e1n la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.<\/p>\n\n\n\n\n Del art\u00edculo 2.046 (en el inciso a) surgir\u00e1 un\u00a0nuevo instrumento privado<\/strong>\u00a0con el objeto de ordenar la convivencia:\u00a0el reglamento interno<\/strong>El mismo -por estar consagrado por v\u00eda asamblearia-\u00a0deber\u00e1 ser acatado\u00a0<\/strong>por propietarios y habitantes del edificio, al\u00a0igual que el estatuto<\/strong>, aunque ser\u00e1 un instrumento de jerarqu\u00eda inferior al reglamento de propiedad.<\/p>\n\n\n\n\n En cuanto a las\u00a0mejoras u obras nuevas\u00a0<\/strong>sobre cosas y partes comunes -que encarecen los pagos mensuales-\u00a0el consorcio requerir\u00e1 el\u00a0consentimiento\u00a0<\/strong>de la\u00a0mayor\u00eda\u00a0<\/strong>de los\u00a0propietarios<\/strong>, previo informe t\u00e9cnico de un profesional autorizado.<\/p>\n\n\n\n\n En caso<\/strong>\u00a0de que la\u00a0minor\u00eda se oponga<\/strong>\u00a0a alg\u00fan tipo de autorizaci\u00f3n concedida, deber\u00e1\u00a0iniciar\u00a0<\/strong>una\u00a0acci\u00f3n<\/strong>\u00a0legal\u00a0<\/strong>a fin de que el\u00a0juez deje sin efecto\u00a0<\/strong>la decisi\u00f3n de la asamblea.<\/p>\n\n\n\n\n S<\/strong>e requerir\u00e1 unanimidad\u00a0<\/strong>en aquellos casos en los que la modificaci\u00f3n propuesta\u00a0genere cambios apreciables<\/strong>\u00a0sobre\u00a0la estructura o\u00a0beneficie s\u00f3lo<\/strong>\u00a0a un\u00a0grupo de propietarios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n \u00a0<\/strong>El art\u00edculo 2.056 (inciso 1) establece que el\u00a0reglamento de copropiedad<\/strong>\u00a0y administraci\u00f3n\u00a0debe incluir<\/strong>, entre sus especificaciones, \u201cfacultades especiales\u00a0<\/strong>de las\u00a0asambleas de propietarios<\/strong>\u201c.<\/p>\n\n\n\n\n En este avance, a ojos de los expertos, se estar\u00e1 desconociendo que, de acuerdo con el r\u00e9gimen actual (Ley 13.512), los\u00a0due\u00f1os de inmuebles\u00a0<\/strong>pueden\u00a0reunirse libremente\u00a0<\/strong>a fin de\u00a0resolver cualquier cuesti\u00f3n<\/strong>, salvo sobre las facultades inherentes al administrador.<\/p>\n\n\n\n\n Sobre este punto, Loisi considera que las\u00a0asambleas\u00a0<\/strong>de propietarios\u00a0dejar\u00e1n de ser soberanas,<\/strong>\u00a0ya que\u00a0podr\u00e1n discutirse temas<\/strong>\u00a0que fueron\u00a0definidos en el reglamento\u00a0<\/strong>de copropiedad y administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\n El titular de la Liga de Consorcistas tambi\u00e9n cuestiona que, de acuerdo a c\u00f3mo est\u00e1 redactada la normativa, las\u00a0multas\u00a0<\/strong>impuestas\u00a0al administrador<\/strong>\u00a0-as\u00ed como del\u00a0costo derivado del cumplimiento\u00a0<\/strong>de cualquier otra obligaci\u00f3n que le sea inherente- deber\u00e1n ser\u00a0absorbidas\u00a0<\/strong>por los\u00a0copropietarios<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n El inciso \u201ca\u201d del art\u00edculo 2067 del C\u00f3digo Civil y Comercial establece que el\u00a0<\/strong>primero\u00a0debe\u00a0redactar las actas de asamblea.<\/strong>En este sentido, para Loisi, lo que se har\u00e1\u00a0es consagrar\u00a0<\/strong>\u201cla pr\u00e1ctica de muchos\u00a0malos administradores\u00a0<\/strong>de presionar y\u00a0manipular<\/strong>\u00a0las\u00a0decisiones asamblearias\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cCabe recordar que\u00a0esta disposici\u00f3n se aparta<\/strong>, adem\u00e1s, del propio concepto de asamblea de la instituci\u00f3n, que consiste en una\u00a0reuni\u00f3n de propietarios\u201d<\/strong>, agreg\u00f3.<\/p>\n\n\n\n\n Expensas<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n\n \u00a0<\/strong>En cuanto a\u00a0las expensas<\/strong>, los\u00a0titulares\u00a0<\/strong>de inmuebles\u00a0no podr\u00e1n liberarse\u00a0<\/strong>del pago<\/strong>\u00a0de ninguna contribuci\u00f3n a su cargo.\u00a0Esto comprende a las devengadas antes de su adquisici\u00f3n,\u00a0por\u00a0renuncia al uso del inmueble, o\u00a0enajenaci\u00f3n voluntaria o forzosa.