{"id":34201,"date":"2026-06-12T11:31:29","date_gmt":"2026-06-12T14:31:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34201"},"modified":"2026-06-12T11:31:29","modified_gmt":"2026-06-12T14:31:29","slug":"menos-impuestos-para-el-ladrillo-que-cambia-con-ganancias-en-alquileres-y-venta-de-inmuebles-desde-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/menos-impuestos-para-el-ladrillo-que-cambia-con-ganancias-en-alquileres-y-venta-de-inmuebles-desde-2026\/","title":{"rendered":"Menos impuestos para el ladrillo: qu\u00e9 cambia con Ganancias en alquileres y venta de inmuebles desde 2026."},"content":{"rendered":"<p><em>El mercado inmobiliario argentino acaba de recibir una de las noticias fiscales m\u00e1s relevantes de los \u00faltimos a\u00f1os.<\/em><\/p>\n<p>Cordoba,\u00a0 12\/06\/2026.<\/p>\n<p>La reglamentaci\u00f3n del Decreto 406\/2026, publicada el 1\u00b0 de junio de 2026, termin\u00f3 de ordenar el nuevo esquema impositivo previsto por la Ley 27.802, estableciendo beneficios fiscales para determinados alquileres de vivienda y operaciones de venta de inmuebles.<\/p>\n<p><strong>Desde 2026, alquilar vivienda y vender determinados inmuebles puede implicar una menor carga en el Impuesto a las Ganancias para personas humanas.<\/strong><\/p>\n<p>Ahora bien, como suele pasar en Argentina, el t\u00edtulo entusiasma, pero la letra chica manda. Vamos a entender qu\u00e9 cambia realmente.<\/p>\n<p>Primero: no todo naci\u00f3 en junio<\/p>\n<p>Hay una aclaraci\u00f3n importante.<\/p>\n<p>El cambio vinculado al tratamiento fiscal de la venta de inmuebles ya hab\u00eda sido incorporado previamente por la Ley 27.802, dentro del paquete de reformas aprobado a comienzos de 2026.<\/p>\n<p>Lo que ocurri\u00f3 el 1\u00b0 de junio de 2026 fue la publicaci\u00f3n del Decreto 406\/2026, que termin\u00f3 de reglamentar c\u00f3mo se aplica el beneficio, aclarando:<\/p>\n<ul>\n<li>desde cu\u00e1ndo rige;<\/li>\n<li>qu\u00e9 operaciones alcanza;<\/li>\n<li>cu\u00e1ndo se considera configurada la venta;<\/li>\n<li>y c\u00f3mo deben interpretarse ciertos casos particulares.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El cambio legal vino antes. En junio se reglament\u00f3 su aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica.<\/p>\n<p>Y esto es importante porque los efectos fiscales se computan desde el 1\u00b0 de enero de 2026.<\/p>\n<p>Los alquileres de vivienda quedan exentos de Ganancias<\/p>\n<p>La principal novedad para propietarios es que las rentas provenientes del alquiler de inmuebles destinados a vivienda, o \u201ccasa-habitaci\u00f3n\u201d, quedan exentas del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.<\/p>\n<p><u>\u00bfQu\u00e9 se considera \u201ccasa-habitaci\u00f3n\u201d?<\/u><\/p>\n<p>\u201cUn inmueble destinado a vivienda \u00fanica, familiar y de ocupaci\u00f3n permanente del sujeto que lo habita.\u201d<\/p>\n<p>Traducido al lenguaje inmobiliario: si el inquilino vive all\u00ed de forma permanente, la exenci\u00f3n aplica.<\/p>\n<p>Ejemplos t\u00edpicos:<\/p>\n<ul>\n<li>Departamento en Nueva C\u00f3rdoba alquilado a una pareja para vivir.<\/li>\n<li>Casa en Zona Norte destinada a vivienda familiar.<\/li>\n<li>Departamento en General Paz con contrato residencial tradicional.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En cambio, pueden tener otro tratamiento fiscal:<\/p>\n<ul>\n<li>alquileres temporarios;<\/li>\n<li>oficinas;<\/li>\n<li>locales comerciales;<\/li>\n<li>uso profesional;<\/li>\n<li>explotaciones tur\u00edsticas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>No hay l\u00edmite en la cantidad de propiedades<\/p>\n<p>Uno de los puntos m\u00e1s fuertes del nuevo esquema es este: no existe tope de cantidad de inmuebles afectados a vivienda permanente.