{"id":34030,"date":"2025-09-19T11:10:18","date_gmt":"2025-09-19T14:10:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34030"},"modified":"2025-09-19T11:10:18","modified_gmt":"2025-09-19T14:10:18","slug":"jaque-mate-a-los-creditos-hipotecarios-tasas-hasta-el-15-requisitos-imposibles-y-lineas-pausadas-por-bancos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/jaque-mate-a-los-creditos-hipotecarios-tasas-hasta-el-15-requisitos-imposibles-y-lineas-pausadas-por-bancos\/","title":{"rendered":"\u00bfJaque mate a los cr\u00e9ditos hipotecarios?: tasas hasta el 15%, requisitos imposibles y l\u00edneas pausadas por bancos"},"content":{"rendered":"
\n
Por Jos\u00e9 Luis Cieri<\/div>\n<\/div>\n

El financiamiento para la vivienda propia enfrenta trabas por estos d\u00edas: scoring duplicado y bancos sin fondeo frenan operaciones. D\u00f3lar alcista, complica.<\/p>\n

El cr\u00e9dito hipotecario volvi\u00f3 a quedar en el centro del debate econ\u00f3mico y social. Tras un primer semestre marcado por la recuperaci\u00f3n de las hipotecas y un crecimiento en las operaciones, septiembre expuso las tensiones de un sistema con limitaciones estructurales y se\u00f1ales de agotamiento. La ilusi\u00f3n de acceder a la vivienda propia se debilita a medida que los bancos endurecen requisitos, elevan tasas y en algunos casos directamente pausan las l\u00edneas disponibles.<\/p>\n

Los testimonios de economistas y referentes del sector inmobiliario coinciden en un diagn\u00f3stico: el financiamiento a largo plazo enfrenta una encrucijada. Con un d\u00f3lar que volvi\u00f3 a presionar sobre la inflaci\u00f3n, bancos que se quedaron sin fondeo y un clima electoral cargado de incertidumbre, la oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios se redujo dr\u00e1sticamente.<\/p>\n

Nancy Vieitez: \u00abEl mercado cambi\u00f3 un mont\u00f3n y estamos en un momento en alza\u00bb<\/p>\n

Los d\u00f3lares del colch\u00f3n podr\u00edan motorizar operaciones sin cr\u00e9dito, como ocurr\u00eda hasta hace 18 meses<\/p>\n

El freno hipotecario golpea al mercado inmobiliario y abre dudas hasta las elecciones de octubre<\/p>\n

Varias entidades sostienen que, para que la cadena hipotecaria vuelva a reactivarse, se requiere que el mercado de capitales \u2014algo complejo en la Argentina\u2014 securitice carteras y que esa inyecci\u00f3n de d\u00f3lares permita prestar a largo plazo.<\/p>\n

Un acceso cada vez m\u00e1s restringido<\/strong><\/p>\n

El Banco Naci\u00f3n (ver gr\u00e1fico de tasas m\u00e1s abajo), considerado hasta hace poco como la \u00faltima alternativa de financiamiento con condiciones competitivas, elev\u00f3 su scoring exigido de 450 a 909 puntos, lo que dej\u00f3 a miles de familias fuera del sistema. Seg\u00fan operadores, algunos clientes incluso recibieron pedidos de hasta 950 puntos en su evaluaci\u00f3n, una cifra que reduce de manera significativa el universo de tomadores potenciales.<\/p>\n

En paralelo, los bancos privados incrementaron sus tasas nominales anuales por encima del 15% m\u00e1s UVA. El Galicia fij\u00f3 15%, que escala al 17% si el cliente no acredita haberes en la entidad. Macro se ubic\u00f3 tambi\u00e9n en 15% m\u00e1s UVA, BBVA en 14,5% y Banco Hipotecario en 13,9%. ICBC ofrece 10,5% a quienes perciben su sueldo en la instituci\u00f3n y 12% para el resto. La tasa promedio del sistema es de 10,6%.<\/p>\n

