{"id":34189,"date":"2026-05-29T17:53:15","date_gmt":"2026-05-29T20:53:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34189"},"modified":"2026-05-30T08:13:33","modified_gmt":"2026-05-30T11:13:33","slug":"mayo-2026-mas-movimiento-menos-euforia-y-un-mercado-que-empezo-a-elegir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/mayo-2026-mas-movimiento-menos-euforia-y-un-mercado-que-empezo-a-elegir\/","title":{"rendered":"Mayo 2026: m\u00e1s movimiento, menos euforia y un mercado que empez\u00f3 a elegir."},"content":{"rendered":"
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El inmobiliario cordob\u00e9s dej\u00f3 atr\u00e1s la par\u00e1lisis, pero todav\u00eda est\u00e1 lejos del boom. Hay consultas, aparecen compradores y el usado vuelve a mostrar oportunidades, aunque el bolsillo sigue jugando con freno de mano.<\/em><\/span><\/h3>\n

C\u00f3rdoba, 30 de\u00a0 mayo de 2026.<\/strong><\/p>\n

Durante a\u00f1os el mercado inmobiliario pareci\u00f3 vivir esperando un milagro: que volviera fuerte el cr\u00e9dito hipotecario.<\/strong><\/p>\n

Como si sin bancos prestando masivamente no pudiera pasar absolutamente nada.<\/p>\n

Sin embargo, mayo dej\u00f3 una se\u00f1al bastante clara: el mercado empez\u00f3 a moverse aun sin financiamiento fuerte, aunque de una manera mucho m\u00e1s selectiva y racional.<\/strong><\/p>\n

No estamos frente a un boom.<\/p>\n

Pero tampoco frente a un mercado frenado.<\/p>\n

Estamos viendo algo distinto: Un mercado que empez\u00f3 a filtrar.<\/strong><\/p>\n

Y eso cambia bastante las reglas del juego.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 est\u00e1 pasando realmente?<\/h2>\n

En calle se nota algo que hace un tiempo costaba encontrar:\u00a0hay consultas.<\/strong><\/p>\n

Se muestran propiedades. Aparecen compradores. Hay llamados. Se reactivaron decisiones que ven\u00edan postergadas.<\/p>\n

Ahora bien, tampoco hay que confundirse: M\u00e1s consultas no significa autom\u00e1ticamente m\u00e1s cierres.<\/strong><\/p>\n

El comprador actual se volvi\u00f3 mucho m\u00e1s anal\u00edtico.<\/p>\n

Mira m\u00e1s.
Compara m\u00e1s.
Negocia m\u00e1s.<\/p>\n

Y tiene mucho menos margen para equivocarse.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9?<\/p>\n

Porque hay una realidad econ\u00f3mica que todav\u00eda no termina de acomodarse en el bolsillo de la gente.<\/p>\n

Mientras algunos indicadores macroecon\u00f3micos muestran mayor estabilidad, muchas familias todav\u00eda sienten presi\u00f3n sobre ingresos, empleo y costos fijos.<\/p>\n

Una encuesta de la consultora Synopsis<\/strong>, publicada por Infobae, dej\u00f3 un dato interesante: para buena parte de la poblaci\u00f3n, la percepci\u00f3n econ\u00f3mica todav\u00eda es de recesi\u00f3n<\/strong>, aun cuando algunos indicadores agregados muestran cierta mejora.<\/p>\n

Traducido al inmobiliario: La macro empez\u00f3 a ordenarse m\u00e1s r\u00e1pido que el humor econ\u00f3mico de las personas.<\/strong><\/p>\n

Y eso pesa much\u00edsimo en un mercado donde las operaciones no se hacen solamente con n\u00fameros, sino tambi\u00e9n con confianza.<\/p>\n

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Un mercado que empez\u00f3 a filtrar<\/h2>\n

Ya no alcanza con publicar.<\/p>\n

Ya no alcanza con esperar.<\/p>\n

El mercado volvi\u00f3 a distinguir entre producto y producto.<\/p>\n

El relevamiento de CaCIC C\u00f3rdoba de mayo 2026<\/strong> muestra una fotograf\u00eda bastante alineada con lo que se ve en la pr\u00e1ctica.<\/p>\n

El nivel de consultas para ventas fue valuado por inmobiliarias en 5 sobre 10<\/strong>, alquileres 6 sobre 10<\/strong> y locales comerciales 8 sobre 10<\/strong>, manteni\u00e9ndose sin grandes variaciones respecto del mes anterior.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 significa esto?<\/p>\n

