{"id":34232,"date":"2026-07-31T12:22:35","date_gmt":"2026-07-31T15:22:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34232"},"modified":"2026-07-31T12:27:29","modified_gmt":"2026-07-31T15:27:29","slug":"informe-de-mercado-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/informe-de-mercado-inmobiliario\/","title":{"rendered":"INFORME DE MERCADO INMOBILIARIO.-"},"content":{"rendered":"<p><strong>C\u00d3RDOBA \u2014 JULIO 2026<\/strong><\/p>\n<p><strong>M\u00e1s operaciones, precios contenidos y un mercado cada vez m\u00e1s racional<\/strong><\/p>\n<p>Facundo Aguad Bienes Ra\u00edces \u2014 CPI 2828<\/p>\n<p>Cordoba, 31 de julio de2026<\/p>\n<p><strong>Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Julio confirma una tendencia que venimos observando desde comienzos de a\u00f1o: el mercado inmobiliario muestra m\u00e1s actividad, pero todav\u00eda no atraviesa una etapa de aumentos generalizados de precios.<\/p>\n<p>Las operaciones se sostienen, la rentabilidad de los alquileres vuelve a resultar atractiva en determinados segmentos y el inversor comienza nuevamente a mirar al ladrillo como una alternativa capaz de preservar capital y generar ingresos. Sin embargo, la demanda contin\u00faa siendo selectiva y analiza con detalle cada propiedad antes de avanzar.<\/p>\n<p>Al mismo tiempo, los costos de construcci\u00f3n siguen aumentando y los desarrolladores procuran trasladar esos incrementos a los precios de venta. All\u00ed aparece una de las principales tensiones del momento: mientras la oferta intenta defender o elevar valores, los compradores todav\u00eda no convalidan cualquier precio.<\/p>\n<p>El resultado es un mercado m\u00e1s activo, pero tambi\u00e9n m\u00e1s exigente. Las propiedades correctamente valuadas encuentran interesados y concretan operaciones. Las que salen al mercado apoyadas \u00fanicamente en expectativas suelen permanecer publicadas durante per\u00edodos m\u00e1s prolongados.<\/p>\n<p>Julio no muestra un mercado en crisis ni un mercado en euforia. Muestra un mercado que comienza a funcionar nuevamente sobre fundamentos: precio, ubicaci\u00f3n, calidad, rentabilidad, financiaci\u00f3n y costo de mantenimiento.<\/p>\n<ol>\n<li><strong> M\u00e1s operaciones, pero sin un rebote generalizado de precios<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Uno de los datos m\u00e1s relevantes del mes provino de la Ciudad de Buenos Aires, donde durante junio se registraron <strong>5.990 escrituras de compraventa<\/strong>. Se trata de un volumen cercano a los mejores niveles hist\u00f3ricos para ese per\u00edodo y confirma que la actividad inmobiliaria recuper\u00f3 profundidad.<\/p>\n<p>Sin embargo, el aumento de las operaciones todav\u00eda no se traduce en una suba generalizada de los precios de cierre.<\/p>\n<p>De acuerdo con el an\u00e1lisis difundido, los valores se encuentran aproximadamente un <strong>26,7% por encima del piso nominal registrado en 2022<\/strong>, aunque la recuperaci\u00f3n resulta bastante menor cuando se descuenta la inflaci\u00f3n acumulada en d\u00f3lares. Incluso se se\u00f1ala que los precios de cierre habr\u00edan retrocedido nominalmente durante el \u00faltimo a\u00f1o.<\/p>\n<p>Esto plantea una aparente contradicci\u00f3n: si la demanda aument\u00f3, \u00bfpor qu\u00e9 los precios no reaccionan con la misma intensidad?<\/p>\n<p>La explicaci\u00f3n estar\u00eda principalmente en la oferta. En CABA todav\u00eda existen m\u00e1s de <strong>110.000 publicaciones de propiedades en venta<\/strong>, un volumen elevado que obliga a los vendedores a competir en precio, estado, ubicaci\u00f3n y condiciones comerciales.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura para C\u00f3rdoba<\/strong><\/p>\n<p>En C\u00f3rdoba observamos una din\u00e1mica semejante.<\/p>\n<p>Hay consultas, visitas y operaciones, pero la recuperaci\u00f3n no es uniforme. El comprador compara mucho, estudia alternativas y negocia antes de decidir. La existencia de una oferta amplia impide que cualquier aumento pretendido por propietarios o desarrolladores se traslade autom\u00e1ticamente al precio de cierre.