{"id":34251,"date":"2026-10-01T07:00:21","date_gmt":"2026-10-01T10:00:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34251"},"modified":"2026-10-01T07:00:58","modified_gmt":"2026-10-01T10:00:58","slug":"34251-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/34251-2\/","title":{"rendered":"Informe de Mercado Inmobiliaria: Septiembre 2026.-"},"content":{"rendered":"

INFORME DE MERCADO<\/strong><\/p>\n

Informe del Mercado Inmobiliario de C\u00f3rdoba<\/p>\n

Septiembre 2026<\/strong><\/p>\n

Selectividad en un mercado que se mueve, pero todav\u00eda no despega<\/strong><\/p>\n

Agosto mostr\u00f3 una mejora mensual del 11,2%, pero la actividad acumulada entre enero y agosto contin\u00faa aproximadamente 9% por debajo de 2025. La recuperaci\u00f3n es selectiva: los departamentos concentran la mitad de las operaciones, mientras casas y d\u00faplex siguen perdiendo liquidez. El principal l\u00edmite no es la necesidad habitacional, sino la demanda solvente: s\u00f3lo el 2,2% de las ventas de agosto se instrument\u00f3 con cr\u00e9dito.<\/p>\n

Cinco conclusiones<\/h2>\n
    \n
  • El rebote de agosto mejora el mes, pero todav\u00eda no confirma un cambio de ciclo.<\/li>\n
  • Los departamentos de uno y dos dormitorios representan el 50,3% de las ventas y mantienen la mejor rotaci\u00f3n.<\/li>\n
  • Casas y d\u00faplex son el segmento m\u00e1s castigado, con una ca\u00edda acumulada cercana al 38,4%.<\/li>\n
  • Los alquileres residenciales se estabilizaron y la renta bruta se ubica entre 4,99% y 5,88% anual.<\/li>\n
  • La vacancia comercial exige prudencia, especialmente en galer\u00edas, Centro y formatos tradicionales.<\/li>\n<\/ul>\n

    El mercado dej\u00f3 de premiar la espera y empez\u00f3 a premiar la selecci\u00f3n. <\/strong>La propiedad correcta, con precio defendible, ubicaci\u00f3n funcional y documentaci\u00f3n ordenada conserva demanda; el resto acumula tiempo de publicaci\u00f3n y negociaci\u00f3n.<\/p>\n

    Contexto<\/h2>\n

    La inflaci\u00f3n nacional de agosto fue del 1,7% mensual y 33,5% interanual. En C\u00f3rdoba, el costo de construcci\u00f3n aument\u00f3 4,4% mensual y 35,6% interanual, impulsado por una suba del 8% en la mano de obra. La mayor previsibilidad ayuda a proyectar contratos y cuotas, pero la recuperaci\u00f3n inmobiliaria todav\u00eda depende de ingresos, ahorro y cr\u00e9dito.<\/p>\n

    Fuente: CACIC, CPI C\u00f3rdoba, INDEC, BCRA y Direcci\u00f3n General de Estad\u00edstica y Censos de C\u00f3rdoba.<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    ACTIVIDAD Y FINANCIAMIENTO<\/strong><\/p>\n

    Rebote mensual sin recuperaci\u00f3n general<\/h1>\n

    La mejora del 11,2% frente a julio parti\u00f3 de una base reducida y convive con una ca\u00edda acumulada cercana al 9%. El comportamiento mantiene un patr\u00f3n irregular: meses de recuperaci\u00f3n seguidos por retrocesos, sin una expansi\u00f3n sostenida.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Segmento<\/strong><\/td>\nDato mensual<\/strong><\/td>\nAcumulado<\/strong><\/td>\nLectura<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Actividad total<\/td>\n+11,2% mensual<\/td>\n-9%<\/td>\nRebote desde una base baja<\/td>\n<\/tr>\n
    Departamentos<\/td>\n50,3% del total<\/td>\n+6,6%<\/td>\nMayor rotaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
    Casas y d\u00faplex<\/td>\n21,5% del total<\/td>\n-38,4%<\/td>\nMayor p\u00e9rdida de liquidez<\/td>\n<\/tr>\n
    Lotes<\/td>\n21,6% del total<\/td>\n+5,7%<\/td>\n55% de inversores<\/td>\n<\/tr>\n
    Comercial<\/td>\n6,5% del total<\/td>\nNo consolidado<\/td>\nBaja incidencia en la muestra<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    Fuente: CACIC y comunicaciones p\u00fablicas de septiembre de 2026. El acumulado comercial se excluye por diferencias entre publicaciones.<\/em><\/p>\n

