Por Jose Luis Cieri<\/p>\n
La derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres seren\u00f3 el mercado y ampli\u00f3 la oferta. El retorno del cr\u00e9dito hipotecario reactiv\u00f3 las ventas de usados.<\/p>\n
Desde diciembre de 2023, cuando Javier Milei asumi\u00f3 la presidencia, el mercado inmobiliario argentino atraves\u00f3 un proceso de reconfiguraci\u00f3n. La derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres, el retorno de los cr\u00e9ditos hipotecarios y la estabilidad de precios modificaron las reglas de juego en la compraventa y en los contratos de locaci\u00f3n. En casi dos a\u00f1os, el sector recuper\u00f3 operaciones, redujo la brecha entre oferta y demanda y comenz\u00f3 a dejar atr\u00e1s los efectos de la recesi\u00f3n y de la falta de previsibilidad.<\/p>\n
Seg\u00fan el Colegio de Escribanos porte\u00f1o, en los \u00faltimos seis meses se registraron alrededor de 6.000 escrituras mensuales, el mejor promedio desde 2018. En paralelo, el valor del m2 en la Ciudad de Buenos Aires promedia u$s2.400, con una suba cercana al 10% en dos a\u00f1os. Los portales inmobiliarios se\u00f1alan que las propiedades dejaron atr\u00e1s una ca\u00edda del 45% en CABA y del 50% en la provincia de Buenos Aires, y que la negociaci\u00f3n en los cierres ya se redujo a un margen del 5%, lejos del 15% que se ve\u00eda en los a\u00f1os de mayor par\u00e1lisis (fue prolongada durante m\u00e1s de 5 a\u00f1os y con pandemia en el medio, donde las operaciones en CABA promediaban las 1.500 y en provincia unas 4.000 por mes).<\/p>\n
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario Porte\u00f1o, se\u00f1al\u00f3 que el punto de inflexi\u00f3n fue la eliminaci\u00f3n de la normativa de alquileres. \u201cInmuebles que abultaban la cartera de venta volvieron al escenario locativo, depurando e impactando estructuralmente a todo el sector\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n
El punto cr\u00edtico fue en noviembre de 2023, cuando llegaron a haber menos de 400 departamentos en pesos, y hab\u00eda barrios como Agronom\u00eda, Saavedra o Mataderos en donde la oferta era 0, predominaban contratos informales, en d\u00f3lares o se hac\u00edan renovaciones tras renovaciones de acuerdos preexistentes cuando exist\u00eda buena relaci\u00f3n entre due\u00f1os e inquilinos.<\/p>\n
La libertad de contrataci\u00f3n post DNU permiti\u00f3 que propietarios e inquilinos negocien en forma directa. \u201cLa oferta para alquilar aument\u00f3 m\u00e1s de 150% desde entonces y se mantiene en los 15.000 en CABA (en d\u00f3lares es un 27% aproximado), los valores se estabilizaron y las partes comenzaron a tener previsibilidad para acordar convenios\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n
El gr\u00e1fico de precios reales del alquiler (ver a continuaci\u00f3n) de departamentos de dos ambientes muestra que, tras el pico de 2023 con valores ajustados por inflaci\u00f3n que superaban los $940.000, la curva descendi\u00f3 hasta los $682.000 en agosto de 2025, ubic\u00e1ndose por debajo de la inflaci\u00f3n y consolidando un cambio de tendencia.<\/p>\n
Liotto destac\u00f3 que \u201cla estabilidad de la inflaci\u00f3n permiti\u00f3 previsibilidad para las familias y los inversores\u201d, lo que reactiv\u00f3 las escrituras y la demanda. A esto se sum\u00f3 el blanqueo de capitales de comienzos de 2024, que incentiv\u00f3 nuevas operaciones, y el regreso del cr\u00e9dito hipotecario. \u201cHoy cerca del 20% de las operaciones se realiza con financiamiento bancario\u201d, precis\u00f3.<\/p>\n
Reconoci\u00f3 que \u201cdesde octubre, como consecuencia de la incertidumbre electoral, el sector sufri\u00f3 una retracci\u00f3n de demanda\u201d, pero asegur\u00f3 que la expectativa de recuperaci\u00f3n es firme. En su lectura, la combinaci\u00f3n de menor inflaci\u00f3n, cr\u00e9dito y reglas claras marc\u00f3 la diferencia frente a los a\u00f1os previos.<\/p>\n