<\/p>\n<p>La principal conclusi\u00f3n es sencilla:<\/p>\n<p><em>El mercado est\u00e1 vendiendo m\u00e1s, pero todav\u00eda no est\u00e1 pagando m\u00e1s.<\/em><\/p>\n<p>Esto no significa que todas las propiedades deban bajar. Significa que el precio debe guardar relaci\u00f3n con la realidad de la demanda.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li><strong> El precio publicado se acerca al precio real de cierre<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Durante los \u00faltimos a\u00f1os existi\u00f3 una brecha importante entre los valores de publicaci\u00f3n y los precios finalmente aceptados en las operaciones.<\/p>\n<p>Esa diferencia comienza a reducirse.<\/p>\n<p>Los propietarios que realmente necesitan vender comprenden que la sobrevaluaci\u00f3n no mejora el resultado. Por el contrario, suele prolongar los tiempos de comercializaci\u00f3n, desgastar la publicaci\u00f3n y hacer que el inmueble pierda atractivo frente a nuevas alternativas.<\/p>\n<p>Hoy los compradores cuentan con m\u00e1s informaci\u00f3n, comparan propiedades similares y detectan r\u00e1pidamente cuando un valor se encuentra fuera de mercado.<\/p>\n<p>En este escenario, el margen de negociaci\u00f3n contin\u00faa existiendo, pero se vuelve m\u00e1s razonable cuando la propiedad fue correctamente valuada desde el inicio.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura<\/strong><\/p>\n<p>El precio de publicaci\u00f3n dej\u00f3 de ser una expresi\u00f3n de deseo. Debe ser una herramienta comercial.<\/p>\n<p>Una propiedad bien valuada:<\/p>\n<ul>\n<li>recibe m\u00e1s consultas calificadas;<\/li>\n<li>genera visitas reales;<\/li>\n<li>reduce el tiempo de venta;<\/li>\n<li>preserva mejor su posicionamiento;<\/li>\n<li>permite negociar sin perder competitividad.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>El cartel puede sostener una expectativa; el comprador sigue haciendo cuentas.<\/em><\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li><strong> La rentabilidad inmobiliaria vuelve a ganar atractivo<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>La renta inmobiliaria recuper\u00f3 protagonismo durante 2026.<\/p>\n<p>Diversos relevamientos nacionales ubican la rentabilidad bruta anual de los departamentos destinados al alquiler entre aproximadamente <strong>5,9% y 6,8%<\/strong>, dependiendo de la ubicaci\u00f3n, la tipolog\u00eda y la fuente analizada. Una vez descontados mantenimientos, impuestos, vacancia y otros gastos, la renta neta se acercar\u00eda en muchos casos al <strong>5,5% anual<\/strong>.<\/p>\n<p>Estos valores vuelven a situar al inmueble dentro del radar de los inversores.<\/p>\n<p>Durante varios a\u00f1os, el propietario convivi\u00f3 con alquileres retrasados y valores de venta elevados en relaci\u00f3n con la renta. Actualmente, la relaci\u00f3n entre precio de compra e ingreso locativo resulta m\u00e1s equilibrada en determinados segmentos.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura para C\u00f3rdoba<\/strong><\/p>\n<p>En C\u00f3rdoba volvemos a encontrar oportunidades cercanas al 6% bruto anual, especialmente cuando coinciden tres factores:<\/p>\n<ol>\n<li>compra a un valor adecuado;<\/li>\n<li>expensas razonables;<\/li>\n<li>demanda locativa sostenida.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Los departamentos de uno y dos dormitorios bien ubicados, las oficinas seleccionadas y algunos locales comerciales pueden ofrecer rendimientos interesantes. Sin embargo, la rentabilidad debe evaluarse de manera integral.<\/p>\n<p>No alcanza con dividir el alquiler anual por el precio de compra. Tambi\u00e9n deben considerarse:<\/p>\n<ul>\n<li>per\u00edodos de vacancia;<\/li>\n<li>mantenimiento;<\/li>\n<li>impuestos;<\/li>\n<li>expensas extraordinarias;<\/li>\n<li>antig\u00fcedad del inmueble;<\/li>\n<li>liquidez futura;<\/li>\n<li>potencial de reventa.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>La rentabilidad es necesaria, pero no suficiente.