    Qu\u00e9 se est\u00e1 comprando. <\/strong>Los departamentos chicos conservan la mejor absorci\u00f3n por ticket de entrada, demanda locativa y facilidad de reventa. En casas grandes y d\u00faplex de barrios abiertos, el precio debe reconocer mantenimiento, refacciones y costos futuros; de lo contrario, el plazo de venta puede extenderse considerablemente.<\/p>\n

    El cr\u00e9dito todav\u00eda no lleg\u00f3 en masa a la escriban\u00eda<\/h1>\n

    El cr\u00e9dito represent\u00f3 el 2,2% de las ventas de agosto y el 3,1% del acumulado anual, frente a un promedio hist\u00f3rico cercano al 15%. El BCRA anunci\u00f3 fondeo de hasta $2 billones en dep\u00f3sitos UVA del FGS para primera vivienda, pero el efecto depender\u00e1 de aprobaciones, tasaciones y escrituras efectivamente concretadas.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Entidad<\/strong><\/td>\nTasa publicada<\/strong><\/td>\nCondici\u00f3n principal<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Bancor<\/td>\n8,9% + UVA<\/td>\nCuenta sueldo; hasta 75% seg\u00fan condiciones<\/td>\n<\/tr>\n
    ICBC<\/td>\n6,9% + UVA<\/td>\nAcreditaci\u00f3n de sueldo<\/td>\n<\/tr>\n
    BBVA<\/td>\n7,5% + UVA<\/td>\nCuenta sueldo y condiciones promocionales<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    Para una propiedad de USD 100.000 con un pr\u00e9stamo de USD 80.000, CACIC estima una cuota inicial de $858.000 a $1.000.000 y un ingreso familiar declarado de aproximadamente $4,3 millones a $5 millones. La cuota puede parecerse a un alquiler, pero el anticipo y la demostraci\u00f3n de ingresos siguen siendo la verdadera barrera de entrada.<\/p>\n

    Fuente: BCRA y sitios oficiales de Bancor, ICBC y BBVA consultados en septiembre de 2026. Tasas sujetas a perfil y costo financiero total. <\/em><\/p>\n

    PRECIOS ALQUILERES Y RENTABILIDAD<\/strong><\/p>\n

    Valores firmes con apreciaci\u00f3n moderada<\/h1>\n

    Las referencias CACIC de septiembre mantuvieron sin cambios los valores de departamentos nuevos respecto de agosto. Frente a septiembre de 2025, las variaciones en d\u00f3lares se ubican entre 0% y 7,8%, por debajo del 13,5% interanual observado en \u00edndices de publicaciones.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Zona<\/strong><\/td>\nVenta 1 dorm.<\/strong><\/td>\nVenta 2 dorm.<\/strong><\/td>\nAlquiler 1 dorm.<\/strong><\/td>\nAlquiler 2 dorm.<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\nUSD 105.000<\/td>\nUSD 155.000<\/td>\n$700.000<\/td>\n$1.000.000<\/td>\n<\/tr>\n
    General Paz<\/td>\nUSD 83.000<\/td>\nUSD 132.000<\/td>\n$630.000<\/td>\n$900.000<\/td>\n<\/tr>\n
    Centro<\/td>\nUSD 80.000<\/td>\nUSD 110.000<\/td>\n$550.000<\/td>\n$780.000<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    Fuente: CACIC, \u00cdndice de Precios septiembre 2026. Ventas de unidades nuevas est\u00e1ndar y alquileres mensuales de referencia.<\/em><\/p>\n

    Nuevo y usado. <\/strong>La brecha no es uniforme: seg\u00fan zona y tipolog\u00eda, las referencias actuales muestran diferencias aproximadas del 15,7% al 27,5%. Altura, luz, vistas, balc\u00f3n, estado del edificio y expensas pueden modificar el resultado.<\/p>\n

    D\u00faplex y housing. <\/strong>El valor depende m\u00e1s de la calidad, infraestructura y consolidaci\u00f3n del conjunto urbano que del punto cardinal. Para tasar, deben compararse productos de la misma categor\u00eda.<\/p>\n