Cambio cultural en compraventas<\/strong><\/p>\n Agust\u00edn Walger, director de Lepore Propiedades, describi\u00f3 la transici\u00f3n como un cambio cultural en la toma de decisiones. \u201cVen\u00edamos de un escenario de mucha incertidumbre que paralizaba tanto a compradores como vendedores. Nadie quer\u00eda arriesgarse. Si alguien vend\u00eda, no confirmaba la operaci\u00f3n hasta saber si con ese dinero pod\u00eda comprar otra propiedad\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n La inestabilidad del d\u00f3lar y el aumento de los costos en d\u00f3lares redujeron la rentabilidad de los desarrollos y llevaron a muchos inversores a retraerse.<\/p>\n Con la llegada de Milei, dijo Walger, \u201cse gener\u00f3 una esperanza de estabilidad econ\u00f3mica\u201d y se desaceler\u00f3 la ca\u00edda de precios. El leve descenso de la inflaci\u00f3n se traslad\u00f3 al \u00edndice de la construcci\u00f3n y comenz\u00f3 a notarse un repunte en los valores de las propiedades usadas.<\/p>\n \u201cLa reactivaci\u00f3n del cr\u00e9dito, aunque limitada, permiti\u00f3 que algunos sectores accedan a financiamiento y eso empuj\u00f3 las operaciones\u201d, sostuvo.<\/p>\n La estabilidad del tipo de cambio y la desregulaci\u00f3n del mercado de alquileres tambi\u00e9n ayudaron. \u201cLos propietarios volvieron a poner sus inmuebles en alquiler y la baja en la inflaci\u00f3n moder\u00f3 los ajustes\u201d, apunt\u00f3. Los contratos se acortaron y el mercado empez\u00f3 a funcionar bajo la l\u00f3gica de oferta y demanda, con un poder de negociaci\u00f3n m\u00e1s equilibrado.<\/p>\n Walger observ\u00f3 que \u201cde a poco los inversores que ten\u00edan metros que no hab\u00edan podido vender los colocaron y est\u00e1n buscando nuevas alternativas desde pozo\u201d. Consider\u00f3 que el negocio inmobiliario se profesionaliz\u00f3. \u201cLos desarrolladores empezaron a cubrir el bache de los bancos ofreciendo financiamiento posposesi\u00f3n de dos a seis a\u00f1os, lo que volvi\u00f3 m\u00e1s accesible la compra de unidades nuevas\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n Walger evalu\u00f3 que \u201csi las pol\u00edticas econ\u00f3micas logran estabilizar la econom\u00eda, el mercado continuar\u00e1 recuper\u00e1ndose, aunque la incertidumbre sigue siendo un factor clave\u201d. El cr\u00e9dito hipotecario y la confianza en la moneda local, dijo, son los dos motores que a\u00fan deben consolidarse.<\/p>\n Medidas que favorecieron el sector inmobiliario<\/strong><\/p>\n Para Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, el cambio de etapa se refleja en la actividad cotidiana de las inmobiliarias. \u201cLas medidas orientadas a controlar la inflaci\u00f3n, terminar con el d\u00e9ficit y liberar el mercado repercutieron favorablemente\u201d, sostuvo.<\/p>\n Consider\u00f3 que \u201clas buenas decisiones en materia econ\u00f3mica crearon un mercado activo, con precios que buscan recuperar terreno en d\u00f3lares, alquileres que suben y un nivel de demanda que repunt\u00f3 en t\u00e9rminos interanuales\u201d.<\/p>\n Seg\u00fan datos de Mercado Libre Inmuebles (hacen el seguimiento junto con la Universidad de San Andr\u00e9s, UDESA), las consultas por departamentos treparon 17,6% respecto de 2024. \u201cMientras los precios en d\u00f3lares muestran se\u00f1ales de recuperaci\u00f3n, la demanda de compra se enfri\u00f3 antes de las elecciones, pero con el resultado electoral las dudas se disiparon\u201d, dijo G\u00f3mez. Desde fines de octubre, las b\u00fasquedas comenzaron a crecer otra vez.<\/p>\n El especialista se\u00f1al\u00f3 que la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres \u201celimin\u00f3 restricciones y alent\u00f3 a los propietarios a sacar sus propiedades al mercado\u201d. En su visi\u00f3n, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70\/2023, que habilit\u00f3 contratos en pesos o d\u00f3lares con \u00edndices de actualizaci\u00f3n acordados entre las partes, \u201cfavoreci\u00f3 tanto a los inquilinos, que lograron valores m\u00e1s estables, como a los propietarios, que mantienen sus ingresos en moneda constante\u201d.