<\/em><\/p>\n<p>Una buena inversi\u00f3n no es solamente la que paga un alquiler alto. Es la que combina renta, conservaci\u00f3n del capital y posibilidad de salida.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li><strong> El d\u00f3lar protege, pero el inmueble puede generar ingresos<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Otra discusi\u00f3n que volvi\u00f3 a aparecer durante julio es la p\u00e9rdida de poder adquisitivo del d\u00f3lar a lo largo del tiempo.<\/p>\n<p>Ahorrar en d\u00f3lares contin\u00faa siendo una forma de protecci\u00f3n frente a la depreciaci\u00f3n del peso argentino. Sin embargo, conservar el dinero inmovilizado no genera rendimiento y tambi\u00e9n implica una p\u00e9rdida gradual de capacidad de compra por efecto de la inflaci\u00f3n estadounidense.<\/p>\n<p>La diferencia central est\u00e1 entre preservar y hacer crecer el capital.<\/p>\n<p>El inmueble vuelve a ganar atractivo porque puede reunir dos condiciones:<\/p>\n<ul>\n<li>conservar valor en el largo plazo;<\/li>\n<li>producir una renta peri\u00f3dica.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esto no convierte autom\u00e1ticamente a cualquier propiedad en una buena inversi\u00f3n. El resultado depender\u00e1 del precio de compra, la calidad del activo, la ubicaci\u00f3n y su capacidad de generar demanda.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura<\/strong><\/p>\n<p>El verdadero desaf\u00edo ya no consiste solamente en ahorrar en d\u00f3lares.<\/p>\n<p>Consiste en lograr que esos d\u00f3lares produzcan m\u00e1s d\u00f3lares.<\/p>\n<p>En ese escenario, el ladrillo recupera relevancia como activo real, particularmente cuando se adquiere con una expectativa razonable de renta y no solamente por apego emocional o tradici\u00f3n.<\/p>\n<ol start=\"5\">\n<li><strong> El cr\u00e9dito hipotecario contin\u00faa siendo la gran variable pendiente<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>El cr\u00e9dito hipotecario volvi\u00f3 a formar parte de la conversaci\u00f3n inmobiliaria, aunque todav\u00eda no alcanza el volumen necesario para transformar completamente el mercado.<\/p>\n<p>En junio se registraron <strong>765 escrituras con hipoteca en CABA<\/strong>, lo que represent\u00f3 una ca\u00edda cercana al <strong>37% respecto del mismo mes del a\u00f1o anterior<\/strong>. A pesar de esa reducci\u00f3n, el n\u00famero total de operaciones se mantuvo elevado.<\/p>\n<p>Esto demuestra que actualmente existe actividad sostenida incluso con una participaci\u00f3n hipotecaria limitada.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n refleja que una parte importante de las operaciones se financia con ahorro previo, venta de otros activos, ayuda familiar, financiaci\u00f3n privada o acuerdos directos.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura<\/strong><\/p>\n<p>El mercado puede crecer sin cr\u00e9dito, pero dif\u00edcilmente pueda generar un verdadero salto de escala sin financiamiento hipotecario de largo plazo.<\/p>\n<p>El cr\u00e9dito cumple una funci\u00f3n que excede la operaci\u00f3n individual. Una compra financiada puede activar otras ventas encadenadas: quien vende recompra, quien recibe fondos construye o reinvierte y as\u00ed aumenta la circulaci\u00f3n dentro del mercado.<\/p>\n<p>Mientras el cr\u00e9dito contin\u00fae siendo limitado, probablemente observemos:<\/p>\n<ul>\n<li>operaciones selectivas;<\/li>\n<li>mayor protagonismo del inversor;<\/li>\n<li>ventas financiadas por desarrollistas;<\/li>\n<li>acuerdos entre particulares;<\/li>\n<li>precios contenidos.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Sin cr\u00e9dito masivo puede haber actividad. Lo que resulta m\u00e1s dif\u00edcil es que exista un boom generalizado de precios.<\/em><\/p>\n<ol start=\"6\">\n<li><strong> Construir sigue siendo m\u00e1s caro, pero el costo no determina por s\u00ed solo el valor<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Los costos de construcci\u00f3n contin\u00faan aumentando.