 <\/p>\n

En contraste, la experiencia chilena muestra un esquema similar basado en la UF con una tasa del 5,19%, en un contexto de inflaci\u00f3n del 4% anual. En la Argentina, la inflaci\u00f3n acumulada de los \u00faltimos doce meses fue del 33,6%.<\/p>\n

El factor d\u00f3lar<\/strong><\/p>\n

El salto cambiario de septiembre tuvo un efecto inmediato. El d\u00f3lar paralelo cerr\u00f3 en $1.480 ayer (el oficial sube y est\u00e1 a un paso de quebrar el techo de la banda), un incremento de 200 pesos en apenas dos meses. Esto impact\u00f3 en operaciones en curso. Un cliente del Banco Naci\u00f3n con el pr\u00e9stamo aprobado y la tasaci\u00f3n en proceso vio c\u00f3mo el valor en pesos de la propiedad subi\u00f3 de golpe, lo que le impidi\u00f3 cubrir el anticipo.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, muchas operaciones se interrumpen porque los compradores no logran reunir la diferencia. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porte\u00f1o, se\u00f1al\u00f3 que \u201cpersonas que hace meses calificaban ahora no llegan\u201d.<\/p>\n

Parte de un ciclo previsible<\/strong><\/p>\n

Para Andr\u00e9s Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), el endurecimiento de los requisitos es parte de un ciclo previsible. \u201cEn el mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios existe un claro descalce entre oferta y demanda. En per\u00edodos de baja de inflaci\u00f3n y mejora macroecon\u00f3mica, las consultas se multiplican y los bancos se vuelven m\u00e1s selectivos. Ajustan condiciones para reducir riesgos\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n

El especialista record\u00f3 que los precios del metro cuadrado comenzaron a subir desde un piso hist\u00f3rico, lo que gener\u00f3 un clima de \u201cventana de oportunidad\u201d que llev\u00f3 a muchas familias a iniciar tr\u00e1mites. \u201cLos n\u00fameros de escrituras por cr\u00e9ditos hipotecarios ven\u00edan en aumento, alcanzando niveles que no se ve\u00edan desde 2016-2019. Si los otorgamientos se restringen, el impacto en el mercado ser\u00e1 inevitable\u201d,<\/p>\n

Para que los bancos flexibilicen nuevamente, Salinas destac\u00f3 que se necesita estabilidad macroecon\u00f3mica y certidumbre pol\u00edtica. \u201cCada elecci\u00f3n genera dudas que frenan los planes. Un cr\u00e9dito a 20 o 30 a\u00f1os exige pol\u00edticas que trasciendan gobiernos. Sin previsibilidad, el financiamiento hipotecario queda atrapado en ciclos cortos\u201d.<\/p>\n

A\u00fan hay opciones<\/strong><\/p>\n

Sebasti\u00e1n Cao, analista econ\u00f3mico de Econom\u00e9trica, plante\u00f3 que todav\u00eda hay escenarios donde tomar un cr\u00e9dito puede ser razonable. \u201cMientras las expectativas de inflaci\u00f3n sigan a la baja, un cr\u00e9dito UVA con tasas por debajo del 10% sigue siendo una alternativa viable, especialmente en bancos que ofrecen condiciones m\u00e1s competitivas para quienes acreditan haberes en la entidad\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n

Sobre el futuro inmediato, Cao se\u00f1al\u00f3 que \u201cdespu\u00e9s de octubre, con un mercado m\u00e1s estable y menor presi\u00f3n sobre el d\u00f3lar y las tasas, lo esperable es que el Banco Central avance en la relajaci\u00f3n monetaria. Eso deber\u00eda traducirse en tasas m\u00e1s bajas y condiciones m\u00e1s favorables\u201d.<\/p>\n

Tambi\u00e9n advirti\u00f3 que la sustentabilidad del sistema requiere nuevas herramientas. \u201cLa titulizaci\u00f3n de hipotecas a trav\u00e9s de fideicomisos financieros permitir\u00eda a los bancos reciclar liquidez y ofrecer financiamiento a mayor escala\u201d, sostuvo.<\/p>\n

