{"id":34016,"date":"2025-08-19T07:56:43","date_gmt":"2025-08-19T10:56:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=34016"},"modified":"2025-08-19T07:57:17","modified_gmt":"2025-08-19T10:57:17","slug":"cambio-el-negocio-inmobiliario-con-margenes-muy-apretados-los-desarrolladores-ponen-el-foco-en-la-reduccion-de-costos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/cambio-el-negocio-inmobiliario-con-margenes-muy-apretados-los-desarrolladores-ponen-el-foco-en-la-reduccion-de-costos\/","title":{"rendered":"Cambi\u00f3 el negocio inmobiliario: con m\u00e1rgenes muy apretados, los desarrolladores ponen el foco en la reducci\u00f3n de costos"},"content":{"rendered":"

Coyuntura compleja<\/strong><\/p>\n

El desfase entre la fuerte alza de los costos en d\u00f3lares y precios del metro cuadrado que no acompa\u00f1aron esa suba redujo la rentabilidad del sector. Tiempo de ajuste y de mejores expectativas a mediano plazo.<\/p>\n

Por Gustavo Stock.<\/p>\n

Un duro presente y moderadas expectativas en torno a que esta vez s\u00ed la econom\u00eda podr\u00e1 encarrilarse. Esas dos sensaciones son las que predominaron entre los representantes de las compa\u00f1\u00edas constructoras y desarrolladoras presentes en la Expo Real Estate celebrada el mi\u00e9rcoles y jueves pasados en Buenos Aires.<\/p>\n

El duro presente del sector inmobiliario en Buenos Aires<\/u><\/p>\n

\u00abEstamos atravesando una coyuntura s\u00faper compleja: si se suma el costo de los terrenos m\u00e1s el costo de la obra y se lo compara con el precio de venta, los n\u00fameros no dan\u00bb, dijo Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) en una de las presentaciones. \u00abMientras en el \u00faltimo a\u00f1o y medio los costos se duplicaron en d\u00f3lares, los precios de venta crecieron solo entre un 10% y 20%; muchos desarrollos inmobiliarios pierden dinero porque es imposible asumir semejante desfase\u00bb, agreg\u00f3.<\/p>\n

Costos en d\u00f3lares disparados y precios de venta estancados<\/u><\/p>\n

Los n\u00fameros son claros. Entre diciembre de 2023 y junio pasado, el \u00edndice del costo de construcci\u00f3n en la Ciudad de Buenos Aires acumul\u00f3 un alza de 95,9%, seg\u00fan se desprende de los datos oficiales elaborados por el Instituto de Estad\u00edsticas y Censos (IDECBA). En el mismo per\u00edodo, el d\u00f3lar oficial aument\u00f3 44,2%. Ese salto de los costos en d\u00f3lares no fue acompa\u00f1ado en la misma dimensi\u00f3n por el incremento del precio del metro cuadrado. De acuerdo al indicador elaborado por la Universidad del CEMA, RE\/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario basado en operaciones efectivamente concretadas, el valor promedio del metro cuadrado en Buenos Aires pas\u00f3 de unos U$S 1.789 en diciembre de 2023 a U$S 2.141 en junio pasado, un incremento del 19,6%.<\/p>\n

Esa marcada diferencia de velocidad apret\u00f3 los m\u00e1rgenes de rentabilidad, lo que oblig\u00f3 a constructoras y desarrolladoras a priorizar m\u00e1s que nunca la reducci\u00f3n de costos. \u00abLa inflaci\u00f3n nos tapaba las ineficiencias, pero eso termin\u00f3 y ahora hay que cambiar el chip: hay un espacio de mejora posible del 10% al 15% en la productividad\u00bb, dijo Santiago Tarasido, CEO de la empresa constructora CRIBA. \u00abEn ese contexto, el que hasta ahora no fue a China est\u00e1 loco: no solo hay que ir all\u00e1 para comprar insumos, sino sobre todo para cambiar la cabeza y entender c\u00f3mo trabajan ah\u00ed para reducir costos\u00bb.<\/p>\n

En cualquier caso, la evoluci\u00f3n de la rentabilidad del negocio en los pr\u00f3ximos meses no solo depender\u00e1 del esfuerzo de los desarrolladores puertas adentro. \u00abEstamos haciendo todo a nuestro alcance para bajar costos y redujimos nuestros niveles de rentabilidad\u00bb, dijo Andr\u00e9s Brody, socio de la desarrolladora BrodyFriedman. \u00abEl sector privado ya hizo el ajuste y ahora la pregunta es qu\u00e9 va a pasar con el Impuesto al Cheque, Ingresos Brutos e Impuesto a los Sellos: hay pr\u00e1cticamente 10% del precio de venta que no tiene que ver con nosotros\u00bb.<\/p>\n