<\/p>\n<p>Seg\u00fan datos del Colegio de Ingenieros Civiles de C\u00f3rdoba, para una vivienda tradicional de aproximadamente 150 m\u00b2 se estimaron durante el per\u00edodo analizado los siguientes valores:<\/p>\n<ul>\n<li>costo b\u00e1sico: aproximadamente <strong>$1.437.039 por m\u00b2<\/strong>;<\/li>\n<li>costo final: aproximadamente <strong>$1.802.128 por m\u00b2<\/strong>;<\/li>\n<li>variaci\u00f3n mensual: <strong>+2,9%<\/strong>;<\/li>\n<li>acumulado de 2026: <strong>+12,1%<\/strong>;<\/li>\n<li>variaci\u00f3n interanual: <strong>+24,8%<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Tambi\u00e9n los sistemas industrializados registraron incrementos. El Steel Frame se ubic\u00f3 en torno a <strong>$1.904.139 por m\u00b2<\/strong>, con una suba menor que la registrada por la construcci\u00f3n tradicional.<\/p>\n<p>El Steel Frame contin\u00faa siendo levemente m\u00e1s costoso en t\u00e9rminos nominales, aunque gana competitividad por otros atributos:<\/p>\n<ul>\n<li>previsibilidad;<\/li>\n<li>menor tiempo de obra;<\/li>\n<li>reducci\u00f3n de desperdicios;<\/li>\n<li>mayor control sobre el proceso;<\/li>\n<li>menor exposici\u00f3n a cambios prolongados de costos.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>La tensi\u00f3n del mercado<\/strong><\/p>\n<p>Los desarrolladores necesitan trasladar el incremento de materiales, mano de obra, tierra e infraestructura.<\/p>\n<p>Pero el comprador no decide en funci\u00f3n del costo del desarrollador. Decide seg\u00fan:<\/p>\n<ul>\n<li>sus ingresos;<\/li>\n<li>su disponibilidad de capital;<\/li>\n<li>la financiaci\u00f3n ofrecida;<\/li>\n<li>las alternativas existentes;<\/li>\n<li>la rentabilidad esperada;<\/li>\n<li>el precio de propiedades usadas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por eso, costo y valor de mercado no avanzan necesariamente al mismo ritmo.<\/p>\n<p><em>El costo de construcci\u00f3n ayuda a explicar el piso. La demanda determina el techo.<\/em><\/p>\n<p>En C\u00f3rdoba advertimos desarrolladores tratando de sostener o elevar precios mientras los compradores contin\u00faan sin convalidarlos plenamente. Esa tensi\u00f3n explica la importancia creciente de la financiaci\u00f3n, los descuentos por pago contado y las condiciones especiales de compra.<\/p>\n<ol start=\"7\">\n<li><strong> Las expensas se convierten en una variable decisiva<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Las expensas dejaron de ser un gasto secundario.<\/p>\n<p>En C\u00f3rdoba, el promedio informado para junio fue de aproximadamente <strong>$141.126 mensuales<\/strong>, con un incremento interanual del <strong>18,5%<\/strong>. El desarrollo de la informaci\u00f3n period\u00edstica se\u00f1ala, adem\u00e1s, una reducci\u00f3n del <strong>6,9% respecto de mayo<\/strong>, aunque el t\u00edtulo original presentaba una inconsistencia sobre este punto.<\/p>\n<p>Tomando el dato desarrollado en la nota, C\u00f3rdoba habr\u00eda sido la \u00fanica de las principales plazas relevadas donde las expensas disminuyeron en t\u00e9rminos mensuales.<\/p>\n<p>M\u00e1s all\u00e1 de esa variaci\u00f3n puntual, lo importante es el peso que tienen sobre la decisi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n<p><strong>Para el comprador<\/strong><\/p>\n<p>Una expensa elevada incrementa el costo mensual de uso y puede disminuir la capacidad para afrontar una cuota hipotecaria.<\/p>\n<p><strong>Para el inquilino<\/strong><\/p>\n<p>El gasto total de vivienda no est\u00e1 compuesto \u00fanicamente por el alquiler. Una expensa alta puede dejar una unidad fuera de presupuesto, aunque el canon parezca razonable.<\/p>\n<p><strong>Para el inversor<\/strong><\/p>\n<p>Las expensas reducen la rentabilidad efectiva, particularmente durante per\u00edodos de vacancia o cuando existen gastos extraordinarios.<\/p>\n<p><strong>Para el vendedor<\/strong><\/p>\n<p>Un edificio costoso necesita compensar esa desventaja con un precio m\u00e1s competitivo.