{"id":34042,"date":"2025-09-30T07:31:12","date_gmt":"2025-09-30T10:31:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34042"},"modified":"2025-09-30T08:58:18","modified_gmt":"2025-09-30T11:58:18","slug":"informe-de-mercado-inmobiliario-septiembre-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/informe-de-mercado-inmobiliario-septiembre-2025\/","title":{"rendered":"Informe de Mercado Inmobiliario \u2013 Septiembre 2025"},"content":{"rendered":"<p><strong>Panorama nacional<\/strong><\/p>\n<p>El mercado inmobiliario argentino atraviesa un ciclo de recuperaci\u00f3n moderada luego de varios a\u00f1os de inestabilidad. Diversos informes (\u00c1mbito, Somos Inmobiliarios) se\u00f1alan que el cr\u00e9dito hipotecario empieza a reactivarse y se perfila como variable clave para sostener la demanda, aunque de manera incipiente y con acceso restringido.<\/p>\n<p>En las principales ciudades del pa\u00eds, los precios muestran reajustes, con marcada diferencia entre los valores publicados y los de cierre efectivos (Reporte Inmobiliario, \u00c1mbito). Durante 2024 y 2025, el metro cuadrado promedio en departamentos usados de grandes centros urbanos se ubic\u00f3 entre USD 1.300 y 1.700, aunque en muchos casos los cierres superaron esos valores (Somos Inmobiliarios, Reporte Inmobiliario).<\/p>\n<p>Las variables cr\u00edticas a seguir siguen siendo las mismas: inflaci\u00f3n y devaluaci\u00f3n como condicionantes de precios dolarizados; oferta de alquileres en aumento en varias ciudades (Comercio y Justicia); vacancia residencial baja, en torno al 3-5 % (\u00c1mbito, InfoNegocios, CPI C\u00f3rdoba); y un financiamiento que, pese a los anuncios, contin\u00faa limitado. Adem\u00e1s, los valores de cierre crecen m\u00e1s r\u00e1pido que los de oferta, reduciendo m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n (Reporte Inmobiliario, \u00c1mbito).<\/p>\n<p><strong>Cr\u00e9dito hipotecario: ilusi\u00f3n frenada<\/strong><\/p>\n<p>Tras un primer semestre de entusiasmo con las hipotecas UVA, el panorama cambi\u00f3. Los bancos elevaron las tasas de referencia al 15 % anual, endurecieron requisitos al extremo y, en muchos casos, pausaron nuevas l\u00edneas por la volatilidad cambiaria. El resultado es claro: el cr\u00e9dito dej\u00f3 de ser un motor real de compraventas y volvi\u00f3 a ser un privilegio para muy pocos.<\/p>\n<p><strong>C\u00f3rdoba: actividad y tendencias<\/strong><\/p>\n<p>El informe \u201cVisi\u00f3n Inmobiliaria del Mercado de C\u00f3rdoba \u2013 Mayo 2025\u201d (CACIC) confirm\u00f3 un repunte hist\u00f3rico: el primer cuatrimestre fue el m\u00e1s activo en ventas desde 2018. Las operaciones crecieron un 57 % interanual, apalancadas por el regreso parcial del cr\u00e9dito hipotecario, la normalizaci\u00f3n del mercado de alquileres y un contexto macro que alienta a mover d\u00f3lares guardados hacia ladrillos, tanto como refugio como por renta y plusval\u00eda.<\/p>\n<p>La resiliencia del mercado cordob\u00e9s no es casual. Se explica por la diversificaci\u00f3n econ\u00f3mica de la provincia (industria, agro, comercio, servicios y tecnolog\u00eda), el ecosistema universitario que asegura rotaci\u00f3n constante en alquileres y la llegada de migrantes internos. Esa mezcla de econom\u00eda diversificada, capital humano en crecimiento y un perfil urbano atractivo convierte a C\u00f3rdoba en un refugio m\u00e1s estable que otras plazas del pa\u00eds.<\/p>\n<p>En C\u00f3rdoba, los departamentos usados muestran un desempe\u00f1o superior al promedio nacional, con una brecha de m\u00e1s del 40 % respecto a CABA. Esto indica todav\u00eda recorrido para capitalizarse en ladrillo local antes de que esa diferencia se achique. Tras las elecciones del conurbano, el d\u00f3lar se movi\u00f3 cerca del techo de la banda cambiaria, generando incertidumbre, pero los precios se mantuvieron estables.