{"id":33880,"date":"2024-12-08T18:41:22","date_gmt":"2024-12-08T21:41:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/?p=33880"},"modified":"2024-12-08T18:41:22","modified_gmt":"2024-12-08T21:41:22","slug":"alquileres-que-impuestos-debe-pagar-el-dueno-y-como-impacta-en-la-renta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aguadbienesraices.com.ar\/blog\/alquileres-que-impuestos-debe-pagar-el-dueno-y-como-impacta-en-la-renta\/","title":{"rendered":"Alquileres: qu\u00e9 impuestos debe pagar el due\u00f1o y c\u00f3mo impacta en la renta."},"content":{"rendered":"

La derogaci\u00f3n de la ley de alquileres abri\u00f3 un nuevo mercado de oportunidades para invertir en propiedades, pero es clave conocer los impuestos que debe pagar un propietario a la hora de hacer n\u00fameros.<\/h2>\n

Por Maria josefina Lanzi<\/p>\n

El mercado inmobiliario \u00a0poco a poco va mostrando signos de reactivaci\u00f3n. En diciembre pasado, la derogaci\u00f3n de la ley de alqiuleres trajo nuevas esperanzas para el mundo del\u00a0real estate,<\/em>\u00a0que se concret\u00f3 en un aumento de la oferta de propiedades en alquiler y un alza en las operaciones de compraventa. En n\u00fameros, la relaci\u00f3n alquiler\/precio sube y se ubica en 5.09% anual. \u201cSe necesitan 19.6 a\u00f1os de alquiler para recuperar la inversi\u00f3n, 10.6% m\u00e1s de lo requerido un a\u00f1o atr\u00e1s\u201d, detalla Leandro Molina, director de Zona Prop en base a los n\u00fameros relevados por la plataforma.<\/p>\n

En ese contexto,\u00a0conocer los impuestos que pagan los propietarios es clave para determinar si es o no un buen negocio destinar un departamento al mercado del alquiler.<\/strong><\/p>\n

\u201cA la hora de analizar la ganancia final que deja un alquiler, hay que relevar los impuestos, porque si el impacto impositivo es grande se reduce la renta\u201d<\/strong>, expres\u00f3 Santiago Saenz Valiente, contador, tributarista y socio de SSV & Asociados. Esto significa que quienes consideren invertir en una propiedad para ofrecerla en alquiler deben tener en cuenta algunos tributos a la hora de calcular la rentabilidad del inmueble.<\/p>\n

Un punto importante a tener en cuenta es que, aunque desde la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres ya no existe la obligaci\u00f3n de registrar los contratos de alquiler,\u00a0para poder gozar de todos los beneficios impositivos que se indicar\u00e1n a continuaci\u00f3n, los contratos deber\u00e1n estar registrados en el servicio<\/strong>\u00a0\u201cRegistro de Locaciones de Inmuebles – RELI\u201d.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, algunas preguntas claves sobre los impuestos que tienen que pagar los due\u00f1os de los departamentos que alquilan:<\/p>\n

1) \u00bfQui\u00e9nes deben pagar IVA?<\/b><\/h2>\n

Para responder a la pregunta sobre el impuesto al valor agregado, las situaciones m\u00e1s comunes son:<\/p>\n

    \n
  • En caso de que el propietario sea responsable inscripto: el alquiler est\u00e1 exento del IVA si el inmueble se destina a casa habitaci\u00f3n del inquilino y su familia (es decir, que el inquilino utiliza el inmueble para habitar con su familia); debe pagar el IVA si no encuadra en esa situaci\u00f3n.<\/li>\n
  • En el caso de que el propietario sea monotributista, el alquiler queda exento del IVA, m\u00e1s all\u00e1 del destino que le d\u00e9 el inquilino.<\/li>\n<\/ul>\n

    \u201cHay que conocer qu\u00e9 figura tiene el propietario, ya sea monotributista o inscripto en Ganancias, para saber si efectivamente eso impacta mucho o no en los impuestos que deber\u00e1 pagar\u201d, agrega Saenz Valiente. Adem\u00e1s, aclara que,\u00a0si el propietario es monotributista, s\u00f3lo tiene que pagar el componente impositivo.<\/strong>\u00a0Es decir, la actividad de locaci\u00f3n de inmuebles no genera la obligaci\u00f3n de pagar la cuota se seguridad social, ni de obra social.<\/p>\n

