{"id":34258,"date":"2026-10-31T07:21:26","date_gmt":"2026-10-31T10:21:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34258"},"modified":"2026-10-31T07:21:26","modified_gmt":"2026-10-31T10:21:26","slug":"informe-del-mercado-inmobiliario-de-cordoba-octubre-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/informe-del-mercado-inmobiliario-de-cordoba-octubre-2026\/","title":{"rendered":"Informe del mercado inmobiliario de C\u00f3rdoba: Octubre 2026.-"},"content":{"rendered":"<p>Octubre 2026 | Facundo Aguad Bienes Ra\u00edces<\/p>\n<h1>Menos volumen y m\u00e1s precisi\u00f3n para decidir<\/h1>\n<p>Octubre mantiene un escenario de selecci\u00f3n: las referencias de precios de Cacic se sostienen en los mismos niveles publicados en nuestro informe de septiembre, pero las consultas no muestran una mejora general. La mayor oferta de alquileres, el costo de construir y las condiciones de acceso al cr\u00e9dito obligan a evaluar cada propiedad con n\u00fameros completos.<\/p>\n<h1>Cinco conclusiones<\/h1>\n<ul>\n<li>Las referencias Cacic de venta y alquiler de departamentos se mantienen respecto de las publicadas en septiembre.<\/li>\n<li>La actividad sigue condicionada: las consultas de ventas y alquileres se ubican en 5 sobre 10 en la percepci\u00f3n de los socios de Cacic.<\/li>\n<li>La vacancia residencial del CPI aumenta al 5,7%; la comercial baja al 11,1% en septiembre.<\/li>\n<li>Construir sube menos en el mes, pero acumula un incremento interanual del 34,9% en C\u00f3rdoba.<\/li>\n<li>La baja de tasas hipotecarias anunciadas mejora la oferta financiera; falta comprobar su efecto en las operaciones.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nuestra lectura: una propiedad bien posicionada puede encontrar comprador o inquilino. Sostener un valor sin respuesta comercial tambi\u00e9n tiene un costo, aunque no aparezca en el aviso.<\/p>\n<h1>Actividad y financiamiento<\/h1>\n<p>Cacic ubica la percepci\u00f3n de consultas de venta y alquiler en 5\/10, sin cambios mensuales, y la de locales en 6\/10, un punto menos. Esta escala describe la percepci\u00f3n de los socios participantes; no mide cantidad de escrituras ni porcentaje de variaci\u00f3n de operaciones.<\/p>\n<p>El \u00faltimo Monitor del CPI difundido en octubre informa que las compraventas de agosto fueron un 43,7% inferiores a las de agosto de 2025 y las operaciones de alquiler un 46,5% menores. El dato describe esa muestra y ese per\u00edodo: no representa el cierre de octubre ni debe combinarse con acumulados de otras instituciones.<\/p>\n<p>En cr\u00e9dito, Ofava inform\u00f3 \u2014seg\u00fan la nota de iProfesional del 26 de octubre\u2014 que la tasa promedio anunciada pas\u00f3 de 8,7% a 7,7% entre julio y septiembre. Son intereses adicionales al ajuste UVA. Para convertir una consulta en una compra siguen siendo decisivos el anticipo, los ingresos demostrables, la aprobaci\u00f3n bancaria y la documentaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n<p>Aplicaci\u00f3n comercial: quien depende de financiaci\u00f3n necesita precalificar antes de reservar. Una tasa atractiva sirve si el banco aprueba el monto que requiere la operaci\u00f3n.<\/p>\n<h1>Precios alquileres y rentabilidad<\/h1>\n<p>Las referencias de Cacic de octubre coinciden con las reproducidas en nuestro informe de septiembre para estas unidades. La estabilidad de la referencia no implica que todos los inmuebles mantengan su valor ni que cierren sin negociaci\u00f3n.<\/p>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"115\"><strong>Barrio<\/strong><\/td>\n<td width=\"115\"><strong>Venta 1 dorm.<\/strong><\/td>\n<td width=\"115\"><strong>Venta 2 dorm.<\/strong><\/td>\n<td width=\"115\"><strong>Alquiler 1 dorm.<\/strong><\/td>\n<td width=\"115\"><strong>Alquiler 2 dorm.<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"115\">Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\n<td width=\"115\">USD 105.000<\/td>\n<td width=\"115\">USD 155.000<\/td>\n<td width=\"115\">$700.000<\/td>\n<td width=\"115\">$1.000.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"115\">General Paz<\/td>\n<td width=\"115\">USD 83.000<\/td>\n<td width=\"115\">USD 132.000<\/td>\n<td width=\"115\">$630.000<\/td>\n<td width=\"115\">$900.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"115\">Centro<\/td>\n<td width=\"115\">USD 80.000<\/td>\n<td width=\"115\">USD 110.000<\/td>\n<td width=\"115\">$550.000<\/td>\n<td width=\"115\">$780.