<\/p>\n<p>El relevamiento tambi\u00e9n se\u00f1ala que cerca del <strong>17% de los propietarios del pa\u00eds mantiene deuda de expensas<\/strong>. La morosidad afecta el funcionamiento del consorcio, demora reparaciones y puede deteriorar progresivamente el edificio.<\/p>\n<p>M\u00e1s del 75% de los gastos comunes se concentra en personal, mantenimiento, abonos y servicios p\u00fablicos. Esto limita la posibilidad de reducir costos sin afectar la calidad de funcionamiento.<\/p>\n<p><em>La expensa forma parte del precio real de una propiedad.<\/em><\/p>\n<ol start=\"8\">\n<li><strong> Independizarse requiere mirar el costo completo de la vivienda<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>El acceso a la vivienda contin\u00faa siendo uno de los grandes desaf\u00edos para los j\u00f3venes.<\/p>\n<p>Los estudios referidos a CABA muestran que el alquiler de un monoambiente debe analizarse junto con:<\/p>\n<ul>\n<li>dep\u00f3sito;<\/li>\n<li>primer mes;<\/li>\n<li>expensas;<\/li>\n<li>servicios;<\/li>\n<li>internet;<\/li>\n<li>mudanza;<\/li>\n<li>mobiliario;<\/li>\n<li>electrodom\u00e9sticos;<\/li>\n<li>fondo para imprevistos.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aunque esos valores no pueden trasladarse directamente a C\u00f3rdoba, la tendencia es similar: independizarse requiere cada vez m\u00e1s planificaci\u00f3n y una mayor proporci\u00f3n de los ingresos.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura para C\u00f3rdoba<\/strong><\/p>\n<p>Los departamentos peque\u00f1os contin\u00faan teniendo buena demanda, especialmente en Nueva C\u00f3rdoba, General Paz, Centro, Alberdi y zonas vinculadas con universidades, actividad profesional y transporte.<\/p>\n<p>Pero el inquilino ya no eval\u00faa solamente el alquiler.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n analiza:<\/p>\n<ul>\n<li>expensas;<\/li>\n<li>conectividad;<\/li>\n<li>costo de transporte;<\/li>\n<li>estado del departamento;<\/li>\n<li>eficiencia de los servicios;<\/li>\n<li>posibilidades de actualizaci\u00f3n;<\/li>\n<li>gastos de ingreso.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esto beneficia especialmente a las unidades funcionales, bien ubicadas y con costos mensuales previsibles.<\/p>\n<p>Una propiedad m\u00e1s barata pero alejada o con expensas elevadas puede terminar costando lo mismo que otra mejor ubicada.<\/p>\n<p><em>El valor publicado inicia la b\u00fasqueda. El costo total define si la vivienda puede sostenerse.<\/em><\/p>\n<ol start=\"9\">\n<li><strong> Vacancia comercial: no falta demanda, sobra producto mal posicionado<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>El relevamiento de locales comerciales realizado por CaCIC mostr\u00f3 una vacancia promedio cercana al <strong>4,2%<\/strong>, con mayores niveles en sectores como Centro, Mercado Norte, avenida Sabattini y corredor Col\u00f3n.<\/p>\n<p>El dato no muestra un colapso general del comercio. Muestra una demanda selectiva.<\/p>\n<p>Los locales con buena visibilidad, superficie eficiente, estado adecuado y un alquiler coherente contin\u00faan encontrando interesados. En cambio, los inmuebles con precios elevados, escasa adaptaci\u00f3n, altos costos o ubicaciones debilitadas pueden permanecer vac\u00edos durante m\u00e1s tiempo.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura<\/strong><\/p>\n<p>El mercado comercial tambi\u00e9n se volvi\u00f3 m\u00e1s profesional.<\/p>\n<p>Hoy importan tanto la ubicaci\u00f3n como la posibilidad real de que la actividad sea rentable.<\/p>\n<p>Un local puede estar sobre una avenida reconocida y, aun as\u00ed, quedar fuera de mercado si el alquiler, las expensas, los impuestos o el costo de adaptaci\u00f3n no guardan relaci\u00f3n con la facturaci\u00f3n potencial del negocio.<\/p>\n<p>La vacancia no siempre es ausencia de demanda. Muchas veces es falta de coincidencia entre producto, precio y condiciones.