Que el mercado se mueve.<\/p>\n

Pero no se mueve todo.<\/p>\n

Hoy hay algo muy claro.<\/p>\n

Se vende:<\/h3>\n

Lo bien ubicado
Lo bien presentado
Lo correctamente tasado
Productos l\u00edquidos
Tickets medios (hasta USD 60.000 \/ USD 120.000 aprox.)<\/p>\n

Se frena:<\/h3>\n

\u00a0Lo sobrevalorado
\u00a0Inmuebles con mucho trabajo pendiente
\u00a0Tickets altos sin financiaci\u00f3n
\u00a0Productos demasiado espec\u00edficos<\/p>\n

En otras palabras: El mercado dej\u00f3 de perdonar errores de precio.<\/strong><\/p>\n

Antes una propiedad cara pod\u00eda esperar.<\/p>\n

Hoy puede pasar meses publicada, confundiendo visitas con oportunidades.<\/p>\n

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El usado vuelve a mostrar oportunidades<\/h2>\n

Uno de los datos m\u00e1s interesantes del informe de CaCIC es la brecha cercana al 20% entre inmuebles nuevos y usados en C\u00f3rdoba<\/strong>.<\/p>\n

Y eso vuelve a poner arriba de la mesa algo que venimos viendo hace meses: El usado bien comprado volvi\u00f3 a ser competitivo.<\/strong><\/p>\n

Tomemos algunos ejemplos de referencia:<\/p>\n

Departamento nuevo de un dormitorio<\/h3>\n
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  • Nueva C\u00f3rdoba:<\/strong> USD 105.000<\/li>\n
  • General Paz:<\/strong> USD 83.000<\/li>\n
  • Centro:<\/strong> USD 80.000<\/li>\n<\/ul>\n

    Departamento usado (+\/- 20 a\u00f1os)<\/h3>\n
      \n
    • Nueva C\u00f3rdoba:<\/strong> USD 85.000<\/li>\n
    • General Paz:<\/strong> USD 70.000<\/li>\n
    • Centro:<\/strong> USD 58.000<\/li>\n<\/ul>\n

      Para quien tiene d\u00f3lares y paciencia para negociar, reapareci\u00f3 algo que durante mucho tiempo estuvo bastante ausente: Margen de oportunidad.<\/strong><\/p>\n

      \n

      C\u00f3rdoba tambi\u00e9n empez\u00f3 a cambiar su mapa de precios<\/h2>\n

      Relevamientos privados del mercado inmobiliario cordob\u00e9s muestran otro fen\u00f3meno interesante: La ciudad empieza a exhibir brechas superiores al 100% entre algunos polos inmobiliarios.<\/strong><\/p>\n

      Mientras sectores m\u00e1s accesibles siguen mostrando precios relativamente competitivos, barrios premium y nuevos desarrollos del noroeste y sur privado contin\u00faan consolidando valores mucho m\u00e1s altos.<\/p>\n

      Esto confirma algo que se viene profundizando: C\u00f3rdoba ya no tiene un \u00fanico centro inmobiliario.<\/strong><\/p>\n

      Hoy existen nuevas centralidades.<\/p>\n

      Nueva C\u00f3rdoba<\/strong> sigue siendo dominante.<\/p>\n

      General Paz<\/strong> ya dej\u00f3 de ser promesa para transformarse en una plaza consolidada.<\/p>\n

      G\u00fcemes<\/strong> mantiene atractivo.<\/p>\n

      El noroeste premium<\/strong> contin\u00faa fuerte.<\/p>\n

      Y barrios vinculados a desarrollos privados del sur siguen ganando protagonismo.<\/p>\n

      La ubicaci\u00f3n siempre import\u00f3.<\/p>\n

      Pero hoy importa m\u00e1s que nunca.<\/p>\n

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      El cr\u00e9dito hipotecario sigue siendo la gran deuda pendiente<\/h2>\n

      El gran motor que todav\u00eda no termina de arrancar es el cr\u00e9dito.<\/p>\n

      Los datos del Colegio de Escribanos de CABA<\/strong> muestran una se\u00f1al clara:<\/p>\n

      En abril hubo 5.472 escrituras<\/strong>, pr\u00e1cticamente iguales al mismo mes del a\u00f1o pasado.<\/p>\n

      Pero las operaciones con hipoteca cayeron casi un 49% interanual<\/strong>.<\/p>\n

      Traducido: El mercado se est\u00e1 moviendo m\u00e1s por ahorristas, inversores y reacomodamiento patrimonial que por financiamiento masivo.<\/strong><\/p>\n