    2) \u00bfQui\u00e9nes pueden inscribirse como monotributistas cuando ofrecen una propiedad en alquiler?<\/b><\/h2>\n

    Para poder ser monotributista, es necesario cumplir con todos los requisitos del r\u00e9gimen<\/strong>. Por ejemplo, no debe realizar m\u00e1s de 3 actividades simult\u00e1neas o poseer m\u00e1s de tres unidades de explotaci\u00f3n. Como cuesti\u00f3n general, cada inmueble se considera una unidad de explotaci\u00f3n, por lo tanto, si un jubilado cuenta con cuatro inmuebles para alquilar (por ejemplo, 1 departamento y tres cocheras), en principio, no podr\u00eda ser monotributista. Sin embargo, si se registran los contratos,\u00a0se considera a todos estos como una sola unidad de explotaci\u00f3n, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas.<\/strong><\/p>\n

    \u201cRecientemente, tambi\u00e9n se incluy\u00f3 un beneficio que consiste en la exenci\u00f3n del pago del monotributo para aquellos contribuyentes que tengan ingresos en el r\u00e9gimen exclusivamente de la locaci\u00f3n de hasta dos (2) inmuebles\u201d, comparte Sebasti\u00e1n Dom\u00ednguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.<\/p>\n

    ) \u00bfA qu\u00e9 propietarios alcanza el Impuesto a las Ganancias?<\/b><\/h2>\n

    Cuando el propietario no es monotributista y est\u00e1 en el r\u00e9gimen general impositivo<\/strong>\u00a0(inscripci\u00f3n de los contribuyentes, personas humanas o jur\u00eddicas, en impuestos nacionales tales como el IVA y el impuesto a las ganancias),\u00a0debe pagar impuesto a las Ganancias, con una al\u00edcuota que puede ir del 5% al 35%.<\/strong>\u00a0\u201cEs f\u00e1cil llegar al nivel m\u00e1s alto\u201d, afirma Dom\u00ednguez y comparte la tabla de referencia.<\/p>\n

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    \"Tabla<\/picture><\/div>\n<\/div>
    Tabla de referencia para el Impuesto a las Ganancias<\/span><\/figcaption><\/figure>\n<\/section>\n<\/div>\n

    \u201cEntonces, si hablamos de un jubilado que compra un inmueble para alquilar y cobra $600.000 por mes, podr\u00e1 inscribirse en el r\u00e9gimen del monotributo. Si nos referimos a un empleado en relaci\u00f3n de dependencia que adquiere un inmueble para alquilar por ese valor, tambi\u00e9n.\u00a0Pero si es un profesional inscripto en IVA y Ganancias porque supera los par\u00e1metros del monotributo,<\/strong>\u00a0debe incorporar la renta del alquiler a su declaraci\u00f3n jurada y puede terminar pagando el 35% de ganancias sobre ese alquiler<\/strong>\u201d, agrega Dom\u00ednguez.<\/p>\n

    Tanto el propietario como el inquilino podr\u00e1n deducir en ganancias el 10% del monto total anual de los alquileres de inmuebles<\/strong>\u00a0con destino a casa habitaci\u00f3n. \u201cEsta deducci\u00f3n es adicional a la que puede aplicar el inquilino que consiste en el 40% del total del alquiler de inmuebles destinado a casa-habitaci\u00f3n, con el tope del m\u00ednimo no imponible que rija cada a\u00f1o\u201d, agrega Dom\u00ednguez.<\/p>\n

    Otro punto es que \u201cse exime del impuesto a los cr\u00e9ditos y d\u00e9bitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locaci\u00f3n de inmuebles con destino casa-habitaci\u00f3n,<\/strong>\u00a0cuyos contratos se encuentren debidamente registrados\u201d, explica Dom\u00ednguez. Es decir, que los que hacen transferencias vinculadas a pagos de inmuebles estar\u00e1n exentos de pagar la tasa que se cobra a los contribuyentes sobre los movimientos de los fondos cuando se hacen transferencias, pagos o dep\u00f3sitos.<\/p>\n

