{"id":4125,"date":"2015-08-07T03:08:04","date_gmt":"2015-08-07T03:08:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/?p=4125"},"modified":"2015-08-07T03:08:04","modified_gmt":"2015-08-07T03:08:04","slug":"alerta-como-afecta-al-mundo-inmobiliario-el-nuevo-codigo-civil-y-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/alerta-como-afecta-al-mundo-inmobiliario-el-nuevo-codigo-civil-y-comercial\/","title":{"rendered":"Alerta: C\u00f3mo afecta al mundo inmobiliario el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial"},"content":{"rendered":"

El C\u00f3digo Civil de V\u00e9lez Sarsfield, cuya vigencia finaliza el 31 de julio de 2015, en el cap\u00edtulo de las locaciones trae normas que son muy casu\u00edsticas. Entre ellas, la ley 23.091, sancionada en el a\u00f1o 1984, y algunos art\u00edculos de la ley 21.342 del a\u00f1o 1976, que fue la que termin\u00f3 con las pr\u00f3rrogas y los congelamientos de alquileres que tanto da\u00f1o hicieron a los inquilinos, por la par\u00e1lisis de la inversi\u00f3n en casas de renta, lo que gener\u00f3 un d\u00e9ficit cr\u00f3nico de tres millones de viviendas que subsiste a\u00fan.<\/div>\n\n\n\n\n

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En conjunto, las normas locativas actuales son 163. Sin embargo, el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial contiene solamente 39 art\u00edculos<\/b>; es decir, se han abreviado mucho los temas y podr\u00eda afirmarse que quedan algunos t\u00f3picos en el tintero. De todos modos, la reforma, en general, es positiva.<\/div>\n\n\n\n\n
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Pero existe un problema grave, que se relaciona especialmente con la compraventa de inmuebles y con las hipotecas, que es el tratamiento de la moneda extranjera, en el art\u00edculo 765 del nuevo C\u00f3digo. En el proyecto original redactado por la comisi\u00f3n presidida por el doctor Ricardo Lorenzetti se planteaba la misma soluci\u00f3n que los actuales art\u00edculos 617 y 619 del C\u00f3digo de V\u00e9lez Sarsfield, reformados en 1991.<\/div>\n\n\n\n\n
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Esto significa que la moneda extranjera ten\u00eda el mismo tratamiento que la moneda de curso legal<\/b>: quien se obligaba en d\u00f3lares, por ejemplo, cumpl\u00eda su obligaci\u00f3n \u00fanicamente con la entrega de la moneda pactada en el contrato, salvo que el acreedor permitiera pagar en pesos.<\/div>\n\n\n\n\n
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Sin embargo, ahora esto se modific\u00f3 dr\u00e1sticamente, y en el art\u00edculo 765 la moneda extranjera es considerada como una cosa. El bloque kirchnerista cambi\u00f3 el texto del original, redactado por la comisi\u00f3n presidida por el doctor Lorenzetti y as\u00ed, el deudor podr\u00e1 liberarse entregando monedas corrientes, o sea, pesos a cambios oficial<\/b>. Esto va a causar muchos inconvenientes en el mercado inmobiliario, porque una compraventa en d\u00f3lares pasar\u00eda a ser permuta: se cambia una cosa por otra, la cosa inmueble por la cosa d\u00f3lares, pero con el agravante de que el deudor podr\u00eda liberarse pagando pesos a cambio oficial. Entonces, esto genera mucha inseguridad jur\u00eddica<\/b>.<\/div>\n\n\n\n\n
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De todos modos, una buena noticia es que el bloque kirchnerista se olvid\u00f3 de cambiar el art\u00edculo 1.133, que se refiere al precio de la compraventa, que puede fijarse en relaci\u00f3n al valor de una cosa; entonces, nada impedir\u00eda fijar el precio de la compraventa (incluso en un fideicomiso, en un leasing inmobiliario o en la locaci\u00f3n), en la cosa d\u00f3lar, seg\u00fan su cotizaci\u00f3n en el mercado de cambio de Montevideo. Resulta muy f\u00e1cil ver la cotizaci\u00f3n verdadera del peso argentino contra el d\u00f3lar, consultando la p\u00e1gina web del Banco Central del Uruguay. Esto no est\u00e1 prohibido por la ley. As\u00ed, en la pr\u00e1ctica se van a poder realizar operaciones de compraventa en d\u00f3lares en la cantidad de pesos necesarios para poder comprar<\/b>, por ejemplo, cien mil d\u00f3lares en el mercado cambiario de Montevideo m\u00e1s un plus para comisiones, vi\u00e1ticos, etc\u00e9tera.<\/div>\n\n\n\n\n