Financiamiento y permisos.<\/strong> Adem\u00e1s de la inflaci\u00f3n de costos en d\u00f3lares y la elevada carga tributaria, otro de los temas que los desarrolladores vienen priorizando entre sus preocupaciones es la falta de financiamiento para los proyectos. Sin un mercado de capitales desarrollado, el sector depende de cr\u00e9ditos bancarios que, cuando se otorgan, tienen tasas muy altas y plazos cortos.<\/p>\n

Frente a esas restricciones que limitan el avance de las iniciativas de uno de los sectores predilectos del gobierno, en la inauguraci\u00f3n de la Expo Real Estate, el ministro de Econom\u00eda, Luis Caputo, anticip\u00f3 que el Banco de la Naci\u00f3n Argentina (BNA) lanzar\u00e1 una l\u00ednea de cr\u00e9dito en d\u00f3lares a 72 meses para desarrollos urbanos y suburbanos con la opci\u00f3n de que los desarrolladores les puedan trasladar ese cr\u00e9dito al comprador hipotecario. El objetivo es que bancos privados se sumen a esa iniciativa.<\/p>\n

Si bien una de las lecciones que dej\u00f3 la crisis de 2001 llev\u00f3 a que por ley se prohibiera que los bancos otorguen pr\u00e9stamos en d\u00f3lares a quienes no los generen, Caputo adelant\u00f3 que las entidades podr\u00edan saltar esa restricci\u00f3n con el otorgamiento de pr\u00e9stamos a partir de fondos propios o de financiamiento obtenido fuera de los dep\u00f3sitos, como, por ejemplo, la emisi\u00f3n de Obligaciones Negociables.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los riesgos que implicar\u00eda avanzar en esa l\u00ednea, el sector de los constructores y desarrolladores ven esa opci\u00f3n con expectativa, m\u00e1s a\u00fan luego del salto de las tasas de inter\u00e9s en pesos registrado en el \u00faltimo mes. \u00ab\u00bfPor qu\u00e9 si generamos activos en d\u00f3lares no podemos fondearnos en d\u00f3lares?\u00bb, se pregunt\u00f3 Alejandro Gawianski, CEO de HIT, una firma especializada en soluciones integrales para oficinas. \u00abFalta aprendizaje nuestro para transformarnos en sujeto de cr\u00e9dito y de los bancos para empezar a fondear en d\u00f3lares\u00bb, agreg\u00f3.<\/p>\n

Nuevos desaf\u00edos: permisos, impuestos y el cambio en la demanda<\/strong><\/p>\n

Otro factor que representa un obst\u00e1culo para el sector es la excesiva burocracia que, entre otras derivaciones, enlentece la aprobaci\u00f3n de los permisos de construcci\u00f3n. \u00abEn Argentina, cada jurisdicci\u00f3n tiene su propio c\u00f3digo de edificaci\u00f3n y en algunas provincias hay una fenomenal m\u00e1quina de impedir\u00bb, dijo Tabakman. \u00abHay mucho por trabajar en permisolog\u00eda: en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, en ocasiones lleva diez a\u00f1os tener un plan aprobado\u00bb, agreg\u00f3.<\/p>\n

El abrupto cambio en el rumbo macroecon\u00f3mico ha venido forzando un giro en el sector inmobiliario y de la construcci\u00f3n en los \u00faltimos veinte meses. Al obligado cambio de foco en la reducci\u00f3n de costos para sostener m\u00e1rgenes de rentabilidad se suma que la demanda est\u00e1 en pleno proceso de cambio. \u00abHasta hace un par de a\u00f1os nuestros clientes eran inversores, gente que hu\u00eda de los pesos, y eso permit\u00eda ocultar todas las ineficiencias habidas y por haber\u00bb, dijo Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments. \u00abEso aparentemente no correr\u00e1 m\u00e1s y est\u00e1 apareciendo el consumidor final, el comprador de un inmueble para habitar: es un nuevo escenario que cambi\u00f3 nuestro negocio y si bien hoy no hay rentabilidad, creo que mejorar\u00e1n nuevamente los m\u00e1rgenes en el mediano plazo\u00bb, concluy\u00f3.<\/p>\n

Fuente:<\/strong> El economista \/ Por Gustavo Stock \/ Fecha: 17\/08\/2025.<\/p>\n

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