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Referencia Cacic: departamentos externos con balc\u00f3n, hasta cuatro a\u00f1os, excelente estado y sin amenities. Un dormitorio: unos 40 m\u00b2 propios y 50 m\u00b2 totales. Dos dormitorios: unos 60 m\u00b2 propios y 80 m\u00b2 totales, con segundo ba\u00f1o. No son promedios de todas las operaciones de cada barrio.<\/p>\n<h1>El usado necesita una comparaci\u00f3n propia<\/h1>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"192\"><strong>Barrio<\/strong><\/td>\n<td width=\"192\"><strong>Usado 1 dormitorio<\/strong><\/td>\n<td width=\"192\"><strong>Usado 2 dormitorios<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"192\">Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\n<td width=\"192\">USD 85.000<\/td>\n<td width=\"192\">USD 125.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"192\">General Paz<\/td>\n<td width=\"192\">USD 70.000<\/td>\n<td width=\"192\">USD 105.000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"192\">Centro<\/td>\n<td width=\"192\">USD 58.000<\/td>\n<td width=\"192\">USD 85.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Para usados de alrededor de veinte a\u00f1os, las diferencias frente a las unidades recientes van del 15,7% al 27,5%, calculadas sobre el valor de la unidad reciente. No existe un descuento universal: conservaci\u00f3n, instalaciones, luz y estado del edificio pueden modificar la comparaci\u00f3n.<\/p>\n<h1>La renta debe calcularse despu\u00e9s de los gastos<\/h1>\n<p>Cacic se\u00f1ala gastos comunes de referencia de $160.000 para un dormitorio y $220.000 para dos. Representan aproximadamente entre el 23% y el 29% del alquiler de un dormitorio y entre el 22% y el 28% en dos dormitorios, seg\u00fan las referencias de la tabla.<\/p>\n<p>Como ejercicio propio, con los precios y alquileres anteriores y el d\u00f3lar Bancor vendedor de $1.565 informado en el documento de Cacic, la renta bruta anualizada de las unidades recientes queda entre 4,95% y 5,82%. Se calcula multiplicando el alquiler mensual por doce, convirti\u00e9ndolo a d\u00f3lares y dividi\u00e9ndolo por el precio de compra.<\/p>\n<p>Es una fotograf\u00eda te\u00f3rica: supone doce meses al alquiler de referencia y tipo de cambio constante. No descuenta vacancia, mantenimiento, impuestos, administraci\u00f3n ni gastos de adquisici\u00f3n. Tampoco proyecta los ajustes futuros del contrato.<\/p>\n<h1>Vacancia y costo de ocupaci\u00f3n<\/h1>\n<p>El CPI registra para septiembre una vacancia residencial del 5,7%, frente al 5,5% de agosto. El stock de viviendas para alquiler administradas por los participantes supera en 96,5% el promedio de septiembre a diciembre de 2023. La mayor disponibilidad ampl\u00eda las alternativas del interesado.<\/p>\n<p>En los nuevos contratos de septiembre, la comparaci\u00f3n con contratos vencidos ajustada por inflaci\u00f3n arroja variaciones reales de \u221212% en casas, \u221213,6% en departamentos y \u22129,4% en locales. No equivale a una ca\u00edda nominal de todos los alquileres.<\/p>\n<p>En comerciales, la vacancia baja del 13,8% al 11,1%. Es una mejora mensual que requiere seguimiento. No debe extrapolarse a una cuadra, corredor o galer\u00eda: el universo del CPI es distinto de otros relevamientos comerciales.<\/p>\n<p>Para el propietario, conviene medir el costo de esperar: alquiler no cobrado, gastos a su cargo y mantenimiento. El objetivo es mejorar el ingreso anual efectivo, no solamente el valor escrito en el contrato.<\/p>\n<h1>Construcci\u00f3n y desarrollo<\/h1>\n<p>El ICC C\u00f3rdoba de septiembre, publicado durante octubre, aumenta 1,2% mensual y 34,9% interanual. El valor del modelo de vivienda social alcanza $1.042.413,8\/m\u00b2. Es una referencia estad\u00edstica espec\u00edfica, no un presupuesto para una casa particular, un d\u00faplex o un edificio; no incluye terreno.<\/p>\n<p>Cacic observa escaso desarrollo de obra nueva en el \u00e1rea central. Los costos de reposici\u00f3n exigen revisar la incidencia de tierra, la superficie vendible y las condiciones de comercializaci\u00f3n. Que una obra cueste m\u00e1s no asegura que el comprador pueda pagar m\u00e1s.