      Todav\u00eda no hay un cr\u00e9dito hipotecario lo suficientemente profundo como para generar un salto fuerte de demanda.<\/p>\n

      Y eso limita especialmente al comprador de clase media.<\/p>\n

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      El dato que muchos todav\u00eda no est\u00e1n mirando: la construcci\u00f3n<\/h2>\n

      Mientras el mercado usado todav\u00eda muestra oportunidades, el nuevo enfrenta otro desaf\u00edo: Construir sigue siendo caro en d\u00f3lares.<\/strong><\/p>\n

      El costo de construcci\u00f3n elevado empez\u00f3 a frenar nuevos lanzamientos.<\/p>\n

      En Buenos Aires ya aparecen se\u00f1ales de menor superficie iniciada y menos oferta futura.<\/p>\n

      Si algo parecido termina replic\u00e1ndose \u2014aunque sea parcialmente\u2014 en C\u00f3rdoba, el mercado podr\u00eda encontrarse con menos producto nuevo disponible en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n

      Y ah\u00ed aparece una consecuencia bastante l\u00f3gica: Cuando la oferta nueva se achica, el usado bien ubicado suele empezar a recuperar valor.<\/strong><\/p>\n

      No ocurre de un d\u00eda para otro.<\/p>\n

      Pero hist\u00f3ricamente el proceso suele ser ese.<\/p>\n

      \n

      Alquileres: siguen firmes<\/h2>\n

      En alquileres, C\u00f3rdoba contin\u00faa mostrando fortaleza.<\/p>\n

      Seg\u00fan CaCIC, los valores de referencia para departamentos se ubican aproximadamente en:<\/p>\n

      Un dormitorio<\/h3>\n
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      • Nueva C\u00f3rdoba:<\/strong> $750.000<\/li>\n
      • General Paz:<\/strong> $600.000<\/li>\n
      • Centro:<\/strong> $550.000<\/li>\n<\/ul>\n

        Dos dormitorios<\/h3>\n
          \n
        • Nueva C\u00f3rdoba:<\/strong> $1.050.000<\/li>\n
        • General Paz:<\/strong> $900.000<\/li>\n
        • Centro:<\/strong> $780.000<\/li>\n<\/ul>\n

          Adem\u00e1s, contin\u00faan predominando contratos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL<\/strong>, algo que ya se consolid\u00f3 despu\u00e9s de la salida de la Ley de Alquileres.<\/p>\n

          La renta sigue mejorando respecto de a\u00f1os anteriores, aunque el acceso para muchos inquilinos empieza a tensionarse por salarios que todav\u00eda vienen detr\u00e1s.<\/p>\n

          \n

          \u00bfQu\u00e9 podemos esperar para los pr\u00f3ximos meses?<\/h2>\n

          Mi lectura es relativamente simple.<\/p>\n

          No veo un boom.<\/p>\n

          Pero tampoco veo un freno.<\/p>\n

          Veo un mercado m\u00e1s sano.<\/p>\n

          M\u00e1s profesional.<\/p>\n

          M\u00e1s selectivo.<\/p>\n

          Uno donde el precio volvi\u00f3 a importar much\u00edsimo.<\/p>\n

          Donde la tasaci\u00f3n vuelve a ser determinante.<\/p>\n

          Y donde el propietario que entiende el contexto vende.<\/p>\n

          El que no\u2026 espera.<\/p>\n

          Porque el mercado ya no premia al improvisado.<\/p>\n

          \n

          Hoy se vende lo bien ubicado, lo bien presentado y, sobre todo, lo bien tasado. El resto sigue publicado\u2026 confundiendo movimiento con oportunidades.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

          Mayo dej\u00f3 una se\u00f1al bastante clara:<\/p>\n

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          El mercado empez\u00f3 a moverse antes de que el humor econ\u00f3mico mejore.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n

          Y cuando eso pasa, normalmente aparecen dos tipos de personas:<\/p>\n

          el que espera a que todos confirmen la tendencia\u2026 y el que entiende que muchas oportunidades nacen justamente en momentos de duda.<\/strong><\/p>\n

          El inmobiliario volvi\u00f3 a moverse.<\/p>\n

          Pero esta vez, eligi\u00f3 ser mucho m\u00e1s exigente.<\/strong><\/p>\n

          \n

          Facundo Aguad<\/strong>
          Corredor Inmobiliario CPI 2828<\/strong>
          Aguad Bienes Ra\u00edces \u2013 C\u00f3rdoba Capital<\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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