<\/p>\n<ol start=\"10\">\n<li><strong> La inversi\u00f3n redefine el mapa de crecimiento urbano<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>La inversi\u00f3n inmobiliaria contin\u00faa expandi\u00e9ndose hacia \u00e1reas con tierra disponible, infraestructura y planificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>A nivel nacional, los permisos de construcci\u00f3n superaron los <strong>312.000 tr\u00e1mites<\/strong>, equivalentes a aproximadamente <strong>85 millones de metros cuadrados<\/strong>, y C\u00f3rdoba represent\u00f3 cerca del 9% del total informado.<\/p>\n<p>El crecimiento urbano ya no depende solamente de la extensi\u00f3n geogr\u00e1fica. Cada vez importa m\u00e1s la calidad de la infraestructura que acompa\u00f1a los proyectos:<\/p>\n<ul>\n<li>accesos;<\/li>\n<li>servicios;<\/li>\n<li>espacios verdes;<\/li>\n<li>seguridad;<\/li>\n<li>conectividad;<\/li>\n<li>equipamiento comercial;<\/li>\n<li>instituciones educativas;<\/li>\n<li>planificaci\u00f3n de largo plazo.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Nuestra lectura para C\u00f3rdoba<\/strong><\/p>\n<p>Sectores como Manantiales, Docta, Valle Escondido y Siete Soles muestran distintas formas de expansi\u00f3n urbana.<\/p>\n<p>Manantiales, en particular, dej\u00f3 de ser una zona perif\u00e9rica en formaci\u00f3n para convertirse en un sector consolidado, con barrios, vivienda colectiva, comercio, educaci\u00f3n y servicios.<\/p>\n<p>La competencia entre desarrollos ya no se limita al valor del lote o a los metros cuadrados construidos.<\/p>\n<p>Hoy se compite por calidad de vida.<\/p>\n<p><em>Las personas no compran solamente una propiedad. Tambi\u00e9n eligen un entorno y una manera de vivir.<\/em><\/p>\n<ol start=\"11\">\n<li><strong> De los metros cuadrados a la experiencia<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Durante julio apareci\u00f3 una reflexi\u00f3n interesante vinculada con los cambios en los h\u00e1bitos de consumo: muchas personas destinan una proporci\u00f3n creciente de sus ingresos a viajes, bienestar, deporte, gastronom\u00eda y experiencias.<\/p>\n<p>No significa que la vivienda propia haya dejado de ser importante.<\/p>\n<p>En numerosos casos, la postergaci\u00f3n de la compra no es una elecci\u00f3n cultural, sino una consecuencia de la falta de cr\u00e9dito, los ingresos insuficientes o la dificultad para reunir el capital inicial.<\/p>\n<p>Sin embargo, el cambio de prioridades s\u00ed tiene consecuencias inmobiliarias.<\/p>\n<p>El comprador o inquilino actual valora:<\/p>\n<ul>\n<li>tiempo;<\/li>\n<li>comodidad;<\/li>\n<li>espacios verdes;<\/li>\n<li>seguridad;<\/li>\n<li>cercan\u00eda;<\/li>\n<li>servicios;<\/li>\n<li>conectividad;<\/li>\n<li>espacios comunes realmente utilizables;<\/li>\n<li>equilibrio entre vivienda y calidad de vida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El mercado inmobiliario ya no puede limitarse a ofrecer superficie.<\/p>\n<p>Debe ofrecer una experiencia de uso.<\/p>\n<p>Los desarrollos que comprendan esta transformaci\u00f3n tendr\u00e1n una ventaja concreta. Los amenities sin utilidad, los espacios mal planificados o los costos comunes excesivos perder\u00e1n atractivo frente a propuestas m\u00e1s simples, eficientes y coherentes.<\/p>\n<ol start=\"12\">\n<li><strong> La inversi\u00f3n inmobiliaria busca nuevas herramientas<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Durante 2026 tambi\u00e9n comenzaron a ganar visibilidad nuevas formas de inversi\u00f3n en real estate.<\/p>\n<p>Entre ellas aparecen:<\/p>\n<ul>\n<li>fondos inmobiliarios;<\/li>\n<li>REIT;<\/li>\n<li>tokenizaci\u00f3n;<\/li>\n<li>fideicomisos;<\/li>\n<li>financiaci\u00f3n colectiva;<\/li>\n<li>hipotecas privadas;<\/li>\n<li>esquemas de renta administrada.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El lanzamiento del primer REIT argentino, que habr\u00eda reunido aproximadamente <strong>USD 45 millones y m\u00e1s de 3.500 inversores<\/strong>, es una se\u00f1al relevante.<\/p>\n<p>M\u00e1s all\u00e1 del resultado particular del instrumento, muestra que el mercado de capitales vuelve a interesarse por el ladrillo.