    Alquileres estables y crecimiento interanual desigual<\/h2>\n

    Los alquileres de departamentos permanecieron sin cambios respecto de agosto. Frente a septiembre de 2025, los alquileres de un dormitorio aumentaron entre 16,7% y 40%, mientras los de dos dormitorios lo hicieron entre 17,6% y 20%. Los gastos comunes representan aproximadamente entre 15% y 19% del alquiler de un dormitorio y entre 18,5% y 23,7% en dos dormitorios.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Zona<\/strong><\/td>\nRenta bruta 1 dormitorio<\/strong><\/td>\nRenta bruta 2 dormitorios<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\n5,16%<\/td>\n4,99%<\/td>\n<\/tr>\n
    General Paz<\/td>\n5,88%<\/td>\n5,28%<\/td>\n<\/tr>\n
    Centro<\/td>\n5,32%<\/td>\n5,49%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    La renta bruta promedio ronda el 5,45% para un dormitorio y el 5,25% para dos dormitorios. No incluye vacancia, mantenimiento, impuestos, administraci\u00f3n ni costos de entrada y salida.<\/p>\n

    Fuente: Elaboraci\u00f3n propia sobre precios, alquileres CACIC y d\u00f3lar Bancor vendedor de $1.550 al 30\/09\/2026.<\/em><\/p>\n

     <\/p>\n

    VACANCIA CONSTRUCCI\u00d3N Y OFERTA<\/strong><\/p>\n

    La vacancia exige distinguir universos<\/h1>\n

    CACIC estima una vacancia residencial del 7,4%, mientras el CPI registra 5,5% sobre inmuebles administrados por profesionales. No son cifras intercambiables, pero ambas muestran que la ocupaci\u00f3n debe gestionarse con precio, estado y costos competitivos.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Zona o formato<\/strong><\/td>\nVacancia comercial<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Mercado Norte<\/td>\n9,2%<\/td>\n<\/tr>\n
    Centro<\/td>\n8,8%<\/td>\n<\/tr>\n
    Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\n6,2%<\/td>\n<\/tr>\n
    Promedio de corredores<\/td>\n4,3%<\/td>\n<\/tr>\n
    Galer\u00edas<\/td>\n15,8%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    La presi\u00f3n se concentra en galer\u00edas y \u00e1reas con alta densidad comercial. Sostener meses de vacancia para defender el \u00faltimo tramo del precio suele ser una forma bastante cara de tener raz\u00f3n.<\/p>\n

    El costo de reposici\u00f3n volvi\u00f3 a crecer<\/h2>\n

    El ICC C\u00f3rdoba alcanz\u00f3 $1.030.327 por m\u00b2 para la vivienda social tipo: subi\u00f3 4,4% mensual y 35,6% interanual, con un aumento del 8% en la mano de obra. Es un control de razonabilidad, no un precio autom\u00e1tico de venta; el valor de mercado tambi\u00e9n depende de demanda, ubicaci\u00f3n, antig\u00fcedad, estado y plazo de absorci\u00f3n.<\/p>\n

    M\u00e1s oferta y precios pedidos todav\u00eda firmes<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Barrio<\/strong><\/td>\nMediana publicada<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Nueva C\u00f3rdoba<\/td>\nUSD 2.075\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    General Paz<\/td>\nUSD 1.731\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Cofico<\/td>\nUSD 1.481\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Alta C\u00f3rdoba<\/td>\nUSD 1.289\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Alberdi<\/td>\nUSD 1.235\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Centro<\/td>\nUSD 1.132\/m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

     <\/p>\n

    Los precios publicados de departamentos aumentaron 13,5% interanual, mientras las referencias CACIC de unidades est\u00e1ndar crecieron entre 0% y 7,8% y la actividad acumulada cay\u00f3. Publicar por encima del tramo competitivo no protege el capital: suele convertir la propiedad en comparable gratuito para que se venda otra.<\/p>\n

    Fuente: Proppies y Universidad de San Andr\u00e9s\u2013Mercado Libre, informes de agosto 2026. Son precios de oferta, no de escritura.<\/em><\/p>\n

    \u00a0<\/em><\/p>\n

    APLICACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

    Decisiones concretas para el mercado actual<\/h1>\n

    Para propietarios vendedores<\/h2>\n
      \n
    1. Definir el precio dentro del tramo competitivo de comparables, no sobre el aviso m\u00e1s optimista.<\/li>\n
    2. Revisar el posicionamiento a los 21-30 d\u00edas y preparar t\u00edtulo, planos, impuestos y documentaci\u00f3n antes de aceptar una propuesta.<\/li>\n<\/ol>\n

      Para compradores<\/h2>\n
        \n
      1. Comparar el valor con operaciones y costo de reposici\u00f3n, incorporando estado, expensas y liquidez futura.<\/li>\n
      2. Si depende de cr\u00e9dito, precalificar antes de negociar: banco, tasa, monto aprobado, anticipo y relaci\u00f3n cuota-ingreso.<\/li>\n<\/ol>\n