<\/p>\n<p>Es decir:<\/p>\n<ul>\n<li>1 propiedad: exenta;<\/li>\n<li>3 propiedades: exentas;<\/li>\n<li>8 propiedades: tambi\u00e9n alcanzadas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Siempre que el propietario sea persona humana o sucesi\u00f3n indivisa y el destino sea habitacional permanente.<\/p>\n<p>Se busca incentivar que m\u00e1s inmuebles ingresen al mercado locativo tradicional.<\/p>\n<p><u>\u00bfQu\u00e9 pasa con contratos firmados antes de 2026?<\/u><\/p>\n<p>Otra buena noticia para propietarios: la exenci\u00f3n aplica sobre las rentas devengadas desde el 1\u00b0 de enero de 2026, sin importar cu\u00e1ndo se firm\u00f3 el contrato.<\/p>\n<p>\u201cUn contrato firmado en 2024 o 2025 tambi\u00e9n puede quedar alcanzado por el beneficio desde 2026.\u201d<\/p>\n<p><u>\u00bfQu\u00e9 cambia con la venta de inmuebles?<\/u><\/p>\n<p>Este punto requiere una aclaraci\u00f3n importante porque hab\u00eda bastante confusi\u00f3n.<\/p>\n<p>Hasta 2017<\/p>\n<p>En t\u00e9rminos generales, las personas humanas que vend\u00edan inmuebles no tributaban Ganancias sobre la diferencia de valor, aunque pod\u00eda corresponder el ITI del 1,5%, salvo excepciones.<\/p>\n<p>Desde 2018<\/p>\n<p>Con la reforma tributaria de la Ley 27.430 apareci\u00f3 el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia inmobiliaria para determinados inmuebles adquiridos desde el 1\u00b0 de enero de 2018.<\/p>\n<p>Esto afectaba muchas operaciones de inversi\u00f3n patrimonial.<\/p>\n<p>Lo que cambia en 2026<\/p>\n<p>La Ley 27.802 introduce un tratamiento exentivo sobre determinados resultados de venta de inmuebles y el Decreto 406\/2026 termina de reglamentar su aplicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La exenci\u00f3n alcanza operaciones realizadas desde el 1\u00b0 de enero de 2026 y comprende:<\/p>\n<ul>\n<li>escrituras traslativas de dominio;<\/li>\n<li>entrega de posesi\u00f3n;<\/li>\n<li>cesiones de boletos de compraventa;<\/li>\n<li>compromisos similares.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u201cLa venta queda configurada con la escritura o la entrega de posesi\u00f3n, lo que suceda primero.\u201d<\/p>\n<p>Este punto es especialmente importante para emprendimientos financiados, desarrollos en pozo, operaciones al boleto y cesiones de derechos, un formato muy habitual en C\u00f3rdoba.<\/p>\n<p>Atenci\u00f3n: no es igual para todos<\/p>\n<p>Ac\u00e1 conviene ser serios.<\/p>\n<p>El beneficio no necesariamente aplica igual para cualquier caso. Habr\u00e1 que analizar especialmente situaciones de desarrolladores, sociedades, fideicomisos, actividad inmobiliaria habitual y operaciones de volumen.<\/p>\n<p>No es lo mismo el propietario que vende una inversi\u00f3n patrimonial que quien realiza actividad inmobiliaria organizada.<\/p>\n<p>Cada situaci\u00f3n merece revisi\u00f3n contable y tributaria.<\/p>\n<p><u>Un punto clave para empresas<\/u><\/p>\n<p>El decreto tambi\u00e9n establece una limitaci\u00f3n. Cuando el locador sea una persona humana exenta, pero el inquilino sea una empresa, esa empresa no podr\u00e1 deducir el alquiler abonado en Ganancias.<\/p>\n<p>El beneficio fiscal no opera para ambos lados al mismo tiempo.<\/p>\n<p>Por eso, el mayor impacto probablemente se vea en el mercado residencial tradicional, m\u00e1s que en oficinas o alquiler corporativo.