<\/p>\n<p>Esto permite que inversores con distintos niveles de capital accedan a carteras inmobiliarias sin comprar una propiedad completa y abre la posibilidad de dotar al sector de mayor liquidez y profundidad.<\/p>\n<p><strong>Nuestra lectura<\/strong><\/p>\n<p>Para C\u00f3rdoba, la ense\u00f1anza no consiste en copiar autom\u00e1ticamente modelos desarrollados para Buenos Aires.<\/p>\n<p>Consiste en comprender la tendencia.<\/p>\n<p>El inmueble vuelve a ser le\u00eddo como un activo financiero capaz de:<\/p>\n<ul>\n<li>preservar valor;<\/li>\n<li>producir renta;<\/li>\n<li>integrarse a veh\u00edculos colectivos;<\/li>\n<li>profesionalizar su administraci\u00f3n;<\/li>\n<li>atraer capital institucional.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La industria inmobiliaria necesitar\u00e1 cada vez m\u00e1s conocimientos financieros, datos, transparencia y capacidad para estructurar proyectos.<\/p>\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>Julio confirma que el mercado inmobiliario est\u00e1 entrando en una etapa de mayor madurez.<\/p>\n<p>Las operaciones aumentan, pero los precios todav\u00eda no acompa\u00f1an con la misma intensidad. La renta mejora, aunque debe analizarse en t\u00e9rminos netos. Los costos de construcci\u00f3n contin\u00faan creciendo, pero la demanda no siempre permite trasladarlos. El cr\u00e9dito vuelve a aparecer, aunque todav\u00eda no alcanza una escala suficiente. Las expensas, el mantenimiento y la calidad urbana pasan a ocupar un lugar central en las decisiones.<\/p>\n<p>No estamos frente a un mercado detenido.<\/p>\n<p>Tampoco frente a un nuevo boom.<\/p>\n<p>Estamos frente a un mercado m\u00e1s racional.<\/p>\n<p>El comprador compara.<br \/>\nEl vendedor compite.<br \/>\nEl desarrollador necesita financiar.<br \/>\nEl inversor vuelve a calcular la renta.<br \/>\nEl inquilino analiza el costo total.<\/p>\n<p>En este contexto, las mejores oportunidades no necesariamente ser\u00e1n las propiedades m\u00e1s baratas ni los proyectos m\u00e1s llamativos. Ser\u00e1n aquellos activos capaces de combinar correctamente:<\/p>\n<ul>\n<li>precio;<\/li>\n<li>ubicaci\u00f3n;<\/li>\n<li>calidad;<\/li>\n<li>demanda;<\/li>\n<li>rentabilidad;<\/li>\n<li>financiaci\u00f3n;<\/li>\n<li>bajo costo de mantenimiento;<\/li>\n<li>potencial de valorizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Los precios no parecen encaminados hacia una baja generalizada, porque el costo de reposici\u00f3n contin\u00faa siendo elevado y existe actividad. Pero tampoco existen fundamentos suficientes para esperar aumentos autom\u00e1ticos mientras el cr\u00e9dito siga limitado y la oferta permanezca amplia.<\/p>\n<p>El escenario m\u00e1s probable contin\u00faa siendo el de <strong>operaciones selectivas, valores contenidos y diferencias cada vez mayores entre los buenos productos y aquellos que no logran adaptarse al mercado<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>El mercado inmobiliario dej\u00f3 de premiar las expectativas y volvi\u00f3 a premiar el valor real.<\/strong><\/p>\n<p>Facundo Aguad<\/p>\n<p>CPI &#8211; 2828<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>C\u00d3RDOBA \u2014 JULIO 2026 M\u00e1s operaciones, precios contenidos y un mercado cada vez m\u00e1s racional Facundo Aguad Bienes Ra\u00edces \u2014 CPI 2828 Cordoba, 31 de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":34233,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-34232","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-el-experto-inmobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34232","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34232"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34232\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34234,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34232\/revisions\/34234"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/34233"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34232"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34232"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34232"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}