1 de Agosto de 2025 –
\nPor Ivan Kerr<\/p>\n
Recientemente el Gobierno, a trav\u00e9s de la Resoluci\u00f3n Conjunta 2\/2025 de los Ministerios de Econom\u00eda y Justicia que reglamenta la operatoria de las hipotecas divisibles y, de la Disposici\u00f3n T\u00e9cnica Registral 11\/2025 que habilita en la Ciudad de Buenos Aires la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa de unidades en construcci\u00f3n, volvi\u00f3 a poner sobre la mesa dos herramientas fundamentales para destrabar el acceso al cr\u00e9dito y reducir el d\u00e9ficit habitacional. Las celebramos y comentamos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n
Las normas representan un correcto avance reglamentario del Decreto 1017\/2024, dictado en noviembre del a\u00f1o pasado, en el que se implementaron medidas destinadas a estimular el desarrollo del mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios y buscan as\u00ed ampliar el financiamiento para la primera vivienda.<\/p>\n
Como alguien que particip\u00f3 activamente en el debate del Decreto 962\/2018, que permit\u00eda inscribir boletos de compraventa, celebro el reconocimiento de la problem\u00e1tica, pero advierto que estas medidas solo tendr\u00e1n impacto si forman parte de una pol\u00edtica de vivienda s\u00f3lida y coherente.<\/p>\n
El exsecretario de Vivienda reflexiona sobre dos herramientas fundamentales para destrabar el acceso al cr\u00e9dito y reducir el d\u00e9ficit habitacional.<\/p>\n
La nueva Resoluci\u00f3n 2\/2025 retoma ese camino con un objetivo m\u00e1s ambicioso: permitir que un proyecto inmobiliario en pozo pueda constituir una hipoteca \u201cglobal\u201d que luego se divida cuando se afecte a propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios. La norma explica que las hipotecas divisibles se podr\u00e1n establecer desde la escritura constitutiva del proyecto y que, una vez subdividido el inmueble, se podr\u00e1 dividir proporcionalmente el cr\u00e9dito y la garant\u00eda, e incluso securitizar los flujos. El Gobierno defiende la medida argumentando que la falta de hipotecas divisibles reduc\u00eda la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas y limitaba el financiamiento de futuras obras, lo cual es plenamente acertado.<\/p>\n
En paralelo, la Disposici\u00f3n 11\/2025 reglamenta en CABA la inscripci\u00f3n de boletos de compraventa sobre unidades en construcci\u00f3n e impone requisitos: los boletos deber\u00e1n identificarse con datos de las partes, especificar el proyecto y la unidad, acreditar un anticipo m\u00ednimo (el decreto exige un dep\u00f3sito de al menos 25% del precio) y contar con la certificaci\u00f3n de un profesional. La idea es dar seguridad jur\u00eddica y allanar el camino para las hipotecas divisibles.<\/p>\n
Estas herramientas son valiosas porque permiten financiar obras y compras de forma integrada. En una columna de noviembre de 2024 para el diario LA NACION, resalt\u00e9 que, frente a los Decretos 1017 y 1018\/2024, el cr\u00e9dito hipotecario debe ser la herramienta primordial de la pol\u00edtica habitacional. En aquella nota hice hincapi\u00e9 en que, en la Argentina, con un stock hipotecario inferior al 1 % del PBI, se financia la construcci\u00f3n a trav\u00e9s de la preventa de unidades \u201cen pozo\u201d mediante fideicomisos. Ese esquema solo funciona para quienes tienen d\u00f3lares ahorrados, excluyendo a la gran mayor\u00eda de las familias de nuestro pa\u00eds. Por eso insist\u00ed en que debemos aprobar leyes como la hipoteca de bien futuro de Per\u00fa o la promesa de venta escriturable de Uruguay, que facilitan el acceso a las familias y financian los proyectos inmobiliarios en escala.<\/p>\n
\u00abEl cr\u00e9dito hipotecario debe ser la herramienta primordial de la pol\u00edtica habitacional\u00bb, dice Iv\u00e1n Kerr<\/p>\n
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Es que las hipotecas divisibles constituidas sobre derechos reales de superficie o futuras son excelentes herramientas para financiar m\u00e1s emprendimientos, acercar el cr\u00e9dito hipotecario desde el pozo y abaratar el costo, creando un mercado de unidades \u201capto cr\u00e9dito\u201d que hoy no existe.<\/p>\n
\u00bfPero tambi\u00e9n debemos preguntarnos si bastan estas normas? Y para dar respuesta es necesario situar las nuevas herramientas en el contexto actual en donde, desde 2017 el \u00edndice de costos de la construcci\u00f3n medido por la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC)se multiplic\u00f3 por 95, muy por encima de la inflaci\u00f3n general. Adem\u00e1s, seg\u00fan un informe de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano, m\u00e1s del 40% de las empresas constructoras en 2025 declararon no tomar cr\u00e9dito, un aumento de 15 puntos respecto del promedio entre 2018 y 2023.<\/p>\n
Ante ese escenario es l\u00f3gico que la ausencia de financiamiento restrinja la oferta y encarezca los precios. El d\u00e9ficit habitacional se refleja en los hogares: en 2024, tambi\u00e9n seg\u00fan Tejido Urbano, unos 2.265.000 de j\u00f3venes de 25 a 35 a\u00f1os viv\u00edan con sus padres o abuelos, el 36,7 % de esa franja etaria. El dato deja a las claras reflejado que existe una generaci\u00f3n que posterga la independencia porque no puede acceder a un cr\u00e9dito ni a un alquiler estable.<\/p>\n