<\/p>\n Los datos del mercado confirman esa tendencia: los alquileres aumentaron 2,3% en el \u00faltimo mes y 26,8% en el a\u00f1o, por encima de la inflaci\u00f3n acumulada de 21,6%. Sin embargo, el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n del Banco Central marc\u00f3 en noviembre su nivel m\u00e1s bajo desde 2021, con una suba interanual de 42,3%. Un cambio dr\u00e1stico frente a los aumentos que se aplicaban con la ley anterior.<\/p>\n En los contratos vigentes, un departamento de tres ambientes que costaba $300.000 en octubre pas\u00f3 a $427.000, monto que regir\u00e1 hasta octubre de 2026. En los nuevos acuerdos firmados bajo el DNU, los ajustes cuatrimestrales o semestrales representan incrementos mucho menores, de entre 6% y 17%.<\/p>\n Realidad provincial<\/strong><\/p>\n Lilian Ledain, presidenta de la C\u00e1mara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, coincidi\u00f3 en que \u201cla baja de la inflaci\u00f3n, la estabilidad cambiaria y la reactivaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios aumentaron la din\u00e1mica del mercado\u201d.<\/p>\n Asegur\u00f3 que las medidas econ\u00f3micas y normativas adoptadas \u201cfueron fundamentales para la reactivaci\u00f3n, en especial la desregulaci\u00f3n de alquileres y el levantamiento de restricciones cambiarias, que ampliaron la oferta y moderaron los valores\u201d.<\/p>\n Seg\u00fan el Colegio de Escribanos de la provincia, en septiembre el mercado creci\u00f3 un 44% interanual y se hicieron 14.336 operaciones, cifra similar de hace 20 a\u00f1os. El cr\u00e9dito represent\u00f3 un 186% m\u00e1s que en septiembre de 2024. Entre los partidos con mayor volumen de compraventas se destacaron General Pueyrred\u00f3n (Mar del Plata), La Plata, La Costa Atl\u00e1ntica, Mor\u00f3n, Vicente L\u00f3pez, San Isidro y Bah\u00eda Blanca, con subas interanuales de dos d\u00edgitos en varios casos.<\/p>\n Seg\u00fan el Colegio de Martilleros y Corredores P\u00fablicos de la Provincia de Buenos Aires junto con el Instituto de Pol\u00edtica y Gobierno (IPG) de la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA), con sedes en Jun\u00edn y Pergamino, en provincia el 65% de las operaciones de compraventa en la provincia corresponde a casas y departamentos, mientras que los terrenos representan el 21% del total. El mercado mantiene un perfil residencial predominante, con un aumento del inter\u00e9s en loteos y urbanizaciones intermedias, en especial en el interior provincial.<\/p>\n Ledain advirti\u00f3 que, tras las elecciones de septiembre y el aumento de tasas en los bancos privados, \u201cel mercado de ventas se redujo\u201d, aunque ya se observan m\u00e1s consultas y operaciones. En su an\u00e1lisis, \u201cla compraventa de propiedades usadas se recuper\u00f3 porque el costo de construcci\u00f3n subi\u00f3 y hoy comprar en pozo dej\u00f3 de ser negocio\u201d.<\/p>\n Sobre los alquileres, subray\u00f3 que \u201cel factor fundamental fue la derogaci\u00f3n de la Ley de 2020 y la aplicaci\u00f3n del DNU 70\/2023, que dej\u00f3 a las partes en libertad de negociar\u201d. En los contratos para vivienda, los plazos de 24 meses se consolidaron como est\u00e1ndar, y la posibilidad de acordar actualizaciones con distintos \u00edndices permiti\u00f3 flexibilidad sin conflictos.<\/p>\n \u201cLa relaci\u00f3n entre propietarios e inquilinos se apoya ahora en el di\u00e1logo. Si el valor locativo queda desfasado, las partes pueden reformular el acuerdo. Esa libertad contractual redujo la tensi\u00f3n y dio estabilidad a un mercado que estaba bloqueado por la regulaci\u00f3n anterior\u201d, concluy\u00f3 Ledain.<\/p>\n Fuente:<\/strong> Ambito Financiero \/ mercado inmobiliario \/ real state \/ Por jose luis Cieri \/ fecha: 07\/11\/2025<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por Jose Luis Cieri La derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres seren\u00f3 el mercado y ampli\u00f3 la oferta. 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