<\/p>\n<p>En d\u00faplex, Cacic informa referencias de USD 1.200\/m\u00b2 y USD 1.650\/m\u00b2 para las dos categor\u00edas de zona sur, y USD 1.150\/m\u00b2 y USD 1.450\/m\u00b2 para zona norte. Incluyen tierra y superficies semicubiertas; deben compararse conjuntos de categor\u00eda e infraestructura equivalentes.<\/p>\n<h1>Decisiones concretas<\/h1>\n<ul>\n<li>Propietarios vendedores: tasar con comparables y revisar precio, presentaci\u00f3n y respuesta comercial si no aparecen visitas u ofertas.<\/li>\n<li>Compradores: sumar refacciones, expensas y gastos de compra al precio; verificar la financiaci\u00f3n antes de comprometerse.<\/li>\n<li>Inversores: distinguir renta bruta de ingreso neto y contemplar plazos de venta, mantenimiento y desocupaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Alquileres y locales: evaluar el desembolso total del ocupante y negociar condiciones que faciliten una ocupaci\u00f3n sostenible.<\/li>\n<\/ul>\n<h1>Perspectiva<\/h1>\n<p>Nuestra lectura para los pr\u00f3ximos meses es de continuidad selectiva. La informaci\u00f3n reunida no permite afirmar una suba o una baja generalizada: las diferencias entre productos, gastos y condiciones de pago seguir\u00e1n siendo relevantes.<\/p>\n<p>Una mejora del cr\u00e9dito puede ampliar el universo de compradores, pero primero debe reflejarse en aprobaciones y operaciones. En alquileres, el seguimiento de consultas, visitas y d\u00edas vac\u00edos ser\u00e1 m\u00e1s \u00fatil que sostener expectativas sin contrastarlas con la competencia.<\/p>\n<p>La oportunidad est\u00e1 en comprar y ofrecer inmuebles cuyo precio, funcionalidad y costo de mantenimiento resulten defendibles. El margen se trabaja desde la compra y se confirma con el ingreso o la venta efectiva.<\/p>\n<h1>Metodolog\u00eda y fuentes<\/h1>\n<p>Informe elaborado con informaci\u00f3n disponible al 31 de octubre de 2026. Se prioriza C\u00f3rdoba; las referencias nacionales de cr\u00e9dito se utilizan como contexto. La fecha de publicaci\u00f3n de una fuente no equivale al per\u00edodo medido.<\/p>\n<p>Cacic \u2014 Informe del Mercado Inmobiliario de C\u00f3rdoba, octubre 2026: referencias de venta y alquiler, caracter\u00edsticas de unidades, d\u00faplex, gastos comunes y percepci\u00f3n comercial.<\/p>\n<p>CPI C\u00f3rdoba \u2014 Monitor publicado el 11 de octubre de 2026: vacancia, stock y contratos de septiembre; operaciones de agosto.<\/p>\n<p>ICC C\u00f3rdoba de septiembre de 2026 \u2014 cifras difundidas por Puntal el 22 de octubre.<\/p>\n<p>Ofava \u2014 relevamiento de tasas anunciadas citado por iProfesional el 26 de octubre.<\/p>\n<p>Aguad Bienes Ra\u00edces \u2014 informe de septiembre de 2026, utilizado para comparar referencias Cacic y mantener continuidad editorial.<\/p>\n<p>Las fuentes tienen universos y metodolog\u00edas distintos. Los precios de referencia no reemplazan una tasaci\u00f3n particular. Las rentabilidades y brechas porcentuales se\u00f1aladas como c\u00e1lculos propios derivan de los valores expresamente indicados.<\/p>\n<p>Fuentes en l\u00ednea<\/p>\n<p>https:\/\/www.puntal.com.ar\/construccion\/el-costo-la-construccion-tuvo-septiembre-la-menor-suba-del-ano-n266910\/amp<\/p>\n<p>https:\/\/www.iprofesional.com\/realestate\/467025-creditos-hipotecarios-uva-bajaron-las-tasas-pero-el-alivio-aun-no-llega-a-todos<\/p>\n<p><strong>Facundo Aguad | Corredor Inmobiliario CPI 2828<\/strong><\/p>\n<p><strong>Facundo Aguad Bienes Ra\u00edces<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Octubre 2026 | Facundo Aguad Bienes Ra\u00edces Menos volumen y m\u00e1s precisi\u00f3n para decidir Octubre mantiene un escenario de selecci\u00f3n: las referencias de precios de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":34259,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-34258","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-el-experto-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34258","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34258"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34258\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34260,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34258\/revisions\/34260"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/34259"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34258"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34258"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34258"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}