    4) \u00bfQui\u00e9n paga bienes personales?<\/b><\/h2>\n

    Aunque el<\/strong>\u00a0impuesto a los Bienes Personales\u00a0<\/strong>correspondiente a este a\u00f1o alcanzar\u00e1 a quienes tengan patrimonios que al 31 de diciembre pr\u00f3ximo est\u00e9n valuados en m\u00e1s de\u00a0$293 millones,\u00a0<\/strong>la vivienda, en tanto, estar\u00e1 exenta hasta un valor de\u00a0$1025,5 millones.<\/strong><\/p>\n

    \u201cNo pagar\u00e1n este impuesto los inmuebles destinados para casa-habitaci\u00f3n, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 24, que para 2023 fue de $350.000.000 y para 2024 ser\u00e1 de aproximadamente $1.025.482.377\u2033, explica Dom\u00ednguez.<\/p>\n

    5) \u00bfA qui\u00e9nes les corresponde pagar Ingresos brutos?<\/b><\/h2>\n

    A nivel provincial y en la ciudad de Buenos Aires, existe el impuesto a los Ingresos Brutos, que presenta diferentes caracter\u00edsticas, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n del inmueble y las caracter\u00edsticas de las actividades\u00a0<\/strong>que se realicen.<\/p>\n

    El propietario puede ser un contribuyente local de una sola jurisdicci\u00f3n o un contribuyente de convenio multilateral, porque desarrolla actividades en dos o m\u00e1s jurisdicciones.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Si el due\u00f1o del inmueble est\u00e1 en la Capital Federal y tiene esa sola actividad<\/strong>, va a ser un contribuyente local de CABA. En ese caso,\u00a0habr\u00e1 que analizar si el alquiler queda exento del impuesto<\/strong>. Algunos casos:<\/p>\n

      \n
    • Para 2024, est\u00e1n exentos los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler con destino vivienda hasta 3 unidades, siempre que el importe no supere los $500.100 mensuales por inmueble.<\/li>\n
    • Si no encuadra en la exenci\u00f3n y est\u00e1 inscripto en el r\u00e9gimen general del impuesto, el alquiler quedar\u00e1 gravado a la al\u00edcuota del 1,5%.<\/li>\n
    • Tambi\u00e9n podr\u00e1 analizar si puede inscribirse en el r\u00e9gimen simplificado del impuesto sobre los ingresos brutos y pagar bimestralmente, en lugar de mensualmente.<\/li>\n<\/ul>\n

      Si est\u00e1 ubicado en una provincia, la al\u00edcuota de ingresos brutos depender\u00e1 de lo que se aplique all\u00ed.\u00a0<\/strong>Hay provincias que se adhirieron al monotributo unificado junto al nacional; en ese caso, los monotributistas pueden adherirse y sumar a la cuota impositiva nacional, la cuota impositiva provincial.<\/p>\n

      6) \u00bfQui\u00e9n debe pagar el impuesto inmobiliario?<\/b><\/h2>\n

      Lo habitual es que el propietario pague el impuesto inmobiliario; el monto va a depender de la valoraci\u00f3n del inmueble y de cada jurisdicci\u00f3n. Por su parte, el\u00a0ABL<\/strong>\u00a0suele pagarlo\u00a0el inquilino<\/strong>, ya que es una tasa de servicios de alumbrado p\u00fablico, barrido de calles y limpieza urbana.<\/p>\n

      De todas formas, Mariano Esper, abogado especializado en el sector analiz\u00f3 que tras el DNU de Javier Milei, que gener\u00f3 la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres, \u201clo que s\u00ed va a cambiar es qui\u00e9n paga el impuesto inmobiliario y las boletas del\u00a0<\/strong>Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL).\u00a0En general el impuesto inmobiliario lo paga el propietario y el ABL el inquilino<\/strong>, aunque podr\u00eda establecerse que lo pague todo el due\u00f1o de la unidad y no ser\u00eda abusivo\u201d.<\/p>\n

      Fuente<\/strong>: La Nacion \/ Propiedades \/ Fecha: 6 de diciembre de 2024<\/p>\n

       <\/p>\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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