<\/p>\n<p>\u00bfQu\u00e9 impacto puede tener en C\u00f3rdoba?<\/p>\n<p>Desde una mirada inmobiliaria, el efecto puede ser relevante.<\/p>\n<ol>\n<li>Mejora la rentabilidad neta<\/li>\n<\/ol>\n<p>En C\u00f3rdoba, la renta residencial suele ubicarse entre 5% y 7% anual, dependiendo de barrio, ticket y producto.<\/p>\n<p><em>\u201cMenor presi\u00f3n fiscal significa mejor retorno neto para el propietario.\u201d<\/em><\/p>\n<p>No hace milagros, pero mejora bastante la cuenta fina.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>M\u00e1s incentivo para alquilar<\/li>\n<\/ol>\n<p>Muchos propietarios que ten\u00edan inmuebles vac\u00edos o estaban dudando entre vender o alquilar podr\u00edan reconsiderar el escenario. M\u00e1s rentabilidad implica m\u00e1s incentivo a poner propiedades en el mercado.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>Puede volver el inversor chico<\/li>\n<\/ol>\n<p>El cl\u00e1sico inversor argentino de \u201ccompro un departamento para alquilar\u201d ven\u00eda golpeado por costos, inflaci\u00f3n, regulaci\u00f3n y presi\u00f3n tributaria.<\/p>\n<p>Este cambio vuelve a poner al ladrillo como alternativa seria de inversi\u00f3n patrimonial.<\/p>\n<p>Nuestra mirada desde C\u00f3rdoba Capital<\/p>\n<p>Creemos que esta medida puede beneficiar especialmente zonas con fuerte demanda locativa:<\/p>\n<ul>\n<li>Nueva C\u00f3rdoba;<\/li>\n<li>General Paz;<\/li>\n<li>Centro;<\/li>\n<li>Alberdi;<\/li>\n<li>Cerro de las Rosas;<\/li>\n<li>Villa Belgrano;<\/li>\n<li>Zona Norte.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pero hay algo que sigue siendo igual de importante: la rentabilidad no depende solo de pagar menos impuestos.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n importan:<\/p>\n<ul>\n<li>ubicaci\u00f3n;<\/li>\n<li>demanda real;<\/li>\n<li>expensas;<\/li>\n<li>vacancia;<\/li>\n<li>calidad constructiva;<\/li>\n<li>liquidez futura;<\/li>\n<li>precio de entrada.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Porque un inmueble mal elegido sigue siendo un mal negocio, aunque tenga ventaja fiscal.<\/em><\/p>\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n<p>El Decreto 406\/2026, publicado el 1\u00b0 de junio, no cre\u00f3 el beneficio fiscal, pero s\u00ed termin\u00f3 de reglamentar un cambio importante introducido por la Ley 27.802, ordenando c\u00f3mo se aplica el nuevo tratamiento sobre alquileres y determinadas ventas inmobiliarias.<\/p>\n<p>La combinaci\u00f3n de exenci\u00f3n de Ganancias en alquileres de vivienda y mejora del tratamiento fiscal en venta de inmuebles vuelve a mejorar la ecuaci\u00f3n del ladrillo como inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>Y en un mercado inmobiliario que empieza a mostrar se\u00f1ales de recuperaci\u00f3n, eso no es un dato menor.<\/p>\n<p>Importante: La aplicaci\u00f3n concreta del beneficio depender\u00e1 de cada situaci\u00f3n particular y del cumplimiento de los requisitos legales y fiscales vigentes.<\/p>\n<p><strong>Facundo Aguad<\/strong><br \/>\n<strong>Corredor Inmobiliario<\/strong><br \/>\n<strong>Aguad Bienes Ra\u00edces<\/strong><\/p>\n<p><em>Nota: Esta publicaci\u00f3n tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento contable, impositivo ni legal. Para casos particulares, recomendamos consultar con un contador o asesor tributario.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El mercado inmobiliario argentino acaba de recibir una de las noticias fiscales m\u00e1s relevantes de los \u00faltimos a\u00f1os. Cordoba,\u00a0 12\/06\/2026. 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