Breves per\u00edodos de apalancamiento crediticio<\/strong><\/p>\n

Desde el segmento sostienen que el cr\u00e9dito hipotecario en la Argentina, una vez m\u00e1s fue la excepci\u00f3n que la regla. En los \u00faltimos 40 a\u00f1os, hubo per\u00edodos breves de financiamiento, interrumpidos por lapsos m\u00e1s extensos en los que desapareci\u00f3. Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explic\u00f3: \u00abEl \u00faltimo ciclo sostenido fue en los a\u00f1os 90; despu\u00e9s hubo que esperar hasta 2016-2018 y, m\u00e1s recientemente, hubo que esperar hasta mayo de 2024 para ver un renacer del cr\u00e9dito\u201d.<\/p>\n

Ese impulso se tradujo en que las hipotecas llegaron a representar el 21% de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, algo inusual para el mercado local. \u201cEse renacer enfrenta hoy una amenaza concreta: el aumento de tasas encarece el financiamiento y limita el acceso de los compradores. En promedio, los ingresos necesarios para acceder a un cr\u00e9dito se multiplicaron por 2,5 en apenas un a\u00f1o\u201d, dvirti\u00f3.<\/p>\n

Seg\u00fan G\u00f3mez Picasso, el Banco Naci\u00f3n se diferencia del resto al sostener una l\u00ednea al 4,5% anual m\u00e1s UVA, lo que lo convierte en un jugador central para quienes buscan alternativas m\u00e1s accesibles. La inc\u00f3gnita es si esa pol\u00edtica se mantendr\u00e1 o si se ajustar\u00e1 tras la incertidumbre electoral.<\/p>\n

Demanda en retracci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Desde el punto de vista inmobiliario, Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, remarc\u00f3 que la demanda se retrae frente a la volatilidad cambiaria. \u201cLos tomadores de cr\u00e9dito son cada vez menos. Esto responde a dos factores centrales: la suba de tasas y la inestabilidad del d\u00f3lar. En este escenario, el comprador prioriza previsi\u00f3n antes que deuda. Tomar un compromiso a 20 a\u00f1os resulta dif\u00edcil de sostener\u201d.<\/p>\n

Para Belvedere, no se trata de la desaparici\u00f3n del cr\u00e9dito, sino de una etapa m\u00e1s selectiva. \u201cEl cr\u00e9dito hipotecario sigue siendo una herramienta valiosa, pero hoy se volvi\u00f3 menos masivo y depende en gran medida de la estabilidad macroecon\u00f3mica que logre construirse en el corto y mediano plazo\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n

Un c\u00e1lculo que deja afuera a muchos<\/strong><\/p>\n

Los especialistas coinciden en que las nuevas condiciones reducen dr\u00e1sticamente el acceso. Con cuotas que equivalen a un tercio del ingreso, un pr\u00e9stamo de u$s100.000 implica pagos iniciales cercanos a 700.000 pesos por mes. Eso exige un sueldo neto superior a 2.100.000 pesos para calificar, sin contar otros requisitos de scoring.<\/p>\n

En otro ejemplo, si se suman varios ingresos demostrables \u2014como permiten algunos bancos\u2014, una familia con uno o dos hijos deber\u00eda reunir $4.000.000 de ingresos y afrontar una cuota inicial cercana a $1.200.000 m\u00e1s UVA.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, esta exigencia deja fuera a gran parte de la poblaci\u00f3n asalariada formal, incluso a quienes cuentan con ingresos estables. La paradoja es que, pese a la escasa accesibilidad, la demanda de propiedades usadas de ticket medio sigue activa, pero con un porcentaje menor que logra concretar la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Fuente<\/strong>: \u00e1mbito \/ real state \/ credito hipotecarios \/ fecha: 17\/09\/2025<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Jos\u00e9 Luis Cieri El financiamiento para la vivienda propia enfrenta trabas por estos d\u00edas: scoring duplicado y bancos sin fondeo frenan operaciones. D\u00f3lar alcista, […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":34031,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-34030","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34030","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=34030"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34030\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34032,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/34030\/revisions\/34032"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/34031"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=34030"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=34030"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=34030"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}