En ese sentido, es importante destacar que las hipotecas divisibles pueden ser una herramienta poderosa si se usan correctamente. Ello por cuanto las mismas facilitan el acceso al financiamiento para la compra de viviendas nuevas a las familias, a la vez que posibilita el financiamiento de la construcci\u00f3n de los proyectos inmobiliarios desde su inicio. Comprar desde el pozo reduce en aproximadamente un 30% el costo del inmueble.<\/p>\n
Existe una generaci\u00f3n que posterga la independencia porque no puede acceder a un cr\u00e9dito ni a un alquiler estable.<\/p>\n
El camino es largo, las medidas apuntan a estimular el desarrollo del mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios, una herramienta primordial para permitir combatir el d\u00e9ficit habitacional, pero que tambi\u00e9n requiere de una econom\u00eda estable, baja inflaci\u00f3n y un sistema financiero dispuesto a prestar a largo plazo, que solo podr\u00e1 expandirse cuando exista una mayor participaci\u00f3n del mercado de capitales.<\/p>\n
Aqu\u00ed retomo un concepto que he defendido desde mi paso por la Secretar\u00eda de Vivienda: \u201cLa estructura sigue la estrategia\u201d, en el sentido de que, las normas puntuales son necesarias, pero si no existe una pol\u00edtica de vivienda activa, con instituciones robustas y financiamiento estable, se convierten en parches. En 2024, de acuerdo con un informe de la Fundaci\u00f3n Tejido Urbano, que recopil\u00f3 datos de entidades financieras y del Banco Central, Argentina otorg\u00f3 unos 11.000 cr\u00e9ditos hipotecarios. El n\u00famero es m\u00ednimo, representaba apenas 0,2\u202f% del producto interno bruto, un nivel muy por debajo de los est\u00e1ndares regionales y muchas familias a\u00fan no pueden acceder a poder pagar por su vivienda.<\/p>\n
Por ello, si solo se apuesta al cr\u00e9dito individual sin acompa\u00f1arlo con subsidios y programas de producci\u00f3n de suelo urbano, seguiremos asistiendo a un mercado segmentado que no logra llegar a la demanda en d\u00e9ficit. En muchos pa\u00edses de la regi\u00f3n, la pol\u00edtica de vivienda combina el acceso al cr\u00e9dito hipotecario, con subsidios progresivos y programas de ahorro previo o de fondos de garant\u00edas, que permiten escalar la oferta y atender a diversos grupos de ingresos.<\/p>\n
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Asimismo, no podemos pasar por alto el cierre de la Secretar\u00eda de Vivienda y la desarticulaci\u00f3n de programas de acceso a la primera vivienda que el actual Gobierno anunci\u00f3 a fines de 2024, significan un renunciamiento del Estado a ser un \u00f3rgano rector en la materia.<\/p>\n
Las resoluciones recientes est\u00e1n en el camino correcto, pero la eliminaci\u00f3n de una institucionalidad especializada reduce la capacidad de coordinar suelo, infraestructura, cr\u00e9dito, subsidios y ahorro. Necesitamos una autoridad de vivienda que planifique a largo plazo, articule con provincias y municipios y asegure que aquellas herramientas, como las hipotecas divisibles, no queden \u00fanicamente en manos de un mercado vol\u00e1til.<\/p>\n
En s\u00edntesis, la Resoluci\u00f3n 2\/2025 y la Disposici\u00f3n 11\/2025 aportan mejoras, y las hipotecas divisibles constituyen una excelente herramienta para financiar proyectos y crear un mercado de unidades aptas para cr\u00e9dito. Sin embargo, para que estas medidas faciliten realmente el acceso a la vivienda, urge restablecer una estructura institucional dedicada a la vivienda y al h\u00e1bitat, porque miles de j\u00f3venes seguir\u00e1n viviendo con sus padres y millones de familias permanecer\u00e1n en la informalidad si no se aborda el problema de manera integral. La oportunidad est\u00e1 sobre la mesa; depende de todos convertir estas normas en un verdadero camino hacia la casa propia.<\/p>\n
El autor fue secretario de Vivienda durante el gobierno de Mauricio Macri<\/p>\n
Por Ivan Kerr<\/strong><\/p>\n Fuente: <\/strong>La Naci\u00f3n \/ Propiedades \/ Casas y departamentos \/ Fecha: 01\/08\/2025.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El autor celebra las decisiones del Gobierno pero advierte que solo ser\u00e1n efectivas si est\u00e1n acompa\u00f1adas de una pol\u00edtica de vivienda s\u00f3lida y coherente. 1 […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":34000,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-33999","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33999","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33999"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33999\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":34001,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33999\/revisions\/34001"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/34000"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33999"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33999"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33999"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}