<\/p>\n\n\n\n\n En el\u00a0nuevo cuerpo normativo<\/strong>, una\u00a0cl\u00e1usula novedosa<\/strong>\u00a0es la que establece que el\u00a0Reglamento<\/strong>\u00a0de Propiedad Horizontal podr\u00e1\u00a0eximir parcialmente<\/strong>\u00a0de las contribuciones a las\u00a0unidades funcionales<\/strong>\u00a0que\u00a0no tengan acceso<\/strong>\u00a0a determinados\u00a0tipos de servicios<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n Adem\u00e1s, establece que los\u00a0propietarios<\/strong>\u00a0tampoco podr\u00e1n\u00a0rehusarse\u00a0<\/strong>al\u00a0pago de\u00a0<\/strong>expensas<\/strong>\u00a0ni oponer defensas<\/strong>\u00a0por cualquier causa, aunque las mismas est\u00e9n fundamentadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio.<\/p>\n\n\n\n\n Esta norma no dista de los principios de la Ley 13.512 en lo referido a que el\u00a0abandono de la unidad<\/strong>\u00a0de la que proviene la deuda,\u00a0su transferencia<\/strong>\u00a0por cualquier t\u00edtulo oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial)\u00a0no produce la<\/strong>\u00a0extinci\u00f3n\u00a0<\/strong>del\u00a0compromiso.\u00a0<\/strong>En el caso de las subastas judiciales, hasta hace unos a\u00f1os se anulaba el total adeudado en concepto de\u00a0impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes.<\/p>\n\n\n\n\n Adem\u00e1s del propietario, estar\u00e1n\u00a0obligados a la cancelaci\u00f3n de gastos y contribuciones los titulares de otros derechos que sean poseedores por cualquier t\u00edtulo. Es decir, se ampl\u00eda el espectro con la\u00a0posibilidad de reclamar\u00a0<\/strong>lo adeudado<\/strong>\u00a0por expensas\u00a0al\u00a0inquilino<\/strong>\u00a0o a quien haga uso del inmueble.<\/p>\n\n\n\n\n Esto es as\u00ed, porque se considerar\u00e1 que la\u00a0obligaci\u00f3n de pago<\/strong>\u00a0no emerge de la calidad de titular sino a partir de la\u00a0posesi\u00f3n del bien.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n El art\u00edculo 2048 incluye dentro del\u00a0concepto de expensa<\/strong>, los gastos \u201cresultantes de las\u00a0obligaciones<\/strong>\u00a0impuestas al\u00a0administrador\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n\n Con esa redacci\u00f3n, de acuerdo con Loisi, el\u00a0consorcio<\/strong>\u00a0deber\u00eda\u00a0hacerse cargo\u00a0de las multas impuestas\u00a0<\/strong>a ellos, as\u00ed como de toda erogaci\u00f3n derivada de incumplimientos inherentes a sus tareas.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cEs pol\u00e9mico\u00a0<\/strong>que la parte final del art\u00edculo exprese que el\u00a0certificado de deuda\u00a0<\/strong>expedido por el administrador es un\u00a0t\u00edtulo ejecutivo para el cobro<\/strong>\u00a0a los propietarios de las expensas y dem\u00e1s contribuciones\u201d, se\u00f1al\u00f3 el titular de la Liga de Consorcistas.<\/p>\n\n\n\n\n \u201cSe pasa por alto<\/strong>\u00a0que el m\u00e1s elemental sentido de justicia impone que\u00a0una persona<\/strong>\u00a0tiene que ser\u00a0la que liquida y otra\u00a0<\/strong>distinta\u00a0la que certifica\u201d<\/strong>, agreg\u00f3.<\/p>\n\n\n\n\n Sus quejas tambi\u00e9n apuntan a que \u201cse mantiene la\u00a0facultad\u00a0<\/strong>de\u00a0certificar\u00a0<\/strong>lo que\u00a0\u00e9l mismo liquida<\/strong>, pudiendo\u00a0ejecutar judicialmente\u00a0<\/strong>ese t\u00edtulo como si fuese un cheque o un pagar\u00e9\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n Pero eso no es todo. Adem\u00e1s de\u00a0incluirse en ese t\u00edtulo\u00a0<\/strong>los\u00a0gastos,\u00a0<\/strong>quedar\u00e1 autorizado a\u00a0extenderlo\u00a0<\/strong>tambi\u00e9n a\u00a0\u201clas dem\u00e1s contribuciones\u201d.<\/strong>En otras palabras,\u00a0se condenar\u00e1 al propietario a pagar\u00a0<\/strong>pr\u00e1cticamente lo que e administrador arbitra<\/strong>\u00a0para luego, en caso de excesos, tener que hacerle un juicio ordinario al consorcio para que le restituya el importe mal pagado.<\/p>\n\n\n\n\n Por otro lado, el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial trae importantes novedades para\u00a0quienes habitan en countries<\/strong>, ya que los\u00a0asimilar\u00e1 a una\u00a0especie particular<\/strong>\u00a0del\u00a0r\u00e9gimen de propiedad horizontal<\/strong>, figura jur\u00eddica que hoy les est\u00e1 vedada.<\/p>\n\n\n\n\n Los habilita\u00a0a constituirse<\/strong>\u00a0como\u00a0asociaciones sin fines<\/strong>\u00a0de lucro\u00a0<\/strong>en lugar de sociedades an\u00f3nimas. \u00a0Eso implicar\u00e1, en muchos casos, una\u00a0baja sensible\u00a0<\/strong>en las\u00a0expensas o gastos comunes,\u00a0<\/strong>ya que\u00a0<\/strong>reducir\u00e1 la carga tributaria en concepto de IVA e Impuesto a las Ganancias.<\/p>\n\n\n\n\n