<\/p>\n<p>El informe tambi\u00e9n advierte que el aumento de costos de construcci\u00f3n, la reaparici\u00f3n del inversor y la consolidaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario alimentan expectativas de nuevas subas en los pr\u00f3ximos meses. Con la demanda en alza y propiedades usadas que se absorben con rapidez, CACIC proyecta que, si la macro se mantiene estable, 2026 podr\u00eda superar a 2025 y abrir un nuevo ciclo expansivo.<\/p>\n<p><strong>Nota clave:<\/strong> el mercado cordob\u00e9s hoy se sostiene m\u00e1s por capital acumulado e inversi\u00f3n que por el acceso al cr\u00e9dito de asalariados. La clase media trabajadora sigue teniendo barreras de entrada significativas.<\/p>\n<p><strong>Alquileres<\/strong><\/p>\n<p>El mercado de alquileres consolida su normalizaci\u00f3n, con baja vacancia y rentas promedio entre el 5 y el 6 % anual en d\u00f3lares en departamentos de uno y dos dormitorios en zonas como Nueva C\u00f3rdoba, Centro y General Paz.<\/p>\n<p>En paralelo, la vacancia comercial en \u00e1reas clave se mantiene en apenas 1,3 %, se\u00f1al de estabilidad para el segmento corporativo y de oficinas.<\/p>\n<p><strong>Riesgos y oportunidades<\/strong><\/p>\n<p><strong>Riesgos principales (ordenados por impacto):<\/strong><\/p>\n<ol>\n<li>D\u00f3lar y volatilidad cambiaria.<\/li>\n<li>Falta de financiamiento accesible.<\/li>\n<li>Desfase entre precios pedidos y capacidad de pago real.<\/li>\n<li>Exceso de oferta en segmentos espec\u00edficos.<\/li>\n<li>Posible techo en zonas premium.<\/li>\n<\/ol>\n<p><strong>Oportunidades destacadas:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Monoambientes y unidades chicas con demanda sostenida.<\/li>\n<li>Proyectos diferenciados por terminaciones y calidad constructiva.<\/li>\n<li>Mercado de alquiler estable con bajo nivel de incobrabilidad.<\/li>\n<li>Barrios perif\u00e9ricos en expansi\u00f3n con recorrido de precios.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Recomendaci\u00f3n de hoy<\/strong><\/p>\n<p>Hoy es un buen momento para comprar inmuebles en C\u00f3rdoba. Los precios siguen retrasados, alrededor de un 15 % por debajo del nivel hist\u00f3rico de equilibrio: en la pr\u00e1ctica, es comprar con descuento.<\/p>\n<p>A eso se suma una renta s\u00f3lida:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Promedio<\/strong>: 5-6 % anual en d\u00f3lares (1 y 2 dorms en Centro, General Paz).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La plusval\u00eda futura ya est\u00e1 en marcha: en lo que va de 2025 los valores subieron un 6 % y todav\u00eda no alcanzaron techo. Adem\u00e1s, la liquidez es alta en segmentos clave: departamentos de 1 y 2 dormitorios en Nueva C\u00f3rdoba y General Paz rotan r\u00e1pido tanto en venta como en alquiler.<\/p>\n<p><strong>Vender hoy<\/strong> s\u00f3lo tiene sentido si se necesita liquidez inmediata para cancelar deudas, para reinvertir en otro activo puntual o si el inmueble est\u00e1 en zona con vacancia alta (ejemplo: oficinas en microcentro).<\/p>\n<p>El mercado cordob\u00e9s abre ventanas que no se ven todos los d\u00edas. Invertir ahora es aprovechar la oportunidad antes de que se cierre<\/p>\n<p>Facundo Aguad<\/p>\n<p>CPI 2828<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Panorama nacional El mercado inmobiliario argentino atraviesa un ciclo de recuperaci\u00f3n moderada luego de varios a\u00f1os de inestabilidad. 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