        Para inversores<\/h2>\n
          \n
        1. Calcular renta bruta y neta por separado, incluyendo vacancia, mantenimiento, impuestos y administraci\u00f3n.<\/li>\n
        2. Priorizar tipolog\u00edas l\u00edquidas y distinguir valorizaci\u00f3n esperada de renta efectivamente cobrada.<\/li>\n<\/ol>\n

          Para alquileres y locales<\/h2>\n
            \n
          1. Priorizar ocupaci\u00f3n frente al \u00faltimo 5% de precio pretendido y medir el costo completo de cada mes vac\u00edo.<\/li>\n
          2. En locales, evaluar per\u00edodos de gracia, escalonamiento y adecuaciones seg\u00fan rubro, flujo y plazo contractual.<\/li>\n<\/ol>\n

            Perspectiva<\/h1>\n

            El escenario base no anticipa una baja uniforme ni una suba general. Lo m\u00e1s probable es una depuraci\u00f3n: las propiedades correctamente valuadas, funcionales y documentadas rotar\u00e1n; las que dependan de expectativas, refacciones importantes o gastos elevados necesitar\u00e1n mayor descuento y tiempo.<\/p>\n

            Una recuperaci\u00f3n del cr\u00e9dito podr\u00eda mejorar primero las consultas y luego la cantidad de operaciones. El efecto sobre precios ser\u00eda posterior y selectivo, con mejor posicionamiento para departamentos de ticket medio, documentaci\u00f3n apta y buena salida locativa.<\/p>\n

            El mercado tiene valor, pero todav\u00eda le falta financiamiento. <\/strong>La oportunidad est\u00e1 en los productos que combinan ubicaci\u00f3n, funcionalidad, renta, documentaci\u00f3n y un precio de ingreso que soporte la realidad de la demanda.<\/p>\n

            Gu\u00eda para septiembre. <\/strong>Producto correcto, zona correcta, papeles correctos y precio demostrable.<\/p>\n

             <\/p>\n

            TRANSPARENCIA<\/strong><\/p>\n

            Metodolog\u00eda y fuentes<\/h1>\n

            Este informe integra estad\u00edsticas locales, datos oficiales y relevamientos sectoriales disponibles al 30 de septiembre de 2026. Se priorizan C\u00f3rdoba Capital y las operaciones informadas por CACIC y CPI; los indicadores nacionales se utilizan como contexto.<\/p>\n

            Criterios de lectura<\/h2>\n
              \n
            • Los precios CACIC son referencias para unidades est\u00e1ndar y no equivalen al promedio de todas las escrituras.<\/li>\n
            • Los valores Proppies y UdeSA\u2013Mercado Libre son publicaciones y no equivalen a precios de cierre.<\/li>\n
            • Las rentabilidades son brutas salvo indicaci\u00f3n expresa; las vacancias de CACIC y CPI corresponden a universos diferentes.<\/li>\n
            • La informaci\u00f3n impositiva, financiera y de prevenci\u00f3n de lavado debe validarse para cada operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n

              Fuentes principales<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
              Fuente<\/strong><\/td>\nContenido utilizado<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
              CACIC y CPI C\u00f3rdoba<\/td>\nActividad, precios, rentabilidad, vacancia y operaciones.<\/td>\n<\/tr>\n
              INDEC y DGEyC C\u00f3rdoba<\/td>\nIPC e \u00edndices de costos de construcci\u00f3n.<\/td>\n<\/tr>\n
              BCRA y bancos<\/td>\nUVA, fondeo hipotecario y tasas publicadas.<\/td>\n<\/tr>\n
              Proppies y UdeSA\u2013Mercado Libre<\/td>\nPrecios publicados y rentabilidad de C\u00f3rdoba.<\/td>\n<\/tr>\n
              Normativa y prensa sectorial<\/td>\nDecreto 406\/2026, UIF, La Voz, LV2, Clar\u00edn y P\u00e1gina 12.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

               <\/p>\n

              Responsabilidad<\/h2>\n

              El documento tiene finalidad informativa y no reemplaza una tasaci\u00f3n particular, un presupuesto de obra ni asesoramiento financiero, impositivo o jur\u00eddico. Cada inmueble y cada operaci\u00f3n deben analizarse de manera individual.<\/p>\n

              Facundo Aguad<\/strong><\/p>\n

              Corredor Inmobiliario CPI 2828<\/p>\n

              Aguad Bienes Ra\u00edces<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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