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Otra soluci\u00f3n posible para utilizar en adelante va a referirse a ver la cantidad de pesos necesarios para comprar bonos de la deuda externa argentina nominados en d\u00f3lares, para ser vendidos en el mercado de Montevideo o Nueva York. Es decir, el famoso contado con liquidaci\u00f3n. Es que, en general el inversor no conf\u00eda en el peso, porque es pr\u00e1cticamente una moneda sin respaldo, con la emisi\u00f3n descontrolada que existe actualmente en la Argentina.<\/div>\n\n\n\n\n
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En la locaci\u00f3n tambi\u00e9n va a haber que utilizar este m\u00e9todo ya que, actualmente, m\u00e1s all\u00e1 del cepo cambiario, en el pa\u00eds existen ubicaciones premium donde los alquileres se cotizan en d\u00f3lares. Pero como el alquiler es un precio cierto y en dinero, para no violar la definici\u00f3n que nos da el art\u00edculo 1187 del C\u00f3digo Civil y Comercial, no se podr\u00eda pagar en d\u00f3lares billetes, porque el d\u00f3lar es una cosa y el alquiler no puede ser cosa, se tiene que pagar en dinero; entonces, se emplear\u00eda el mismo sistema: fijar la cantidad necesaria de pesos para que el locador compre los d\u00f3lares en Montevideo.<\/div>\n\n\n\n\n
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En cuanto al fideicomiso, ya est\u00e1 todo pesificado: todas las cuotas que recibe el fiduciario se pagan en pesos<\/b>. Pero esta herramienta es la varita m\u00e1gica que convierte los pesos en d\u00f3lares, porque una vez finalizada la construcci\u00f3n y entregadas las unidades de un edificio de propiedad horizontal, cada propietario puede vender en d\u00f3lares esos departamentos que en verdad compr\u00f3 en pesos.<\/div>\n\n\n\n\n
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Entre los especialistas que se han pronunciado en contra del nuevo C\u00f3digo se encuentra el ex profesor de Derecho Civil y Comercial de la Universidad de Buenos Aires, Alejandro Fargosi. Por su parte, el vicepresidente del CADIPH, el doctor Ival Rocca (h), ha opinado que la modificaci\u00f3n realizada al art\u00edculo 765 del proyecto original del doctor Lorenzetti va a traer innumerables conflictos y que muchos de ellos van a derivar en procesos judiciales, que es lo peor que puede suceder: los tribunales se van a plagar de juicios.<\/div>\n\n\n\n\n
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Sin embargo, concedi\u00f3 que en las partes referidas a locaciones existen unos cuantos logros de la reforma; por ejemplo, se han unificado los plazos m\u00ednimos legales, que antes eran de dos a\u00f1os para vivienda y de tres para los restantes destinos y ahora son de dos a\u00f1os para todos los casos; a su vez, el plazo m\u00e1ximo era exiguo de 10 a\u00f1os y ahora se ha puesto a tono con la legislaci\u00f3n, sobre todo europea, y va a ser de 20 a\u00f1os para vivienda y de 50 a\u00f1os para los restantes destinos. Cabe destacar que esto permite la realizaci\u00f3n de grandes emprendimientos inmobiliarios<\/b>, como shopping centers, que contaban con el m\u00e1ximo de 10 a\u00f1os si lo hac\u00edan por locaci\u00f3n y de 20 si lo hac\u00edan por usufructo. En cambio, las nuevas disposiciones toman en consideraci\u00f3n que las grandes inversiones exigen plazos mayores para los locatarios.<\/div>\n\n\n\n\n
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Fuente:<\/strong> Indiceprop.com, en Noticias del Sector.-<\/div>\n\n]]> \t<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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